新会计准则对投资性房地产公司的作用研究

马佳佳

摘要：新会计准则的发布对投资性房地产上市公司具有重要影响，理解投资性房地产上市公司的会计信息，可以推动行业的继续发展。本文将具体探讨新会计准则对投资性房地产的影响，以及投资性房地产企业的发展策略，希望给相关人士提供一些参考。

关键词：新会计准则；投资性房地产；作用研究

投资性房地产，指的是为赚取租金或资本增值，或为赚取租金和资本增值而持有的房地产。新会计准对投资性房地产行业具有先驱作用，投资者了解新会计准则对投资性房地产公司的作用，可以做出正确的投资决策。

一、新会计准则对投资性房地产的作用

（一）两种计量模式对投资性房地产的作用

首先是两种计量模式在业务中的应用。两種计量模式指的是成本计量模式和公允价值模式，根据新会计准则，在进行会计处理时，要参照固定资产和无形资产的准则，具体涉及以下的会计科目：第一是投资性房地产；第二是投资性房地产累计摊销；第三是投资性房地产减值准备。在公允价值模式中，要对比资产负债表，使账面价值和公允价值保持一致，账面价值和公允价值的差额要计入公允价值的变动损益中[1]。

其次是两种计量模式对投资性房地产公司的作用。在新会计准则颁布之前，企业没有区分自用房地产和出租房地产，但是新会计准则颁布以后，两种计量模式都要对投资性房地产单独进行会计处理，从这个层面上来说，新会计准则会影响投资性房地产的资产结构，使固定资产和无形资产在整体资产中的比重大为下降。新会计准则在进行计价时，允许应用公允价值，所以房地产的市场价格与过去相比要有所升高。投资性房地产企业应用公允价值的计量模式，会增加企业的账面价值，从而提高偿债能力。

公允价值模式和成本计量模式对利润的影响不同，成本计量模式对利润的影响相对较小，公允价值模式对利润的影响相对较大。成本模式计提折旧或者是进行摊销有一定的规定，成本费用限制在一定范围之内，而且可以进行估算和控制，在处理资产的情况下，成本模式可以给企业带来收益。公允价值计量模式并不进行计提折旧或累计摊销，它根据市场的变化来调节自己的账面价值，会使当期损益受到一定影响。随着我国社会主义市场经济的发展，投资性房地产行业的发展前景越来越广阔，应用公允价值模式可以扩大企业的利润操纵空间。

（二）新会计准则对投资性房地产公司的纳税作用

首先是取得时的纳税作用。我国的税法并没有严格区分投资性房地产和非投资性房地产，只是把它们作为一种固定资产。在计税时，二者的历史成本会纳入计算，在税务处理时，当月增加的固定资产无需进行折旧计提，从这个层面上来看，成本计量模式和公允价值计量模式下的账面价值，与税法上的计税基础相一致。

其次是后续计量的纳税作用。成本计量模式下，在后续计量方面，税法和会计是有差异的。投资性房地产的折旧摊销、减值准备等方面，税法和会计都呈现出不同的趋向。新会计准则规定，企业要根据自身的实际情况选择折旧方法，进行计提折旧。而税法则规定，如果固定资产没有特殊原因，不允许进行加速折旧。在公允价值的模式下，在后续计量方面，税法的规定是投资性房地产企业在计算后续计量时，需要用实际成本减去允许折扣的金额，并不承认变动损益，企业要以此为依据，进行相应的纳税调整。

再次是处置时的纳税作用。在处置投资性房地产时，税法的规定是资产转让的净值，可以由应纳税所得额得出，求出扣除额。在公允价值的模式下，应纳税所得额的计算方法，是由處置收入减去历史成本，二者的差额就是应纳税所得额。在会计处理下，在处置资产的当期损益时，不仅需要计算公允价值，还要转入已经计入所有者权益的金额。面对这种情况，投资性房地产企业需要进行纳税调整。

二、新会计准则下投资性房地产企业的发展策略

（一）优化投资性房地产准则

首先，应该完善投资性房地产准则的定义。我国在判定投资性房地产的性质时，以定义和条件作为参考指标，但在实际的判定过程中，容易出现名实不符的情况。比如一幢公司的大厦，正处于闲置状态，经过董事会的决议，此大厦将被出租，以赚取相应的资金收入，但是目前该大厦还没有被出租。根据准则的定义，这座大厦符合投资性房地产的定义，但是事实上，大厦还没有为企业创造经济效益，那么就不应该把它纳入到投资性房地产中。因此，国家应该完善投资性房地产准则的定义。

其次，应该简化投资性房地产准则的处理。新投资房地产准则的规定具有复杂性和综合性。比如，我国准则允许投资性房地产企业应用公允价值的模式进行计量，但是会计在处理上与该准则是相违背的[2]。既然新准则已经允许应用公允价值，应该在计算利润时有所反应，从而降低企业会计核算的难度，使工作环节简单化、透明化。

（二）提高企业管理水平和会计水平

首先，企业的管理者应该提高管理水平，在进行投资前要进行综合分析。管理者要通过市场调研，了解相似资产的市场变化和收益，对相关数据进行科学分析，从而预测出投资性房地产的市场价值。

其次，企业应该提升会计水平。会计水平直接关系着企业的经营效益。在进行会计处理时，会计部门应该在公允价值模式的应用上多加注意，联系企业发展实际，选择合理的会计政策。

三、结论

新会计准则的颁布对投资性房地产行业产生很大影响，为了促进发展，投资性房地产企业应当进行作用分析，探讨相应发展策略。

参考文献：

[1]程竞. 投资性房地产公允价值计量应用情况研究[J]. 财会研究，2015，01：28-29+49.

[2]赵红梅. 现行会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J]. 财会学习，2016，13：112-113.

（作者单位：云南财经职业学院）