关于房屋低层空间面积计算问题的探讨

侯春

【摘要】本文主要结合自己从事房产测绘方面的工作，进行分析了房产测绘过程中遇到的一些问题，并提出了一些解决办法。

【关键词】房产测量;面积;计算

1、前言

近年来随着房地产市场蓬勃房展，各地的房屋开发量如雨后春笋般快速增长，建筑发展中出现的新结构、新材料、新工艺等使得部分建筑物呈现出多样化，不规则化，在面对如此复杂的建筑物时，一线房产测量人员着实不好计算其详细的房屋面积，由于房产测绘不仅是对房屋图形、面积的简单绘制和计算，更重要的是依据各项法律法规、政策规定确认房屋的权界及权利范围、房屋的用途、结构、附属房的范围、共有部位、物业用房、人防工程等，确定房屋的计算方法及分摊方法。因此，房产测绘人员必须要熟练掌握测绘技术和相关房产知识，熟悉相关的房产法律法规、国家标准、行业规范，准确测算房屋面积。

2、目前房产面积计算过程中存在的问题

《房产测量规范17986-2000》自2000年发布之后再未进行更新，现已不能满足日常的房屋面积测绘，一些地方为解决实际困难，结合房产测量规范相继出台了适合自己地方的地方细则。但是在一些日常的面积计算过程中仍存在一些模棱两可的问题，让一线测绘人员无法判断。房产测绘是一项政策性很强的工作，政策的掌握占了主导地位。目前我们执行的测绘法律法规及标准是《中华人民共和国测绘法》、《房产测量规范》和《房产测绘管理办法》。我国幅员辽阔，各地差异也很大，《房产测量规范》又跟不上建筑形态的千变万化，使得有些问题无据可查，虽然建住房【2002】74号文对房产测绘中的一些问题作了较为详细的规定，但是2005年建设部发布了《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005），2013年更新的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），其中面积计算的一些细节与《房产测量规范》中面积计算方法相去甚远，这就使开发商的房屋销售面积与房屋登记的产权面积产生了争议，从而给房产测绘带来了风险。

3、房屋低层空间面积计算的问题

今天我们就来探讨关于低层空间的面积计算，为方便消费者在雨天等也能购物逛街或者为路人遮风避雨以及建筑物外形的美观，部分小区的商业低层空间设置为有柱子走廊，但是在房产测量工作中，依据建住房〔2002〕74号 （八）公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。对此楼低层空间是不予计算面积的。

不知道各地在实际操作中有没有遇到过此类情况，房测人员依据74号文件对该部位是不予计算面积，但是委托方提出的反驳意见是：此类走廊是该房屋密不可分的一部分，且该部位的工程造价等同于房屋造价，他们在某种意义上讲不是檐廊，应该是公共服务设施。虽然临街，但不是作为公共道路通行的，全部是为低层商业服务。委托方的反驳意见也并不是无道理。

3.1房屋低层空间面积计算问题的解决办法

74号文件中临街走廊的精神是 1.是否临街。2.是否为公共通道

一线房产测绘人员，现在面临的就是对此文件精神的理解：如何确定其是否临街，如何确定其是否为公共通道。当然在《四川省房屋面积实施细则》中也相应的对此类问题做了详细的规定：

四川省房屋面积实施细则4.5.10条、4.5.16条、4.5.17条中对此此类情况作了详细的解释及计算办法。

4.5.10房屋的有盖无柱外走廊、檐廊，其两端由非剪力墙所封闭、正面无围护结构的（如图1），按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

4.5.16一栋建筑物围合形成的院子，其闭合走廊为非独立柱时，均属一条有柱走廊（如图2）。

当房屋设有外走廊或檐廊时，则非独立柱部分按有柱走廊计算，其余部分按无柱走廊或檐廊计算。走廊两端有剪力墙的，视为走廊的柱，按有柱走廊计算。一栋独立房屋的四面设有外走廊或檐廊时，也按此原则处理。如图3所示，房屋的长边一面有柱，两柱之间按有柱走廊计算，其余部分为无柱走廊;若图中柱立于走廊的A、B处，则长、短边的外走廊均为有柱走廊。

4.5.17骑楼底层与临街走廊

4.5.17.1骑楼底层的柱子立于该房用地红线之外，且其底层为道路街巷通行的，骑楼底层不计算建筑面积（如图4）。

4.5.17.2建设用地范围内的临街走廊不计算建筑面积（如图5）。

3.2房屋低层空间面积计算的一些处理意见

个人认为在对74号文件的理解中，应该多的结合现场实际情况决定，不能一概而论，对不同的建筑物，给出不同的理解观点，确定其是否临街，是否为公共通道等问题。对待此类问题的处理上，在没有地方细则的前提下应该视现场具体情况，结合74号文件对照执行，确定是否临街是否为公共通道，二者结合不计算，在不能确定是否临街，是否为公共通道的情况下，该部分应计算面积，但是不得作为公摊面积，亦不可作为套内面积或者使用面积计算，应在测绘报告中详细说明，此部位面积仅为反应整幢房屋面积。备注清楚，以方便后期不动产登记工作人员对此部位面积做登记备案。

部分省市已相继出台了相关的地方细则。之前也看到过网友们的地方细则，部分地方细则是不计算面积。也有部分地方细则是作为备案计算不作为公摊。但还有许多省市县区没有地方细则，在没有地方細则的前提下，房产测绘人员更应该多的结合现场实际情况决定，公平、公正、合理的处理此类问题。

结语：

总之，房产测绘是一项政策性很强的工作，政策的掌握占了主导地位，房产测绘人员应该多的结合现场实际情况决定，不能一概而论，对不同的建筑物，给出不同的理解观点，公平、公正、合理的处理此类问题。为了更好地维护广大消费者的合法权益，房产测绘人员必须要熟练掌握测绘技术和相关房产知识，熟悉相关的房产法律法规、国家标准、行业规范，准确测算房屋面积。作为测绘工作者不仅要从现行房产面积计算标准及方法上下功夫，还要不断完善测绘程序监督机制，加强测绘成果检查、监管，提高测绘成果质量，以诚信公正的态度从事房产面积测绘。

参考文献：

[1]国标GB/T17986-2000《房产测量规范》

[2]建住房〔2002〕74号文件

[3]《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）

[4]《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）

[5]《四川省房屋面积实施细则》