香港中环街市大改造

何美怡 邢梦妮 罗焕婷

01 中环街市欢迎打卡的游客，它有意识地设计了便于传播的打卡位。2023年8月，中环街市举办了开业两周年庆典，大厅上空悬挂了各式各样代表中环街市和香港情怀的霓虹灯装饰。（图片/Shirley Sun）*注：保育（conservation），在生态学领域，多指保育自然及地球生物多样性，以保护物种及其栖息地与生态系统。延伸至城市规划与发展领域，根据香港立法会CB（2）1663/06-07（01）号文件，“保护”设计的范畴在于尽量保存其具体及物质层面上的遗迹，“保育”除了要保存物质层面上的个体，还需要“推而广之，教育普及大众，让大众了解其历史意义及文化特质”。

如果你还想去香港，你该去看看中环街市。

此前，香港绝大多数保育空间的经营都不如人意。从普通市民、社会人士到规划学界，所有人等着看中环街市将如何破题。

中环街市在2021年以新面目重新开业，从过去的社区菜市场摇身变成创意市集，内设咖啡店、餐厅、礼品和文创等小店，吸引了香港本地人和外地游客前来参观。因为保留了旧有包豪斯风格楼体建筑的基本外形，所以并没有太多“网红”打卡的吸睛景点，却实现了开业两年客流累计2600万的高人 气。

这可能是香港保育更新项目中最艰难的项目之一，它的更新过程一直充满争议，甚至多次推翻重来，每个发声者都在争取他们认为对这个城市最好的东西。

对于许多香港人来说，始于1842年的中环街市曾经是承载日常烟火气的场所。传统街市卖食物、杂货和熟食，有的还搭配活动室，是社区重要的复合公共空间。小贩们在此支起摊位、自立营生，街坊邻里于采买途中交谈并相识，勾连起社区人际网络。

中环是香港开埠后最早开发的地段，见证着这座城市的发展史。但快速的经济发展破坏了不少历史建筑，随着民间的保育呼声渐起，时任特首曾荫权于2009年提出“保育中环”计划，中环街市也在名单之上，由香港法定机构市区重建局（以下简称“市建局”）负责。只是这位颇有雄心的特首或许未曾料到，中环街市的保育之路将如此坎坷，甚至一度被媒体称为“烂摊子”。

一开始，所有人充满干劲。市建局和建筑设计公司AGC Design提过一个在街市顶层加盖玻璃天台的方案，把街市改成可供上班族和居民休闲的“城中绿洲”。但这个方案不符合香港发展局发布的可持续发展指引，民间也出现了反对声音，要求法院复核设计方案是否合法。2015年，由于通货膨胀及建筑材料价格上涨，改造的建筑成本从5亿港元涨到15亿港元，远超预算。一时间，项目陷入僵局，落實无 期。

“我们的城市发展总是在淘汰与清除小商户。老铺拆拆拆，小贩清清清。如果街上只有商厦和豪宅，就没有普通人的生存空间了，”罗雅宁说，“中环人都要吃饭，都要买菜，最重要的是留有空间让我们选择。”

罗雅宁是“中环街市关注组”的召集人之一。“中环街市关注组”是个集合了城市规划师、建筑师、学者、学生等多元人士的非政府组织（NGO），曾在2009年试图争取将中环街市的古迹评级从三级调高至一级。

罗雅宁欣赏中环街市的建筑细节。除了空间设计工艺，她认为街市代表的平民文化更值得延续，“一个容许众多小商户同时营生的空间，即便在地价高昂的市中心，也能以适宜的租金在现成档口里小本经营。不必费心陈列，只需进货，即可开铺。”

