谁在为北京学区房埋单？

蔡真

数据显示，虽然北京房地产市场整体健康，但中心城区的房价存在一定的非理性成分，即北京房价上涨主要由不断飞涨的学区房推动。现在，学区房的确已经贵的离谱了，风险已然明显。

我们的研究表明，一线城市中只有深圳存在较为严重的泡沫，而北京的房价整体是健康的，只是存在结构性的上涨。

北京房价整体健康

金融泡沫的第一个典型特性是短时期内陡然上升。但北京房价整体走势并不存在陡然上升的情况：2015年3月至2016年2月，北京房价由36200元/平米上涨至40800元/平米，一年时间内上涨了12%;而2008年年中至2014年底，北京房价的年均复合增长率为16%。这说明在2015年3月至2016年2月这段时期内，引致房价上升的需求力量并未超过往年。实际上，由于北京实行严格的限购政策，短期内难以形成购房增量需求。另外，由于反腐败政策的贯彻执行，对住房购买力也产生一定的负面影响。

金融泡沫的第二个典型特性是购买者对资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的，即资产的运行脱离基本面。就住宅这一资产而言，能反映基本面的一个重要特性是中心城区的房价涨幅应高于外围郊区的房价涨幅。深圳房价存在泡沫的一个重要理由是，关外的宝安和龙岗两区的房价涨幅超过全市平均。但2015年3月至2016年2月，北京分区域房价情况显示，从核心层往外北京房价的绝对值是渐次下降的;房价涨幅方面，除热点地区通州大幅上涨外，核心层涨幅高于全市平均，中间层涨幅略低于全市平均，外围层略低于中间层。因此，从北京房价分区域涨幅来看，它符合住宅基本面特性，不存在泡沫。

从住宅户型特征出发，北京的房价也大体符合基本面：第一，就全市而言，大部分需求集中在70-100平米之间，这部分需求反映的是大多数中间层的需求。第二，结合区域特征来看，中心城区越往外，需求的户型面积逐渐增大。比如丰台区大部分需求集中在60-80平米之间，石景山区大部分需求集中在80-100平米，而大兴区和房山区的需求则分布在80-120平米。这是因为中心往外围扩散级差地租逐渐下降，因而在同样预算约束下购买的住宅面积是逐渐增大的。

但大家觉得北京房价上升较快，是因为个别极端案例被报道后形成了快速扩散效应，导致了整个市场的恐慌气氛。实际上，我们针对朝阳、丰台的调研发现：即使在房价上涨较为快速的1、2月份，也存在不少二手楼盘无成交量的情况。

当前学区房的投资价值

虽然北京房地产市场整体健康，但中心城区的房价存在一定的非理性成分，具体表现：第一，主城区房价与整个市场存在走势相悖的现象，2015年8月至9月，北京房价整体是平稳略有下降的，而东城、西城和海淀都是上升的，东城在一个月内上升了8%。第二，主城区的户型需求主要集中在50平米以下，这诚然与主城区住宅户型结构较老以及主城区房价高抑制了中等以上户型需求有关，但即使住宅面积已经到了50平米以下，购买者还偏向于面积更小的户型。以西城区为例，我们的调研表明：20平米以下户型超额需求达到17%;而同期北京全市20平米以下户型不存在超额需求。这显然不是以居住为目的的购房需求。

这两个特征都暗示主城区房价上涨的主因来自于学区房：一方面，孩子入学在每年9月，因而学区房的成交主要集中在6-9月;另一方面，20平米以下的房子几乎已经失去了居住价值，购买者的目的几乎只有一个，即落户入学。基于以上线索，我们统计了主城区涨幅前十名的小区：西城和海淀涨幅前十名无一例外全是学区房概念的小区，东城除了两个小区不具有学区概念，其他也都是学区房。2015年3月至2016年2月，东城、西城、海淀涨幅第一名的小区分别是安德路55号院、爱民里小区和稻香园小区，这三个小区的涨幅分别为45.1%、45.8%和42.6%。那么当前学区房还有没有投资价值呢？

