论新时期房地产企业的资金管理

冯勃

摘要：资金是企业经营的血液，在企业的日常经营中，资金管理如果存在问题，会对企业的正常运行产生较大影响甚至破产。因此企业务必做好自己的运营资金管理，确保企业日常的经营活动正常开展和稳定发展。本文以房地产企业的资金管理为例展开论述，阐述了房地产企业资金管理的特点、意义，分析了当前房地产企业在资金管理中存在的问题，并根据作者多年的管理经验对存在的问题提出了五点建议，与业者共同探讨。

关键词：房地产企业；资金管理；现状；建议

近年来，我国房地产行业蓬勃发展，促进了房地产相关产业的快速发展，从而使我国经济得到了更好更快的发展。当前，房地产企业的发展进入了饱和状态，管理中的相应问题进一步凸显，其中资金管理问题尤为突出。相关学者认为，有必要对房地产企业资金管理问题进行深入细致的研究，找出存在的问题，并予以有针对性地解决，进而加强房地产企业的内部资金管理，增强房地产企业在市场上的竞争力，为房地产企业的长期稳定发展提供更有利的支持。房地产资金的管理包括筹集资金，使用资金和回笼资金三个方面。筹资是指企业融资，包括融资方式、融资成本、融资金额等；资金的使用是指企业资金投资的形式，规模和方向；资本回笼是指房地产企业在开发完成后通过出售成品回收资金的模式和过程。本文作者对如何做好房地产企业的资金管理作了深入研究，并撰写了此文。

一、房地产企业资金管理的重要意义

（一）有效提高房地产企业整体的财务管理水平

企业财务管理的目的主要是规范财务行为，管控财务风险，提高企业资金的运用效率与效益，因此，资金管理是财务管理的核心任务。但房地产企业是投资成本较高，投资成本回收期长的行业，其产品又具特性，它从土地资源的获取到整个项目的开发，再到项目销售，从头到尾都离不开资金，也离不开资金的管理。如何做好企业的资金管理，确保企业发展需要，是房地产企业财务管理的目标之一。因此房地前企业做好企业的资金管理，就能使企业整体的财务管理水平得到有效提高。

（二）加强资金管理能有效地防范企业财务资金风险

企业财务资金风险是指影响企业偿还到期债务或日常支付行为的事件，它是由于企业资金管理不善而引起的一种财务危机。因此，加强项目开发中的资金管理，结合企业的实际情况，编制项目运行中的资金收支计划，及早发现并及时应对支付资金危机，对房地产企业防范运营资金遭受风险影响有着积极作用。

（三）加强资金管理能确保企业持续健康发展

房地产企业的可持续发展离不开资金的支持，同时资金的健康运行也将促进房地产企业的可持续发展。因此，规范企业资金管理，提高资金使用效率，是提高企业经济效益，实现企业发展战略，保证企业持续健康发展的根本前提。

二、房地产企业运营资金的特点

（一）房地产企业资金投资规模大，成本高

首先，房地产企业必须支付所有的资金以获得土地使用权，才能获得土地，以及后期的建设和发展，所以企业的前期资本投入较大。二是房地产企业的主营业务为开发建设项目，且项目开发建设周期长，在开发建设初期，企业投入了大量资金，但在建设期内不能通过销售获取资金收入，一旦市场、政策等因素发生变化，很容易造成资金被套的风险。

（二）房地产投入资金回收速度慢，回收期长

首先，房地产作为一种特殊的商品，他的建设期较长，一般的房地产从建设到商品房出售需要2年左右的时间，在建设期间，只有投入没有产出。其次，对消费者来说，房地产企业生产的产品，价格高，需要一定的经济实力才能够购买，影响企业商品房销售率。最后，在房价上涨的时期，国家宏观调控也会影响企业资金的回收率。

