新冠疫情冲击下房地产行业将迎来并购高潮

李政

【摘要】新冠肺炎疫情对我国乃至世界经济都是巨大的外部冲击，其负面影响对房地产行业影响巨大。本文通过对新冠疫情对房地产行业负面影响和房地产行业发展阶段性进行分析，提出房地产行业迎来并购高潮的判断，并对此次并购的基本模式和实施关键点给出建议。

【关键词】新冠疫情;房地产;并购

2020年1月起，突如其来的新冠疫情形成了对中国乃至全球经济增长的负面冲击。这一黑天鹅事件的巨大冲击，必将深刻地影响了房地产行业的发展。房地产行业将迎来深刻的变化，房地产企业之间并购将是一个非常显著的行业整合方式。

1、新冠疫情对房地产行业冲击巨大

1.1房地产行业乃至我国整体经济体系接近停止的两个月，房地产投资和销售大幅度下滑

在我国，全民抗疫的“人民战争”使得新冠疫情很快得到控制，但是其对生产生活活动影响是巨大的。我国采取了遏制性防控手段，自2020年1月底以来，我国经济处于停摆的状态，房地产企业投资和销售都呈现一种停滞下滑的状态。

根据国家统计局数据，2020年1-4月份，全国房地产开发投资33103亿元，同比下降3.3%;销售方面，2020年1-4月份，商品房销售面积33973万平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份收窄7.0个百分点。其中，住宅销售面积下降18.7%，办公楼销售面积下降32.0%，商业营业用房销售面积下降29.1%。从以上数据可看出，受疫情影响，房地产企业经营活动遭受巨幅下滑。

虽然中国新冠境内疫情基本得到控制，但是新冠疫情在欧美快速增长，其对全球经济影响更加深远，房地产行业在未来相当长的一段时间也将处于非常艰难的时期。

1.2经济抗疫，刺激性经济政策及其影响分析

截至2020年6月14日，全球新冠肺炎确诊人数已经超过789万人，其中，中国确诊病例为8.46万例，海外的确诊病例超过780万例，而且主要发达国家还没有达到峰值。令人担心的是如印度、拉美和非洲的发展中国家，如果疫情在这些国家蔓延开来，后果难以估量。

面对疫情的巨大冲击，各国经济遭受巨大考验。大量中小企业面临倒闭风险，国际贸易面临下滑，失业人口激增，银行信用体系经受考验。许多经济学家预测2020年的新冠疫情将导致经济大萧条。

2020年3月27日，中共中央政治局工作会议，提出“要抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措施，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕……对地方和企业反映的难点堵点问题，要抓紧梳理分析，及时加以解决，推动产业链协同复工复产达产。”

可以看出，国家制定的一系列政策通过积极财政政策和稳健的货币政策，扩大内需，但“房住不炒”的房地产政策格局没有改变。经济政策支持的重点领域，是新基建，战略新兴产业等。新基建虽然也包括了部分“铁公基”这类旧基建，但是明显弱化房地产的宏观经济稳定器作用。可见，类似2008年美国次贷危机后，我国鼓励房地產业投资的政策难以再现。

2、周期与趋势—房地产行业已经到了内部整合的阶段

在行业的经历了快速发展阶段，我国房地产市场的容量失去了加速发展的基本支撑;房地产行业逐渐步入成熟期，整体市场容量增速明显放缓，企业竞争日益激烈，处于高位整合的阶段。

2.1从总量上来看，房地产开发的总量供给和需求已经达到了平衡

自1999年房改之后，房地产行业经过20多年的快速发展，房地产业为城镇居民居住条件的改善，城市化水平的提升，乃至我国经济高速增长都做出了巨大贡献。最近几年，房地产业已经到达供求基本平衡的均衡状态。根据国家统计局的数据，2018年全国商品房销售面积比上年增长1.3%，2019年全国商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%。其中，2019年住宅销售面积增长1.5%。因此，房地产行业已经达到供求总量基本平衡阶段，此阶段，行业发展的特点是总量保持基本稳定下的整合和调整。

当然，这房地产行业作为年销售额接近16万亿的行业，其对相关其他产业的带动作用仍然巨大，对消化我国过剩产能，保持我国经济平稳增长仍有举足轻重的作用。但是，无论从国家对房地产行业的战略定位，还是客观上房地产业所处的发展阶段，都决定了房地产行业总量稳定的情况下，行业内竞争将日益加剧，资源整合必将加剧。

