“营改增”背景下房地产企业税务风险的防范研究

时间：2024-04-24

张永凯

摘要：通过营改增政策的实施，对房地产企业的发展提出了明确的要求，产生了极其深远的影响，而加强税务风险的防范也是尤为重要和关键，已经成为了房地产企业普遍谈论的重要话题之一。基于营改增视角，加强税务风险防范建设，可以为企业税务管理水平的提升创造有利条件，将企业税负保持在可控范围内，进而给予房地产企业发展强大的生命力。本文主要针对营改增背景下房地产企业税务风险的防范研究，并提出几点针对性的完善对策。

关键词：营改增；房地产企业；税务风险；完善对策

目前，营改增政策在房地产企业中得到了广泛的应用与推广，解决了重复征税问题。基于营改增视角，加强税务风险的防范建设是非常重要的，发挥着不可比拟的作用和优势，是企业税负的重要影响因素。在房地产企业不断发展过程中，极容易出现税务风险。因此，要正确理解和应用营改增政策，加强税务风险的防范建设，完善内部管理制度，严格监督与控制税务风险，控制税负，进而实现房地产企业的良性循环。

一、营改增政策对房地产企业的重要性分析

（一）有利于确保企业纳税压力的稳步降低

现阶段，税收的中性原则尚未得到良好的体现，增值税实施以后，房地产企业出现了税负不减反增现象，比营改增实施之前有所增加，税负平均增加率为0.77%，然而一些抵扣幅度比较明显的企业的税负有所减轻。根据相关房地产企业的税负测算可以看出，基于营改增政策的实施，缓解了企业的税负，对下游提供可抵扣的增值税发票，也减轻了下游企业的税负，进而可以为企业赢取更多的价格优势，选择能够开出增值税专用发票的供应商，有利于实现企业降低税负，进而促进房地产企业的稳步发展。

（二）有利于将行业分类逐步细化

基于营改增政策的实施，我国的增值税纳税链条更具完整性，对于纳税人购买的服务类等业务，可以进行抵扣，纳税人仅仅就增值部分纳税即可，解决了重复征税现象，缓解了行业消费者的经济压力，刺激消费者的需求。对于房地产企业来说，可将原有的施工合同分拆为采购原材料业务和施工合同等，由于采购建筑材料可以取得17%的增值税专用发票，可以达到良好的减税效果，将建筑安装成本保持在可控范围内，保证房地产企业较高的竞争实力。

二、营改增背景下房地产企业税务风险的成因分析

（一）缺少完善的税务风险内部防控制度

现阶段，一些房地产企业的信息沟通与协调机制严重缺失，各个部门之间在税务信息交流传递中，出现了严重的滞后现象，良好的沟通渠道有待进一步构建，很难充分了解税收政策的变动情况。而且一些房地产企业缺少构建专业的税务风险管理体系，在税务风险的额评价、控制以及评估等方面，没有进行实时性的监督与管理[2]，进而滋生了大量的税务风险。

（二）涉税风险评估缺失

某些房地产企业缺少税务风险评估体系的构建，其重视程度不够，造成了税务风险的蔓延。一般来说，风险识别、风险分析以及风险测定等是税务风险评估的重要组成部分，一旦在任何一个环节出现问题，将会严重影响到税务风险的评估效果。其中，对于税务风险识别来说，一些企业虽然构建了一整套涉税事务操作流程，但是对于潜在的涉税风险，缺少有效地识别方法，相应的涉税风险识别管理制度较不完整，很难识别出税务风险，存在着极大的安全隐患。

（三）缺少完善的税务风险信息沟通机制

市場环境变化莫测，及时的信息传递，对于企业管理者的决策具有重要的意义。但是在企业税务风险管理方面，一些企业在税务风险管理过程中，缺少税务风险信息沟通和传递机制，企业内部各个部门难以实现信息的实时与共享。在营改增政策全面推行以后，相关的税务风险点没有在企业内部进行广泛的普及与推广，再加上各个部门之间缺少完善的额沟通协调机制，很难发现潜在的税务风险，严重影响着事后的归责认定。

三、营改增政策背景下房地产企业税务风险的防范策略

（一）建立健全完善的税务风险内控管理制度

房地产企业要基于税务风险内部控制视角，来对税务风险内部控制中存有不足的地方进行深入分析，采取相应的整改办法，进而防范和规避税务风险。众所周知，事前管理、事中管理以及事后管理等是税务风险管理的重要构成内容，三者之间的联系比较紧密，进而形成完善的税务风险管理体系。具体来说，在事前管理中，要加快构建内部控制制度，构建良好的风险管理文化；

在事中管理中，要高度重视财务指标分析，有效识别出潜在风险，加强定量分析与定性分析的应用，将潜在风险保持在萌芽状态内；

在事后管理中，要加快构建信息化系统，保证信息交流与沟通的畅通无阻，将税务风险管理落实到位。

（二）加强涉税风险评估体系的构建

要想确保房地产企业税务风险管理能力的稳步提升，就必须要加快构建涉税风险评估体系[3]，对企业在施工、销售等环节所涉及到的涉税风险进行有效识别，比如风险清单分析法和决策分析法，全面分析相关涉税风险，寻找出造成涉税风险产生的影响因素，采取相应的解决办法。

同时，一些房地产企业在转型与升级过程中，要重点地对新领域进行必要的税务风险评估，对可能出现的潜在税务风险进行深入分析。

（三）加大增值税发票管理力度

在营改增政策全面推行以后，营业税发票被全部取消，而增值税专用发票获得了广阔的应用前景，具有可以抵扣的特点，可以有效缓解纳税人的财务压力。现阶段，增值税发票的管理与控制越来越严格，征管机构严厉打击存在的各类违规使用发票行为。因此，房地产企业要制定相应的增值税专用发票管控制度，安排专门的财务人员，将相应的税务风险管理工作落实到位，对销售发票的领取、开具以及保管等环节进行重点性的监督与控制，并且还要严格管理进项发票的获取、确认以及抵扣等环节，避免虚假发票的出现。此外，还要明确部门人员的岗位职责权限，确定第一责任人，实施相应的奖惩机制，贯彻落实相关的税法规定。

（四）慎重选择供应商

基于营改增政策的实施，要想对进项税额进行抵扣，房地产企业要慎重选择适宜的供应商。在着重考虑供应商价格、产品质量等基础上，还要基于税务角度，坚持利润最大化原则，认真筛选供应商。对于小规模纳税人来说，自身很难开具增值税专用发票，所以企业在选择小规模纳税人供应商时，抵扣额并不多；在作为一般纳税人时，要坚持利润最大化原则，要通过灵活计算得出利润。

例如：我国浙江某一房地产开发企业的一项房地产开发项目在实施时，需要采购一批铝合金窗，该企业收到了两家供应商的报价。第一家是增值税一般纳税人，该批材料的含税报价为117万元（增值税专用发票注明不含税价为100万元，税额为17万元）；第二家是增值税小规模纳税人，其可以申请税务部门代开增值税专用发票，该材料的含税报价为110万元（增值税专用发票注明不含价为106.80万元，税额为3.20万元）。通过企业财务人员的核算，虽然从表面上看第二家供应商的报价比第一家供应商的报价低7万元，而事实上选择第一家供应商比选择第二家供应商发生的成本低6.80万元；基于企业利润最大化视角，该企业选择第一家供应商最为适宜。