（三）房地产运营资金管理风险大

首先，房地产企业的产品初始投入大，回收期长，对未来具有很大的不确定性。其次作为民生行业，国家为回归房子固有属性“是用来住的，不是用来炒的”，抑制房子的炒作行为，会采取一系列市场调控手段，例如提高银行贷款利率、限制部分购买者贷款等，增加了房地产企业的银行贷款成本，影响了房地产企业库存商品的销售，给房地产企业的运营资金筹集带来了困难。

三、房地产企业资金管理中存在的问题

（一）资金预算没有切实执行或者执行效率较低

资金预算是企业对一定时期内自己的收支情况作出的合理预测和科学安排，对保障企业日常的经营管理资金需求和合理安排有着积极的作用。可当前部分房地产企业对资金预算没有严格执行，或对拟开发项目预算管理的准确性较低，造成企业预算与实际投资不一致，导致企业对开发项目不能作出资金需求的准确判断和决策，容易产生资金浪费或资金不足。这就极大地影响了资金的使用效率，并很可能造成公司资金链断裂的后果。

（二）房地产企业资金融资渠道单一

当前，我国房地产企业的运营资金主要来自于企业的留存收益、银行财务融资、上市企业股权融资。由于对股权融资的需求相对较高，大多数房地产企業都会选择银行贷款方式，导致房地产企业资本融资渠道单一性质，不能真正满足资金需求，影响正常运作的资金，同时房地产企业的资本投资非常大，所以容易形成资本链破裂的风险。特别是当前，国家对房价的宏观调控既提高了企业的融资成本，又造成了商品房销售的大起大落，企业资金不能及时回笼，融资渠道单一，影响了房地产企业的资本运营，影响了公司的长期发展。

（三）资金运行结构不完善

在我国房地产企业在市场竞争日趋激烈的今天，一些房地产企业在市场规模上，面对市场高利润的驱动下，大量资金已集中投资在一些建设项目和土地上，在这种情况下，如果企业市场不景气，企业难以及时收回资金，也不能保证他们能及时获得相应的利润。由于房地产企业的大部分资金来自银行贷款，其自身资金的比重很低，这使得企业在经营过程中面临更大的债务风险，甚至影响公司内部的有序发展，增加了公司的财务负担。

（四）风险管理意识较弱

财务风险无处不在，因此房地产企业在经营过程中会受到不同风险的影响。同时风险的影响，轻的会使企业的正常的经营管理受到影响，重的可能会导致企业破产倒闭。因此企业必须高度重视企业的风险管理，时刻注意风险的侵入，确保企业正常经营活动的持续开展。可当前我国房地产企业开发的项目，开发时间长，短期内无法预测收益情况，资金回收耗时较长，这不利于企业资金流动，一旦市场环境发生变化就会增加企业资金的经营风险，有的管理者缺乏风险管理意识，对项目投资政策了解不够，有的房地产管理和决策层只能看到利润，忽视风险管理的重要性，盲目跟踪投资不顾风险控制，增加企业资本链破裂风险。

四、改进房地产企业资金管理的建议

（一）注重投资项目的可行性，避免跟风投资或盲目投资

房地产企业等投资项目具有投资风险大、回报率高的特点。因此笔者认为，房地产企业不应该因为有利的市场条件盲目投资扩张，而应该合理考虑规避风险，应在其风险管控的范围内，寻找投资发展的机遇，同时考虑资金的投资利润率。因此，房地产企业在实施新的投资项目时，要对其可行性进行多次的调查、研究、分析，考虑各方面的因素，制定项目实施最佳的方案，制定最圆满的计划，实施必要的风险管控措施，确保投资项目的合理性、可行性和前瞻性。