街市改造停滞之际，“中环街市关注组”决定出手。成员们在社交媒体上发布了《中环街市管治和营运方案》，要求政府放弃昂贵的加盖计划，并提交了一版低预算改造的设计方案。

在香港，民间关注组提交规划方案已有先例，最早是2005年的喜帖街改造，当时街坊和社会人士不满政府规划，以关注组的身份向城市规划委员会提交了替代性方案。

顺应公众的预期，新中环街市最终舍弃加盖，从简改造，基本保留原有外形。借用负责设计的AGC事务所建筑师的比喻，街市的改造风格从“高档法餐”变成了“茶餐厅里的地道早茶”。

这种转变未尝不好。在香港大学建筑保护学者李浩然看来，以往的香港保育项目多是“设计主导”，放弃加盖建筑实际上更符合保育原则。中环街市改造耗时长久，但正因政府、设计方和民间反复的互动和讨论，街市保育的意义才逐渐清晰，各方也能更大程度达成共识。

改造方案总算敲定，但还不到能松口气的时候。对于中环街市关注组而言，更重要的是新街市的运营模式。此前已有教训：2009年，湾仔一街市被地产商局部重建，精品商场代替了原有的小商户。“不要让它（中环街市）步湾仔街市的后尘。”关注组成员们在社交媒体上向政府喊话：中环街市的经营应“不以利润最大化为前提”，并扶持本土中小商户。

02那个杀鸡卖鱼的中环街市消失了，取而代之的是一个“市集”，吸引着在中环工作的公司人、年轻人和游客（03，图片/Shirley Sun）。02为第三代香港中环街市楼体建筑。

03那个杀鸡卖鱼的中环街市消失了，取而代之的是一个“市集”，吸引着在中环工作的公司人、年轻人和游客（03，图片/Shirley Sun）。

01 街市里的水磨石大楼梯目前已成为网红打卡点，它早在老中环街市时期就存在，上世纪香港摄影师何藩曾在此留下多幅摄影作品。为符合现行建筑物条例，如今的楼梯两侧加装铁制栏杆，被部分民众批评破坏美感。

02 街市的底层入口处吊挂着巨大的红色胶灯灯罩装置，红灯罩是香港传统街市的象征，过去的小贩常用红色胶灯的暖光提升产品卖相。

这不是什么容易事。经营保育项目这件事历来堪称“烫手山芋”，参与方稍有不慎便会招来骂名。湾仔街市就因过度商业化被民众诟病，数年后，政府在中环“PMQ元创方”改造项目上吸取教训，委托非营利基金会运营，意在支持本土小产业发展，这顺应了保育期待，却因经营不善致首年亏损千万港元。

传统的香港街市经营分为两类，一类由香港食物环境卫生署管理，另一类由房地产投资管理公司领展负责。前者被民间认为经营理念陈旧，后者往往将街市变成租金昂贵的商场，赶走大批摊贩。中环街市关注组认为，新街市的经营难点正在于此：如何在两种极端中找到更优解，帮助本地中小企业谋生。

轮到中环街市时，出乎意料，政府再次选择和地产商合作。市建局和一家叫华懋的地产集团签订了长达10年的运营合约，同时向民众承诺街市经营不追求最大商业利润：未来由政府负责街市公共设施的管养费用，减轻运营方的负担。

在常人眼中，地产商总扮演着贪婪牟利的形象，而这家叫“华懋”的集团似乎不甘于此。在官网，它强调自己支持可持续环境保护、关注社区发展。

蔡宏兴是华懋集团行政总裁，他更愿意对外强调自己曾是个建筑师。作为香港人，蔡宏兴很清楚人们对老中环街市的感情。因此在室内空间营造上，华懋很强调最有记忆点的水磨石大楼梯和少量档口形态，同时利用开放的中庭结构和大面积采光设计，让室内空间可容纳更多公共活动。蔡宏兴然望改造后的街市能延续原有的“社区活动中心”功能，“人们进来后，不会觉得如果不买东西就不该留在这里”。他要找到街市经营新的可能性。

