房地产抵押评估业务风险评估与防范措施

唐晓芳 黄丹 邓新苗 陈竹红

【摘要】由于房地产抵押评估业务存在较大风险，为此提出房地产抵押评估业务风险评估与防范措施。选取评估环境、评估技术、实际操作以及职业道德作为评估指标，利用1-9标度法对指标权重进行计算，以模糊综合评价法中的模糊理论作为评价理论依据，通过评估矩阵计算出房地产抵押评估业务风险等级，实现房地产抵押评估业务风险评估。结合目前房地产抵押评估业务现状，具有针对性地提出了相关风险防范措施，以此完成房地产抵押评估业务风险评估与防范措施研究。

【关键词】房地产抵押;评估业务;风险评估;模糊理论

【中图分类号】G449.7

【文献标识码】A

房地产抵押评估业务是指根据行业公认的评估原则，利用合理的评估方法对抵押房产在当时评估时段的特定价值进行估算和判断，评估需要遵循严谨的评估程序，房地产抵押评估业务是协调房产抵押方与银行机构的中间业务，评估结果是银行金融机构办理房产抵押贷款的重要依据，房地产抵押评估目的决定了评估方法[1]。房地产抵押贷款是银行贷款的主要形式之一，由于其涉及贷款金额较大，所以需要专门的评估机构对抵押的房产实际价值进行专业评估，并且评估结果还要作为必备的法律依据，因此房地产抵押评估业务存在一定的风险，一旦评估结果与实际不符，风险系数较高，房地产抵押评估机构不仅要向房产抵押方与银行金融机构弥补经济损失，还会负法律责任，为此提出房地产抵押评估业务风险评估与防范措施。

1、房地产抵押评估业务风险评估

1.1確定评估指标

房地产抵押评估业务开展过程中主要受到环境因素、技术因素、实际操作因素以及职业道德因素的影响，其中环境因素是指当前市场宏观经济、房地产抵押市场环境以及政府政策等，环境因素属于突发因素，会引起房地产房价的大幅度变动;技术因素包括评估方法以及评估技术，对房地产抵押评估结构具有直接影响;评估业务开展过程中要结合抵押房产的实际信息，如果评估信息与实际信息不一致，则会降低评估精度;评估人员的职业操守以及职业道德也会影响评估结果[2]。根据以上分析，此次选取评估环境、评估技术、实际操作以及职业道德作为评估指标。

1.2计算指标权重

选取完全合适的评估指标后，对评估指标权重进行计算，评判各个评估指标的重要性，其计算过程如下：假设有一组评估指标 a1，a2，a3.... an，评判矩阵为：

通过1-9标度法对各个评估指标关系进行定值，其评估指标的评估原则如下表所示。

通过评判矩阵对评估指标的重要性排序得到， ，其中W为各个指标的向量， 为判断矩阵A的重要性权重，计算判断矩阵中评判指标重要性权重公式如下：

公式（2）中，为指标权重值;AW表示向量W的指标元素的分量;n为评价指标的评价标度;

1.3实现房地产抵押评估业务风险评估

在上文的基础上，以模糊综合评价法中的模糊理论作为评价理论依据，对房地产抵押评估业务风险进行评价[3]。首先将所有的评价指标根据权重值大小组建成一个指标集，每个评价指标都有n个单项评价指标，然后根据各个指标的权重值不同，将评估向量等级分为1级、2级、3级，然后设置一个置信度，通常取值0.15，按照从高到低，组成一个评价矩阵，其公式如下：

公式（3）中，表示一个评估向量;s为评估指标的权重值[4]。根据《房地产抵押评估业务风险评估标准》进行等级划分，此次设定四个风险等级，即较高、良好、一般、较低，利用上述公式即可得到最终的风险等级，以此实现房地产抵押评估业务风险评估。

2、房地产抵押评估业务风险防范措施

根据上文分析可以看出，房地产抵押评估业务存在较大的风险，结合目前房地产抵押评估业务现状，必须通过标准化的考核制度，提高评估人员的入行门槛，并且对不符合评估标准的评估机构进行剔除。建立健全标准化房地产评估制度及法律，为评估业务活动开展提供法律依据[5]。构建信息化交流平台，实现评估信息共享，促进评估机构、银行金融机构和房产抵押方三者之间的信息交流，可以极大地提高评估的准确性，从而降低房地产抵押评估业务风险，以此完成房地产抵押评估业务风险防范措施研究。

结语：

此次结合相关文献资料，对房地产抵押评估业务风险评估与防范措施进行了研究，有助于提高房地产抵押评估业务水平，降低房地产抵押评估业务风险，为银行金融机构和房产抵押双方的利益提供了保障，最重要的是有助于房地产抵押评估机构核心竞争力的形成与提高，促进其健康持续发展。由于个人理论水平及实践经验有限，虽然此次在该方面取得了一定的研究成果，但是关于房地产抵押评估业务风险评估及防范措施的研究内容还存在一些不足之处，今后还会在该方面进行进一步的研究。

参考文献：

[1]肖永梅，羊海燕.试论住房抵押贷款违约风险的法律防控——以合肥市为例[J].中国集体经济，2018，35（10）：113-114.

[2]罗全贵，王永刚.不良贷款中房地产抵押物处置过程中存在的问题及风险防控措施探讨[J].北方金融，2018，68（04）：102-104.

[3]孙晓霞.估价环节的房地产抵押信贷风险防范措施初探——基于评估谨慎原则的思考[J].财经界，2019，68（04）：97-99.

[4]张怡伦.房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施[J].时代金融，2018，57（24）：211-212.

[5]陈丽萍.房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策讨论[J].金融经济，2018，56（10）：90-91.