我国现行投资性房地产准则问题初探

◎ 文/张建明

我国现行投资性房地产准则问题初探

◎ 文/张建明

我国财政部颁布的投资性房地产准则于2007年1月1日起实施，这套准则的实施，对于提高投资性房地产企业会计信息计量、披露相关会计信息的规范性有着重要意义。但是，随着市场经济的发展，现行的投资性房地产准则中，还存在一些需要完善的环节。本文从现行投资性房地产准则中存在的问题出发，对完善投资性房地产准则进行了初步探讨。

投资性房地产；会计准则；公允价值

为了赚取租金，或者为了获得资本增值持有的房地产即为投资性房地产。随着市场经济的发展，投资性房地产总量不断增大，为了规范投资性房地产确认、计量、转换及相关信息的披露，财政部颁布了投资性房地产准则，并于2007年1月1日起实施。在实际工作中，笔者发现现行准则中存在几个环节需要进一步完善，主要体现在初始计量、后续计量、转换方面三个方面。

一、初始计量

投资性房地产入账价值的计算即为投资性房地产的初始计量。在投资性房地产准则中明确规定了企业的投资性房地产初始计量应当按照取得时成本计算。对于外购性质的投资性房地产，其成本中主要包括购买价款以及直接归属于资产的相关税费；对于自建投资性房地产，其成本应该由达到使用规格状态之前耗费的必要支出构成。从规定上看，投资性房地产的初始成本主要由当时市场价格决定，其初始成本能够反映其公允价值。但是，现实中，尤其是不动产价格上升周期，因土地历史成本偏低，资金来源多样等种种因素的影响，自行建造的投资性房地产成本并不能反映其资产的公允价值。仅投资性房地产资金来源的差异，在成本计算时便会存在较大的差异，其入账价值也相应会存在较大差异。例如，企业在进行投资性房地产分期自建时，如果前期出现专项借款，那么其资产中就会包含很大的资本化借款费用部分，并且随着自建投资房地产工期的推迟，借款费用成本将越来越大，如果企业完全使用自有资金进行投资性房地产建设，那么其资产构成中就不包括资本化的借款费用，这样的资产成本无法体现其公允价值，势必造成同地段投资性房地产因资金来源的不同而造成入账价值产生较大差异。

因此，在进行自建投资性房地产初始计量时，要反映投资性房地产的真实价值，并在财务核算上保持可比原则，在公允价值能够持续可靠取得的情况下，应该优先考虑按照公允价值进行初始计量，不能将外购和自行建造进行分类。在按照取得时公允价值进行初始计量时，将公允价值与建造成本之间的差额计入当期损益。

二、后续计量

投资性房地产准则规定，投资性房地产的后续计量应当在资产负债表日进行，并要求使用成本模式进行计量，此外，当投资性房地产的公允价值可以持续获得时，投资性房地产的后续计量可以采用公允价值模式。这样就造成了投资性房地产的后续计量可以采用两种模式进行，会导致以下问题：

（一） 不同计量模式导致的不公平现象

是在房地产市场欠发达地区，无法持续可靠取得投资性房地产公允价值，或者取得同类房地产市场价格较为困难，无法对公允价值做出额合理估计的企业，只能采用成本计量模式。而在成本计量模式之下，企业就无法确认资产升值；同时按照资产减值准则，确认的资产减值损失不能在后续的会计期间转回。但在公允价值模式之下，企业在进行投资性房地产账面价值确认时，如果出现公允价值大于账面价值的现象，企业可以将其差额计入企业当期损益，以公允价值的变动损益存在。这对以成本计量模式进行后续计量的企业出现了明显的不公平现象，准则似有鼓励企业采用公允价值进行后续加量之嫌。

（二）成本计量模式下的后续计量依旧无法脱离公允价值

在无法持续取得投资性房地产公允价值时，企业需要采用成本计量模式从而避开公允价值。但是，在投资性房地产后续计量的实际操作中，资产减值准则规定，如果投资性房地产的资产出现减值情况，那么企业需要按照资产的可回收金额低于账面价值的部分，对资产进行计提减值准备。而资产的可回收部分依然需要公允价值参与，在计算可回收部分时，需要将公允价值减去处置后产生的金额以及资产预计现金流现值进行对比，取高值确定资产的可回收金额。这就造成了成本计量模式下的后续计量依然无法脱离公允价值的状况，仍需确定资产的公允价值。由此，企业本因无法取得公允价值信息而采用成本模式计量，但在后续计量过程中依然无法摆脱公允价值的测定，前后形成悖论。因此，既然无法回避公允价值的概念，在进行后续计量的过程中，建议企业应尽量采用公允计量模式计量。