中环街市前身“广州市场”开业。香港居民到那里购买果蔬肉鱼，兑换货币。第一代街市建筑由砖木构成。1895年，原址改建落成过一个新古典风格的第二代街市建筑。

第三代中環街市建筑落成，销售鸡鸭、鲜鱼、肉品与果蔬。楼高4层，注重简单流畅的线条和功能性设计，属于当时香港少有的包豪斯风格楼体，也是目前中环街市的楼体基础。

中环成为香港核心商业区。中环街市随之繁荣，成为居民和城中厨师们寻觅食材时的采买地，以及不少小商户实现创业梦的起点。

香港古物咨询委员会把中环街市大楼列为三级历史建筑。

中环街市大楼部分区域改建为中环购物廊，成为半山自动扶梯的起点。

香港中区经历重大变迁，大型商业大厦相继落成，住宅大厦迁至半山。中环街市逐渐衰 落。

“非典”疫情暴发，中环街市关闭。

年曾荫权提出“保育中环”计划。“ 中环街市关注组”试图争取将中环街市的古迹评级从三级调高至一级，但未成功。市建局和建筑设计公司AGCDesign合作，提出加盖玻璃天台的“城中绿洲”设计案。

市建局成立社区咨询委员会，就更新后中环街市大楼的用途和营运方向，向社区收集公众意见。

市建局申请建筑许可时遭屋宇署拒绝，理由是加盖建筑的设计不符合2011年香港发展局发布的《缔结优质及可持续建筑环境的措施》。

由于通货膨胀及建筑材料价格上涨，中环街市项目改造成本上升。市建局公布简约版设计方案。

香港城市规划委员会批准市建局提交的简约版方案，建筑图也获得屋宇署批准。市建局董事会成立专责委员会，根据社区咨询委员会收集到的公众意见而制定的指引，推行中环街市活化更新项目及其营运管理工作。

政府同意中环街市用地以私人协约方式批予市建局，为期21年，以便市建局推进中环街市大楼的保育、更新与运营。

中环街市改建工程陆续完工，市建局与华懋签订了长达10年的运营合约。中环街市于2021年8月起陆续向公众开放。

华懋公布，新中环街市开业两年，客流累计突破2600万。新中环街市恢复人气。

资料来源：根据公开资料综合整理

市建局特地提到，要为市民提供大众文化和零售设施。这个结论源自2010年市建局委托顾问完成的问卷调查，当时共访问了6019名市民，大部分市民希望新的中环街市能设置公园、文创零售店铺、销售绿色及有机食品的专门店、大众化及本土特色食肆等设施。

但华懋在这个项目里其实没有太大自由度——无论是招商方向，还是改造方案，都是被设定好的“命题作文”。他们需要用聪明、轻巧，又不损害太多自身利益的办法来推进项目。

既往经验是华懋的筹码。虽然是首次接手保育项目，但华懋早期运营过一些小体量的社区商业项目，如豪景花园商场、迎涛湾广场，都是二三层的街区商业，服务于周边居民。在和中小商家打交道这件事上，华懋在过往项目中也用过一个经营策略：以弹性分配来吸引中小商家入驻——如果街市内的商家生意好，华懋可从中抽成，生意不好的店只需缴纳基本租 金。

它甚至给出了更诱人、对各方都颇有说服力的招商条件：由于租户多是青涩的中小创业者，华懋提前做好了店铺装修，并开设课程指导商家如何展示商品；当店铺开业后，华懋通过共享大数据的销售系统，提醒店主替换掉销量不佳的产品。

那个杀鸡卖鱼的街市消失了，取而代之的，是一个符合华懋“所有人的游乐场”（Playground for All）营造理念的“市集”。整体的店铺风格偏文艺和年轻化，似乎透露出运营方对目标人群的偏好：在中环工作的公司人、年轻人和游客。

街市引进的多是本地品牌，除了新兴小店，首批店铺中引入了13间“保育传承类”商家，包括本土老字号或有独特社会效益的企业，例如主推香港本土海产特色的“渔民办馆”，及帮助本地老人再就业的食品店“银杏士多”等。