笔者曾经就2013年5月海淀华清嘉园小区37平米的学区房卖到10万/平米有没有投资价值进行过论述，其结论是有投资价值。思路很简单，即投资带来的收益能否覆盖成本，购买学区房的收益是人力资本的投资回报，成本是相对于普通住宅多支付的费用。方法采取现金流贴现法以及成本收益法计算。成本方面：2015年3月海淀五道口地区的房价大约为5.5万元/平米，那么购买这套能上中关村二小的学区房将多支出166.5万元。收益方面：因购买学区房孩子能够接受更好的教育，进而比上普通学校获得更多的收入。假定购买这套学区房后孩子在未来能比其他普通人每年多挣20万元，工作35年，折现率为3%，那么折现到工作时点学区房产生的收益是429.7万元。这一收益还要折现到上小学这个时点，从小学到大学毕业一共16年，同时假定孩子在小升初、初升高、高升本、大学毕业找工作这四次跨阶段过程中保持优质的概率都为0.9，那么折现到小学入学时点这套学区房的收益为175.7万元。收益大于成本，有一定的投资价值。

再看2016年3月西城文昌胡同单价46万元/平米、面积11平米的平房。虽然并无实际交易，但可以作为案例分析。收益方面还可参照上文的计算方法，为175.7万元;成本则为506万元，这里并没有减去相同面积住宅的价格，因为11平米的平房已经完全失去居住功能，购买这套房产仅仅是为了获得实验二小的入学资质。为了175.7万元的人力资本投资收益，却要花费506万元，可谓贵的离谱。那么家长们为什么愿意为高价学区房埋单呢？实际上还是因为人力资本投资的周期太长，其中面临的不确定性太多，家长们并没有一个可靠的收益参照系。笔者认为，还可通过与国际学校对比的方式大体判断学区房的价值。以北京德威英国国际学校为例，每年的学费在23万元左右，小学至高中一共12年，这也就意味着买6平米文昌胡同的费用就足以完成一所著名国际学校的学业。收益方面，德威毕业后的职业生涯应该不会比实验二小的路径差，而且相较于购买实验二小学区房，上国际学校没有首付款的压力。从这个横向比较的视角看，文昌胡同的学区房也贵的离谱。

北京教改“惹的祸”？

从上文的分析来看，化解主城区高房价问题的着重点不在住房政策本身，而在其外的教改政策。2015年以来，北京市东城区和西城区采取“集团化办学”的教改模式，发挥以名校带动一般学校的效应，以期通过教育资源的均等化，化解学区房高热问题。这一措施最终可能产生“理想很美感、现实很骨感”的效果。

在具体做法上，原本优质小学在小升初时采取电脑派位的方式入学，而原本较差的小学可以直升较好的初中。理论上讲，优质小学对应的学区房会有所降温，较差小学对应的学区房会有所升温;现实情况却是，优质学区的房价不仅没有降温，却依然升温，而较差小学的学区房升温甚至超过了原来的优质学区。以北京五中（重点本科升学率达到99.9%）为例，它对应的初中部为北京五中分校（五中分校有很大的机会考入五中）。教改前，五中分校的生源很大程度上来自府学小学（优质小学）;教改后，方家胡同小学（一般小学）的生源可以直升五中分校。根据笔者统计，2015年一年方家胡同小学对应的学区房涨幅明显超过府学小学对应的学区房。这表明家长们对五中99.9%升学率很看重，而直升是通向高升学率的保障;但笔者认为这种做法也是非理性的。在小学师资不好的条件下，寄希望在初中阶段大幅提升，这样的可能性极低。因为教育投资是一个累积过程，这就好比“你没有吃第一个饼，寄希望直接吃第二个饼就吃饱”，这也是空想。此外，那些原本在优质小学、却被派位到较差初中的学生，可能也会一蹶不振，因为整体的师资和学习环境都变差。

笔者认为，教育资源均等化的思路是完全正确的，但在具体做法上教育不能搞成营销的模式，做成表面文章。教育资源均等化的根本在于：用好各种激励措施鼓励优质师资的流动。

作者为中国社科院金融所房地产金融中心国际金融与国际经济研究室副研究员、副主任