房地产企业内部控制关键点探析

李敏

摘要：伴随国民经济的不断发展，我国的宏观经济环境在发生不同程度的变化，特别是房地产企业的生存环境变化极大，这种变化大多是不利于房地产企业的，具体的来说，房地产企业需要加强内部控制以寻求自身的稳步发展。对于房地产企业而言，内部控制会对其经营管理带来极大的帮助，特别是对内部控制关键点的探讨与分析，可以有效降低其运营成本及各项风险，从而实现企业的长效发展。

关键词：内控关键点;风险点;房地产企业

一、引言

伴随政府宏观经济政策的变化，房地产企业面临的内、外部竞争环境正在发生前所未有的变化，房地产企业将会面临更多的生存挑战。针对这种情况，房地产企业需要加强内部控制，这要求企业发掘自身内部控制中的关键点或风险点，从关键点或风险点出发，对加强房地产企业内部控制进行理论上和实务上的探讨，以确保内部控制在房地产企业中发挥出真实的作用。

二、房地产企业特征概述及内部控制关键点分析

（一）房地产企业概述

房地产企业一直是国民经济的重要组成部分之一。由于城市人口的日益增多，住房需求不断增大，房地产行业正在高速发展。发展务必是科学的，所以近年来国家对房地产行业的宏观调控是十分及时的，对房地产行业的经济政策呈现出紧缩的态势。基于房地产企业的特殊性，房地产行业具有鲜明的特征性，主要是两个方面的;一个是从业人员的差异性，另一个是企业运营的特殊性。前者主要体现为企业员工的变化和流动较多，后者主要体现为房地产企业的生产经营的风险性。由于房地产企业的生产周期长、作业风险大、产品特异性强，其生产经营需要较多的资金流动来支撑，因而其内部控制管理极具挑战性。

（二）内部控制系统概述及内控关键点初步分析

房地产企业的内控基础是专业的管理制度，其内控目的是：防范风险，高效监管。加强房地产企业的内部控制需要全面的过程控制体系、内部控制关键点的深入分析，二者形成的可以表征出企业生产经营过程的系统被称为内部控制系统。内部控制是一个完备的要素系统，房地产企业可以从要素系统中分析出内控的关键点，比如从控制环境、信息与沟通等要素分析。

控制环境指的是房地产企业加强内部控制所需的客观环境。任何企业发展都离不开环境的影响，房地产企业也不例外，因而房地产企业需要重视控制环境的构建。对于控制环境的构建，一部分环境是其主动要求建构的，另一部分环境是其被要求建构的，如：外部制度环境是房地产企业被建构的、内部人才环境是房地产企业可以主动建构的等等。就控制环境的优化而言，企业可以充分结合实际情况发掘自身优势性，比如说企业人力资源环境的改变可以依托于优秀高校实习生或毕业生的对接。无论是内部环境或是外部环境，它们对房地产企业的发展都起到基础性的作用，做好控制环境的优化，以期企业的长期稳步发展做贡献。

信息与沟通是房地产企业内部控制的要素之一，它对企业内部控制的实施具有重要意义。房地产企业对信息的需求是很大的，特别是对信息的及时性要求极高。一般情况下，信息与沟通可以称得上是企业内部控制的本质。如果企业内部的信息与沟通不够顺畅，那么企业实施内部控制的难度将会加大。信息的及时传导或流动是房地产企业内部控制关键点之一，所以，完善适宜的信息传导或流动机制是房地产企业需要思考的问题。

（三）内控关键点深入分析

另外，风险管控是当前房地产企业需要注意的内控关键点。现在很多房地产企业都认识到了加强内部控制的重要性，尤其是风险管控的探讨已经成为诸多房地产企业热议的话题。通常情况下，房地产企业把风险管控过程主要概括为风险识别、风险评析及风险应对。在风险管控过程中，风险识别是整个风险管控的重点和难点，做好风险识别是当前房地产企业应当实际探讨的问题。

从一般意义上来讲，风险识别是管理者对不确定事项的认识和分析。就不确定事项的影响而言，它可以分为正面和负面影响，因而不确定事项可以分为三类：第一类是既会造成正面影响又会造成负面影响的事项，第二类是只会造成正面影响的事项，第三类是只会造成负面影响的事项。第一类和第三类事项的负面影响共同构成企业的风险。就房地产企业而言，在管理层面和业务层面是风险点集中出现的区域。

从风险识别的过程来讲，我们可以从以下三个层面概括风险的全过程。一是风险节点的汇总，房地产企业对风险的识别开始于企业的全管理流程及全业务流程，通过二者的风险分析和汇总，相关工作人员得出详尽的风险点清单，最终为风险识别服务。二是风险节点的分类和整理，这要求企业的风险管理部门对风险点清单进行深入分类，以风险的发生频率为依据形成由高级到低级的风险点汇总表。三是对风险点的深入探析。从风险点汇总表中选择风险点出现的主要环节进行深入探讨，发掘风险成因及后果，为制定风险应对方案做准备。