（三）计量模式不同，会计信息不具有可比性

要使得企业的会计信息具有可比性，那么在进行会计处理时，企业应该将使用的会计政策、信息口径保持一致。但是，在投资性房地产后续计量中，分别采用公允价值计量模式或者成本计量模式的企业，产生的会计信息将会出现一定的误差，尤其在资产价格波动较大的情况之下，企业的损益以及资产价值会发生很大变化，这样的情况之下会计信息的误差将会更加明显，会计信息不可比性会增强。

针对上述问题，房地产企业应该尽量使用公允价值计算模式进行后续计量，从而减少利润操纵空间，降低因计量模式选择出现的会计信息误差。

三、转换方面

投资性房地产准则第十六条规定：投资性房地产在将自用房地产或者存货转换为公允价值模式计量时，应该按照当日的公允价值计价，且小于原账面价值的差额应当计入当期损益，大于原账面价值的计入所有者权益。该项规定有两点值得商榷，首先，不符合权责发生制会计处理的基本要求，转换当日公允价值与原账面价值的差异而形成价格差，均应计入当期损益。其次，不符合会计信息可比性要求，与投资性房地产准则第十一条后续计量规定相违背，按照可比性要求，转换日公允价值大于原账面价值的差额也应计入当期损益。

四、关于完善现行投资性房地产准则的一点看法

（一）单独制定公允价值计量准则

要解决准则实施中的计量难题，国家应该制定相应独立的公允价值计量准则，可以按照美国会计准则委员会（FASB）制定的《公允价值计量》（SFAS157）的相关原则，对投资性房地产公允价值计量进行完善，从而进一步完善现行投资性房地产准则，增加实际工作中的可操作性。

（二）强化评估师培训

随着公允价值使用的普遍化，房地产价值评估师对于确定投资性房地产的公允价值有着重要作用。在计量模式存在问题的情况下，只有强化评估师人才队伍的建设，才能尽可能避免因投资性房地产准则待完善而出现的问题，才能够实现准确的公允价值计量，提供更为有效的会计信息。因此，评估行业提高行业内从业者的综合素质，强化培训与学习，提高评估师解决问题的能力显得尤为迫切。

（三）尽快出台配套税法细则

税法细则对于抱有公允价值使用顾虑的公司有着重要作用，在如今的环境下，还有着不少的上市公司回避公允价值计量主要是担心由此带来的税负增加。因此，在税法方面，应该尽快完善投资性房地产转让、公允价值账面价值差异处理、收益及损失确认方面的细则。

（四）进一步完善现有投资性房地产会计制度

目前，中国的房地产市场处于高速发展变化中，市场的变化要求制度拥有相应的配套。在改进现有投资性房地产会计核算制度的过程中，政府职能层面应该面向行业市场需求，完善公允价值计量模式与成本计量模式在会计核算中的互补作用。在兼顾政府、企业、投资者利益的同时，尽量让我们的会计政策与国际接轨。使企业的财务报表能够切实反映出企业的真实价值，使财务数据受众使用范围得到最大延伸。

四、结束语

投资性房地产日益成为学术界讨论的热点，其原因主要是我国宏观经济环境尤其是房地产行业的发展，以及金融危机之后人们对公允价值计量的反思。虽然，我国先行的投资性房地产准则还存在一些有待完善的方面，公允价值的运用还存在随意等不合理现象，但是，现行的投资性房地产准则及其内部体现出对于公允价值使用方法，对于积累经验方面还是大有裨益的。从企业的角度，应不断深化对准则的了解，善于发现准则实际运用中的问题、及时反馈相关问题、并努力寻求解决问题的对策。从政府角度，还需拓宽视野，广泛采纳，进一步对准则进行修订完善，为会计行业制度的进一步规范、为国民经济的健康发展保驾护航。

[1]张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素:以北辰实业为例.会计研究,2011（8）.

[2]土慧敏.投资性房地产处置核算存在的问题.财会月刊，2010（10）.

（作者单位：深圳市城市建设开发（集团）有限公司）