（二）加强资金的预算管理，提高资金的经济效益

预算管理既是企业财务管理内容也是企业财务管理的方法，做好预算管理工作，有利于企业做好财务资金的规划与筹集，合理分配财务资金，发挥资金的最佳效益与效率。因此笔者认为，房地产企业在资金管理中必须做好预算管理工作，充分利用预算管理这个资金管理方法，使企业运营资金既不沉淀浪费，又能满足企业发展的需要。在实际工作中，必须严格执行资金预算，全面把握企业的收支状况，为合理、协调的资金安排创造条件。企业还应做好融资预算，在企业融资能力范围内，有利于解决企业资本需求，扩大投资规模，为企业创造更多价值。

（三）拓宽融资渠道，确保资金运营稳定

拓宽企业融资渠道，优化企业债务资本结构，是房地产企业解决资金短缺问题的必由之路。因此笔者认为房地产企业要想获得充足的运营资金，必须在融资渠道上下功夫。首先通过延长支付原材料价款，来缓解资金紧张，因为对房地产企业来说，建筑材料的购置费用是其第二位的支出成本，如果能够与供应商签订合同，一定时期内能够赊购其原材料，就能缓解企业运营资金的支付压力。其次，以组合贷款形式向银行筹集资金，或者以私募基金、信托投资等形式进行债权融资，以多种方法筹集营运资金，优化企业债务资金结构。另外，企业还可以通过股权转让、聯合开发、收购兼并等直接或间接形式获取运营资金，缓解资金压力。

（四）改进资金管理模式，提高资金的使用效益

加快资金周转，用有限的资金流来促进大型项目的开发运作，是房地产企业资金管理目的之一。企业合理的资金管理模式，能够提高资金的使用效益与效率。我国房地产企业多为大型集团企业，进行分部门，多项目的开发，同时各下属企业对项目进行独立核算，在集团范围内容易出现个别企业资金闲置沉淀，而个别企业资金紧张短缺现象。因此笔者认为集团公司建立集中核算中心，实施集中式资金管理是一个有效的选择，这样企业既能摸清家底，规范财务行为，又能减少闲置资金，提高资金的使用效益与效率。从而使我们集团企业能够在任何时候，都可以保持资本信息的控制，提高资金周转速度。

（五）加强资金风险管理，确保资金安全

房地产行业是个高收益高风险的行业，各式各样风险永远伴随其左右。笔者认为房地产企业应及早识别、防范在运行过程中发现的各类风险，明确风险产生的原因，记入风险数据库，并采取适当的风险控制措施，避免对企业造成重大损失。首先，房地产企业要建立财务风险预警机制。财务风险预警指标应根据企业的实际经营情况以及企业风险承受能力制定，为确保风险预警指标的实用性，应遵循财务指标与非财务指标相结合的原则，企业要善于识别异常财务指标，及时采取措施解决，确保房地产企业财务安全。其次，强化企业资金管理意识。资金管理是一项系统的工作，不仅是财务部门的职责，也是企业其他各部门的职责，需要企业各部门的通力合作，因此企业上下各部门要加强资金风险管理意识，共同做好企业的资金管理工作。最后，加强项目结算管理，房地产企业应分期支付项目资金，保留一定比例的项目资金存款，确保项目建设的突击需要。

五、结论

总之，资金对房地产企业至关重要，房地产属于高风险高收益的行业，搞好企业的资金管理工作意义重大。当前，房地产企业应当结合企业自身实际建立健全资金管控体系，改进资金管理模式，加强投资项目的可行性分析以及项目资金的预算管理，拓宽融资筹资渠道，确保资金运营稳定，加强资金风险管理，有效的应对各种风险。只要这样，我们相信，房地产企业一定会在运营资金管理方面取得满意的效果，也一定会持续创造企业业绩的辉煌。

参考文献：

[1]吴春桃.房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国集体经济，2017 （14）.

[2]王伟.论房地产企业营运资金的有效管理与效率提升[J].知识经济，2018 （07）.

[3]陈芸.试论基于行业特征的房地产企业资金管理[J].我国总会计师，2015 （07）.

[4]温世玲.新形势下房地产企业资金管理困境及对策[J].行政事业资产与财务，2016 （19）.