三、房地产企业的风险点及应对措施

（一）房地产企业面临的风险点

依据国资委的權威文件，企业发展面临的风险被区分为：战略风险、市场风险、法律风险等。房地产企业发展面临的风险点可以依据此分类来梳理。

首先，房地产企业的发展需要依照自身的战略决策，因而战略风险是企业发展不可避免的风险点之一。“人无完人，金无赤足”这样的道理在企业管理中依然适用，所以，企业管理者在进行战略决策时难免会出现失误。由于决策失误造成的风险被称为企业的战略风险，房地产企业的战略风险主要是政府政策多变造成的，因而很多房地产企业并不能及时的适应一个新的政策。具体可以体现为：宏观经济风险、重大政策调整风险等。

其次，财务风险。它指的是房地产企业在财务活动中受到内、外部因素影响，如受到不可抗力因素影响，从而使企业可能产生资产损失或财务欺诈。在房地产企业中具体体现为：现金流风险、财务控制风险等等。现金流是企业正常运营不可缺少的成分，从实务的角度分析，现金流可能会对企业造成的风险是多方面的：一是资金回流中的问题，如果资金回流不够及时，那么企业将会面临资金链断裂的风险。二是成本对现金流的影响，成本变化可能会导致现金流出扩大。三是垫资导致的现金流紧张问题。

第三，市场风险。由于房地产市场本身和相关政策的变化是极快的，特别是市场经济指标以及用户对房产的需求变化没有规律。因而房地产市场是险恶的，它的风险点具体体现为：房地产市场不乐观、房屋滞销率、空置率不低等等。

第四，运营风险。房地产企业的外部环境多变且复杂，企业正常运营过程很可能会出现“完不成预期目标、不可抗拒的损失”等现象。就其具体分类而言，房地产企业的运营风险可以分为人力资源风险、自然风险等等。其具体体现为：员工业务能力不足、自然灾害所致损失等。

第五，法律风险。任何企业在经营管理中都要保证自身经营的合法性，特别是房地产企业，它的法律风险可以具体划分为：合同管理、纠纷风险等等。其具体体现为：合同本身存在的潜在问题、整个业务流程中存在的纠纷点等等。

（二）提升风险识别的有效性

风险识别是风险管控的重要环节，同时它也是保障内部控制切实推进的关键点之一。对此，房地产企业要做好各项风险的识别，从自身实际情况入手，对每一个业务流程和管理流程深度分析，发现风险点，确保“风险被扼杀在摇篮中”。房地产企业可以具体选用的措施是：一是完善风险的汇总。这要求企业全员参与到的风险识别工作中去，让每一个员工都有发现风险、识别风险的权利，最终保障风险识别的有效性。二是从管理层面和业务层面加强风险点的分类梳理。这要求房地产企业管理者和业务人员对风险有敏锐的感知力。仅有管理者和业务人员在自身工作中充分重视风险的发掘或挖掘，企业的风险识别才能够真正有效。三是加强风险成因的挖掘。除不可抗力之外的风险因素通常情况下都是有原因的，因此，风险成因的挖掘需要有的放矢，抓住风险本身的特点，从整个业务流程中细致分析和探讨，最终确保风险成因的明确。四是从风险成因的角度探讨应急机制及方案。房地产企业在当代面临的发展环境是复杂的、多变的，因而资金、资本风险时有发生，对此，房地产企业要尽可能的完善应急机制及方案，避免发生“因风险发生而破产”的严重情况，为房地产企业的稳步发展把好最后一道关。

（三）强化风险管控能力

房地产企业内部控制的关键点之一是风险管控，它决定了内部控制的总体效益。增强企业风险管控需要现有员工和引进人才共同完成。首先，企业管理者要做好人才引进和培养工作，对于现有员工，要做好风险管控的相关培训，对于人才的引进，企业要吸收高水平的专业的财务控制人才。第二，做培训工作不能一套式、形式化，企业管理者要把培训工作的内涵充分发挥出来。其中，内涵式的培训工作要充分考虑房地产企业的发展历程、发展战略等企业文化方面的内容，让企业全员充分获取企业认同感和自豪感，使企业员工对企业自身形成一个自信的全面的认知，充分发挥其工作积极性。第三，强化专业人才的风险管控。企业人才的内部交流需要得到有效保障，特别是引进人才与现有人才的交流十分重要，由于现有人才的工作经验和行业认知较为成熟，他们对引进人才的影响是不小的，仅仅是经验上的传授就很重要。所以，企业管理者可以搭建一个企业内部共享的经验交流平台，如内部论坛、内部通信网络等等，帮助企业内部人员实现更高效、更优质的企业内部交流，最终促进企业经营管理成果的提升。以上对策可以综合利用现有员工和人才引进，帮助内部控制发挥出其真实效果来，最终助力于房地产企业的稳步发展。最后，要强化风险管控手段的应用。要充分使用现代企业风险管控的相关技术、经济手段，如风险预警、敏感性分析等手段予以控制。

四、结语

综上所述，加强房地产企业内部控制要从理论和实务出發，把握住内部控制的关键点，对内控关键点中的风险点进行深入探讨，发掘房地产企业长期稳步发展的契机，探寻出适合自身实际情况的战略对策，最终促使内部控制在房地产企业中发挥出真实作用来。希望以上探讨能对行业从事者产生积极作用。

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