2.2市场容量稳定，企业追求规模扩大，行业集中度将进一步提高

在市场容量相对稳定的条件下，房地产公司认识到规模是企业生存和发展的基础。同时，自2013年以来，房地产业的行业集中度明显提高。根据克而瑞统计数据，2016年行业前10家房地产公司所占市场份额为15.88%，前30家公司所占的市场份额是24.38%;而2019年行业前10家房地产公司所占市场份额达到21.43%，提升约6个百分点，前30家房地产公司所占的市场份额达到了35.7%，提升10个百分点;可以预期，随着未来房地产市场竞争加剧，行业集中度还会进一步增加。

2.3新冠疫情冲击会造成许多地产行业资源整合力度加大

由于新冠疫情的影响，房地产企业在销售活动停滞，经营性现金流大为减少的情况下，部分企业会出现现金流压力加大的情况。从目前地产市场来看，规模较大企业在土地的获取、资金获得，人才的吸引都占据优势，年合同销售收入达到1000亿是一个门槛。比如，对于银行信贷普遍存在的白名单，一些城市土地招拍挂也通常要求房地产开发具有较强规模和实力。无论从信贷条件还是其他融资条件，企业的规模和信用等级都是重要的条件。

需要说明的是，如同规模是房地产公司生存的基础，房地产企业的公开发行上市也越来越成为房地产企业发展的阶段性目标。公开发行上市公司在融资方面的优势是比较现实的，这些公司在并购重组方面也具有非常大的优势。

3、新形势下房地产收并购的特点

3.1横向并购仍然是房地产并购的主要特征

房地产企业的收并购存在着横向并购和纵向并购，及多元化并购等三种模式。从行业发展的阶段来看，横向并购仍将是此次并购高潮的主要特征。

如前所述，房地产地产市场容量相对稳定的情况下，企业之间并购属于零和博弈。企业优胜劣汰，部分缺乏竞争力的企业，面临着转型或是退出房地产行业。在新冠疫情这一巨大冲击下，必将加速这一进程，大量企业会具有并购合作的意愿。另一方面，即使是排名位居前列的企业，企业之间的竞争也是非常的激烈。许多企业即使已经上市、名列百强，仍然存在资金链断裂的风险。

3.2除了项目层面并购外，企业层面并购也将涌现

根据收购的规模及收购对企业的影响，收并购业务可以分为两类：一种是项目层面的收并购。项目层面的收购是以获得该项目土地使用权为目的，对该项目进行资产收购或是股权并购。企业层面的收并购是指针对企业进行资产收购或是股权收购，获取企业所有的项目公司或资产。从业务的类型可以看出，企业层面的收购合作会更为复杂。

这次新冠疫情的巨大冲击下，许多房地产企业存在着生存危机，土地资源又会进行释放出来，应当会有许多企业会各种方式的股权合作，企业整体并购等機会逐渐出现，甚至越来越多。

因此，新冠疫情的巨大负面冲击下，项目并购与企业并购并重，部分收购与整体并购并存，这将此次并购的一大突出特点。

3.3房地产公司收并购的目标

如前所述，获得规模扩大带来的规模经济性是房地产并购重要动因。近年来，做大规模始终是主流房地产企业追求的显性目标之一。收并购背后包括许多重要的目标：

（1）获取土地储备的动机。土地储备是房地产企业长期发展的基础，也是衡量房地产企业竞争力的重要标准，房地产企业如果拥有充足的土地资源，就会在未来竞争处于优势地位，同时，具有一定的土地储备也是房地产企业上市的重要条件。

（2）进入新的城市和区域。并购作为进入新城市的一个试探性策略，通过与当地的企业良好合作，能够减少进入成本，同时，通过并购快速获得大量土地资源，通过合作迅速熟悉当地的具体情况。

（3）融资的可行性和降低融资的成本。获得土地储备，做大规模，提高效益，是房地产企业在此阶段的主要路径。与之相对应的是获取融资的优势：无论是海外发行债券、银行获取信贷资金，还是针对各类资产所做的融资创新，规模企业、上市公司都有更多的工具可以利用。

（4）管理层绩效考核和自身利益驱动。近年来，许多房地产企业都强化实施了类股权的绩效激励体系和利润分享机制。行业领先企业对各层级的管理团队都做出了跟投和绩效考核的强激励制度。可想而知管理层正向激励和负向的压力，都是巨大的，与之相对应的就是扩张冲动。

