为什么都要学下北泽？

赵慧

有太多人关注东京下北泽再开发了。

这有点不正常。我们最初关注到东京下北泽的几个再开发项目，是因为它们基于下北泽区域的文化属性，走出了一条展现地区特色的路子。但如果去考察的地产开发商们都想复刻这种“主理人非标商业”路线，这似乎就有些脱离这个项目的初衷了。

东京很多街区的形成和发展都与当地的“基础设施”建设密切相关，下北泽也是如此。东京城中心西侧近郊的几条铁路——JR中央线、JR总武线、小田急线都是横向延伸，彼此之间大多靠地区公交车连接，京王井之头线是极少数能把这几条西向铁路连接起来的铁道线路之一，下北澤就是其中一个换乘站点，另两个分别是涩谷与吉祥寺。

吉祥寺开发是过去的热点了，毕竟它已经连续多年位居日本不动产信息网站SUUMO评选的“首都圈最想居住街区”前列。它形成以站前商业为圆心，结合公园、商圈的大型综合开发模式，贡献了近郊生活圈与文化中心的极佳发展样本。

涩谷与新宿一样，是东京都心内公共交通动脉银座线、半藏门线等地铁线路的起点，也是东急田园都市线、东急东横线、京王井之头线等西向铁路的始发站。在私铁早年的圈地开发热潮中，在涩谷、新宿这种进入东京都心区域的“玄关”站点周边，东急、京王等私铁公司早就设置好百货店这类业态，它们与电车站直接连通，既能拉动客流乘坐私铁，也能促进公司不断发展多元业务。

而最近几年的涩谷再开发，大多建立在铁道线路高架化这个前提之下，这也是日本“连续立体交叉事业”的一部分。“连续立体交叉事业”是由各地政府与各家铁道公司共同组成的协议会达成的共识，目标是减少地面上的铁道闸口（日语中称为“踏切”）。此前，这些闸口一旦有电车通过，行人和车辆必须让行，既不安全，又影响通行效率。

东急这类私铁公司在涩谷区域拥有不少地块，于是和政府、物业管理公司共同组成了涩谷站前区域管理协议会，重新规划和使用地皮，这样一来，不同铁道公司得以整合站台位置、优化行人通行路线，进而重塑了公共区域与商圈。

借此重新审视下北泽街区的这轮开发，会发现它融合了吉祥寺与涩谷的再开发经验。和涩谷一样，因为小田急和京王这两家私铁公司实施了“铁道线路高架化”，它们原本在下北泽地区设立车站的地面空间空了出来。和车站密切关联的区域，就发展成吉祥寺站前那种以餐饮与综合连锁商业为主、适合大客流快速访问的传统招商业态。而在稍远一些、靠近居民区的地块，私铁公司们向小商业主学习，尝试新的商业形态，也就有了更多试验空间。

在这样的前提下，下北泽再开发进程中小田急旗下的代表项目“BONUS TRACK”选择主理人业态，也和下北泽长期形成的剧场文化与古着文化密切相关。正因为有属性相同的人聚集在这里，已有的小店也大多与这些文化有关，居民与街区拜访者都希望保持此地的亚文化属性，开发团队才选择去寻找能够延续这些业态的运营者——因为这么做的“文化违和”风险最低，也有经过验证的商业可持续性。

正因为有上述“基础设施”的铺垫，这些在长久历史中形成的枢纽站点，才具备了作为换乘站点的大客流属性。加上街区原有的亚文化特色，不需要新项目的吸引，年轻人就会源源不断地主动前往，继而发现新的值得拜访之处。

城市给出的有趣答案永远不止一个。城市开发者们真的把握住自己想要的方向了吗？

但这也不意味着所有新项目都要遵循这个思路，做成主理人形态。这种形态有几个前提：首先，主理人的店常常意味着“用爱发电”的试验性，主理人对某个领域的钻研程度往往比常规店铺的经营者更深入，但这样的店的消费受众可能也更窄，或者需要接受教育。主理人们的品牌知名度通常也不高，需要先通过社群或者社交网络传播品牌，甚至需要借助项目的名气吸引客流。因此，想要通过主理人来吸引年轻人拜访，这样的经营策略有不小的风险。

其次，主理人聚集的项目需要有长期眼光与耐心。项目主体可能需要用更优惠的条件去辅助主理人创业，就像BONUS TRACK那样——连主理人住哪儿、房子如何以更低成本建造都规划好了。开发商常常以“需要内容”为前提招募主理人团队，但如果不能给予长期支持，只希望快速聚集人气并盈利，反而更容易像网红项目那样昙花一现。

而且，主理人项目之所以常常被称为非标项目，是因为每个“内容”与品牌的建立都需要时间与精力。它们在初期具备高度不可复制性与独特性，很容易帮助项目塑造独特的气质。可一旦这些品牌特性被复制，稀缺性就会降低。开发商也需要厘清自己想要的到底是项目里“内容”的独特性，还是单纯聚集客流。前者需要长时间的积淀与营造；如果是后者，选择连锁型的人气店铺可能更容易达到目标。

这也是媒体视角中的“内容”与开发商眼中的“内容”不一样的地方。在开发商看来，内容更多意味着构成空间的要素，它可能是品牌，可能是空间设计营造出的气氛，以及聚集起来的客群。而在媒体眼中，内容是吸引某个特定族群的文化载体或表现形态。因此，开发者迫切想把他们视角中的“内容”装进一个个街区盒子打包销售，进而成长复制，而媒体们更希望看到隶属于不同街区的人积攒出属于自己的文化特色。

这两个路径的区别，大概是开发商更希望造一个街区，然后把它变成自己希望的样子；媒体更希望观察一个街区的形成，然后记录文化的沉淀。这样就不难解释，为什么开发商更容易塑造一个个雷同的街道，而媒体总能捕捉到多元化的世界。

把视角放大到整个东京，新项目远远不止下北泽。我们发现，每个街区的再开发都需要研究这个街区留存下了什么文化，以及街区内的人希望延续怎样的生活方式。平和不动产在重新开发“日本桥兜町”区域时，就基于那里的金融街区属性，首先重建了新一代的写字楼用户画像——做互联网金融的创业者们，再基于这个年轻族群的需求配置街区的底层商铺。此时，主理人业态就是可以关注的招商对象。

最近博得众多关注，几乎成了网红的森大厦的几个项目也是如此。它的目标族群是国际化的商业人士，它想营造为这些人服务的街区与设施，所以需要重新整合基础铁路、公路网，为他们搭好进出东京的移动通道，然后配置学校、医疗设施、酒店，再通过设置艺术机构与博物馆、积极参与国际文化活动，提升这个区域在国际上的知名度。这样的商圈就绝不可能选择主理人业态。

它们当然有可能被批评为“士绅化”，但城市开发并不是只有士绅化这一条路。想要增加设施的公共属性，大有将政府力量与民间力量结合的各种PFI（Private Finance Initiative）策略，江之岛水族馆、墨田水族馆就是利用这类方式将水族馆做成人气地标的创新案例；也有政府、非营利机构与商业体共同完成的项目，比如日本财团邀请16名建筑师与创意人士完成的那个超酷的“东京厕所”项目，既给涩谷区赚足了国际声望，也解决了区内公共厕所的改造难题。

城市给出的有趣答案永远不止一个。城市开发者们真的把握住自己想要的方向了吗？