餐饮是公认的商场“现金奶牛”，中环街市也不例外。街市内最初的招商安排是7成零售、3成餐饮，目标是以不同价格段覆盖不同消费水平的顾客。2023年华懋在新中环街市的开业两周年庆典上表示，餐饮配比略微上涨，目前达到了35%。蔡宏兴也承认：“对比那些香港传统的商场，我们这里其实提高了餐饮的比例。”

另一方面，华懋配置餐饮的策略其实符合市建局的规划——民调时有超过7成受访市民勾选了“大众化及本地特色食肆”。街市引入了网红老字号“安利大排档”、连锁小食店“妈咪鸡蛋仔”，以及周边的人气餐馆“球哥炖汤”，这都是被证实受欢迎的本地品牌。

活动——这个被地产商越来越重视的街区“内容”表现形态，也成为华懋吸引人气、测试市场的有效方法。华懋曾向市建局承诺每年至少办250场活动，但实际成果远超设想——开业后的两年内，中环街市办了超过1600场活动。华懋擅长和各类企业或社会团体合作，用公共活动来抓住人流，形式包括音乐会、专题展览、趣味讲座和手工坊。各类小商户可以在市集活动上摆摊“试水”，如果受客人欢迎，华懋会考虑邀请对方正式入驻街 市。

2021年8月开业时，华懋邀请中环街市关注组参观新街市。关注组成员罗雅宁认为，华懋引进的本地商户还不够多，高端餐饮不合他们的预期。在她的想象里，中环街市最适合云吞和鱼丸面，而不是寿司红酒。另一位参观者则表示，新街市只保留了建筑外观，内部已经和菜市场“毫无关联”，但她又说：“年轻人或许会喜欢这个‘摩登的地方’。”在那之后，中环街市关注组的Facebook专页再也没有更新。

华懋确实做到了对各方都有个交代。2023年新中环街市开业两周年的庆典上，华懋公布了“商铺出租率100%、累计到访人流2600万”的数据。市建局行政总监韦志成在现场表示，对新街市很满意，希望其他项目学习——换句话说，在政府眼里，它已经成了一个样板项目。

从数据上看，中环街市不缺人气，本地年轻人在此聚会和闲聊，内地或海外的游客纷纷前来打卡拍照。但在社交媒体上，也有一些市民评价新街市“变成了文青商场”，“丧失了以前的街市氛围”。首批入驻中环街市、主打有机环保、零包装的可持续生活零售买手店Slowood 的联合创始人Jeff也同意这个说法，他认为新街市失去了旧市场的氛围。开业日，在逛完一圈后，一位在老中环街市长大的市民对媒体叹了口气，“（街市）完全不同了，只是在旧壳里的新商场”。

蔡宏兴不太意外这些评价，“我们做保育不是将其变成一件文物，而是反映今日社会的需求”。他认为新街市能收获高人气，关键在于紧跟市场和消费需求的变化，他希望中环街市作为一种经营模式，未来能在不同地方被复制。在他看来，在这里杀鸡卖鱼已经“不适合现代社会的需 求”。

菜市场在香港并没有消失，住在中环的居民还是有买菜的去处的。距离中环街市步行5分钟的地方，有着号称“香港最古老的露天市集”的嘉咸市集，距今已有160年历史。2008年，嘉咸市集被市建局纳入重建计划，一些摊位受规划影响的小贩不得不搬迁。但不同于曾被弃置多年的中环街市，市集始终维持着经营，直至今 天。

不过，建筑师孙莞瑶（Shirley Sun）觉得，就算是文青打卡地，也比商场要好得多。她曾是负责改造的香港建筑设计公司AGC Design的一员。她认为，新街市已经避开了商场的做法，运营和改造团队尽量保留了建筑的历史元素，动线设计更多考虑和整个社区的联通性，商铺也大多选择中小品牌和个人创业者。