（5）由于战略调整原因企业剥离部分业务板块。比如，万达由于现金流的压力将其文旅业务剥离，整体出售给融创。可以推断，在新冠疫情冲击下此类并购会越来越多。

4、房地产收并购的模式与要点

随着20多年快速发展，房地产行业最活跃的企业大多已经完成了上市，上市公司并购的案例多、模式多，更为复杂，而非上市公司的收并购，大多是资产买卖和战略股东的引进，操作程序上相对简单。此次并购高潮中，并购的案例将表现为上市公司对非上市公司的并购，也存在对上市公司并购重组的案例，比如中国奥园对京汉股份的股权收购。

4.1收购对象：收购资产和收购股权

4.1.1资产交易

这是指收购方通过购买目标公司的在建工程等资产，取得目标公司的项目。

（1）优点：A.收购资产的价款可以作为项目开发成本列支;交易环节税负、竣工销售的税负都比较清晰;B.资产交易方式，成本显性化，交易之后的或有负债风险相对较小。

（2）缺点：A.这种交易不够灵活，根据《城市房地产管理办法》第38条规定：土地使用权转让需要“完成开发投资总额的百分之二十五以上”，所以，单纯土地使用权不能作为资产交易标的。B.资产转让方要承担的税收较高，可以会要求收购方承担部分税收，实质上提高了资产价格。

4.1.2股权交易

股权交易可以分为股权转让和增资扩股两种模式。股权转让是指通过收购目标公司股权，实现控制目标公司所有的资源，股权转让可以是全部转让、也可以是部分转让。增资扩股是指通过对目标公司增加投资，实现对目标公司资源的控制。

（1）优点：A.股权交易比较灵活，土地使用权、毛地、在建工程等都可以交易。股权交易还可以在境外进行，保持交易的隐蔽性。B.交易环节税收负担较小，尤其是对于转让方，不用交纳资产转让的增值税等。

（2）缺点：A收购方在股权转让之后的或有负债风险比较大;B交易价格不能做项目开发成本;房地产项目开发完成后税收负担大，包括增值税、土地增值税，企业所得税等。

4.2并购的支付方式

此次以横向并购为主要特征的并购高潮。其并购的规模取决于新冠疫情影响的深度和持续时间。可以大胆地预测，随着新冠疫情产生负面冲击持续发酵，此次并购将是前所未有的。

4.2.1现金收购

这是指收购方以现金出资，以现金作为公司股权转让的对价。这是房地产收并购中最常用的一种支付方式。这种并购方式非常受被收购方的欢迎。因为，转让方可以获得现金，尤其对于那些股权出让的目的就是为了套现的转让方，对项目层面的收购这是主要方式。

4.2.2资产收购

是指收购方直接以资产出资收购被收购方的资产或是公司股权。这种支付方式通常用于上市公司向被并购方发行新股，被并购方直接以资产认购新发行的股权，这样就实现了将被并购方的资产注入上市公司，或者实现大股东整体上市。资产收购的核心问题是资产定价。

4.2.3股权收购

股权收购是指收购方以股权作为对价获得目标公司的股权。具体包括两种方式，即通过换股（吸收合并）方式、定向增发的方式，达到取得目标公司控制权的目的。

（1）吸收合并模式。即是通过收购方和被收购方相互出让股权或换股的方式实现公司的并购或联合，一般是收购方获取被收购方的股权，将两家企业的股东合并成新的股东。

（2）定向增发模式。实际运作中通过向特定投资者，比如被并购公司的控股股东增发股票从而实现被并购公司控制权的转移。

4.2.4多种收购方式的综合运用

现实案例中，上市公司更多的是采取两种或两种以上支付方式并用来完成收购公司股权。比如，“股权收购+现金收购”是比较常见的收购方式。还有资产支付和股权支付的结合，资产支付与现金支付相结合等支付方式。

结语：

新冠疫情对房地产行业的负面冲击是巨大的。房地产企业之间的并购、合作将在后新冠疫情时期迎来高潮。在行业快速发展多年的情况下，许多优质企业已经上市，谋求发展的企业也将上市作为发展的阶段性目标。在本轮的房地产企业并购合作浪潮中，许多上市公司将会成为并购交易的主体，合作方也需要掌握针对上市公司的股权交易模式和交易支付方式，实现商业目的。

参考文献：

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[5]银国宏，胡宇.《并购重组运作》，中国金融出版社，2011年4月

[6]周济.《房地产企业并购实务手册》，人民邮电出版社，2017年2月