街市最重要的一张牌还是地段。中环是香港历史悠久的金融商业区，有多家跨国银行和金融公司入驻办公，香港立法会、香港证券交易所也设在这里。每个工作日的中午，中环街市不愁访客，周围的上班族们需要能吃饭与休憩的地方。

2021年在接受《中国日报》英文版（ChinaDaily）的采訪时，Slowood联合创始人Jeff承认，他们选择进驻，看中的是街市的战略价值——它处于一个香港半山区和离岛的居民都会经过的枢纽地带。中环街市店是Slowood在香港开的第四家概念店，位于通道口，在街市里算是生意很不错的一家。

中环也很受游客欢迎。电影《重庆森林》里王菲在半山扶梯上的奔波“梦游”，电影《无名》在中环街市内的楼梯上取景，让中环的各处景致成了一个个打卡点，游客纷纷到此寻找“港风”复古怀旧感。小红书用户@一个yy在2023年11月专门去中环街市网红楼梯拍了照，她的这条笔记得到了3000多个赞，算得上很有传播力。

房地产服务与投资管理公司仲量联行2023年10月发布的《香港商铺市场报告》也显示，2023年，访港旅客的行为较疫情前发生了很大变化：内地游客更渴望游览本地社区，品尝特色美食，而不是“扫货”——他们期待的体验正好是新中环街市能提供的。

中环街市的餐饮占比目前达到了35%，这也是符合民调的配置方案。

但对有些人来说，中环缺一个让人停下来的理由。孙莞瑶在香港生活了13年，时常会和朋友约在中环街市碰头。在她看来，新中环街市是有社区生活感的场所。她观察到客流中有相当多是本地人，不少周边的上班族会在休息时间前来觅食。毕竟，中环街市离地铁口足够近，设施足够新，饮食花样多，很多餐厅提供100港元以内、出餐快的套餐。

整个中环街市“冷热不均”。Slowood和叮叮老香港办馆这类“网红”自然不愁客流，但也有一些店铺的日子并不好过。一些人认为中环街市的东西太贵。价格高的餐厅确实在中环街市遭遇了经营难题。从饮食资讯网站OpenRice上看，目前街市内参考价位在200到400港元的餐厅有3家结业，仅存一家。此外，酒吧在街市也不好经营，已经有4家酒吧和精酿酒馆相继关闭。毕竟，中环从不缺高档餐厅和酒吧——在离街市8分钟步行距离的苏豪美食区，聚集着30家以上的外国餐馆和各色酒吧，那里一直是中环金融精英们聚会消遣的地方。目前，中环街市的店铺有4成是开业时第一批入驻的，剩下的都是后来者。

一些当地居民反映，要是商户不办活动，他们就不打算去逛街市。而商家们态度谨慎，不太愿意向媒体谈及客流量和运营状况。在2024年1月14日街市举办的玩具展活动上，孙莞瑶观察到不少人前来参观工作坊，但散场后留下消费的很少。她评价说：“不同店铺间旺与衰的对比非常明 顯。”

这就造就了一个有些奇特的现象：虽然街市拜访者众多，但人们对新中环街市的讨论度依然不如孙莞瑶预期的那么高，“因为大家没有觉得这个地方产生了一种‘突变’”。作为参与过改造的建筑师，她不禁设想，如果当初实现了加盖方案，或许新街市会更受关注。但从保育角度看，话题度不高或许是好事。“如果我们一步走得太猛，从永续性发展的角度来说，可能会造成一些我们当下无法判断的破坏。”她 说。

中环街市确实找回了百年前的热闹场景。孙莞瑶感慨说，中环街市的重建始终有其意义，它定义了一种模式：减少对建筑本身改造的关注，将关注点更多放在后期运营上，邀请越来越多的社会组织加入其中，“在保护项目上，需要（中环街市）这样标杆式的项目来走出一条路，一条城市、市民、学术界和各行各业都可以接受的道路”。