吴江区工业用地司法拍卖成交价格研究

林琳

【摘要】我国工业用地一直受行政手段控制，地方政府为了招商引资、发展地方经济，一般都以低价的方式主导工业用地市场。长期以来，我国工业用地市场价格不能得以真正的体现，随着网络平台司法拍卖方式的兴起，工业用地的价格逐步趋向于真正的市场价格，本文拟通过收集吴江区工业用地司法拍卖价格，分析吴江区各乡镇之间工业用地市场价格的差异及原因，并提出相关的建议。

【关键词】工业用地;司法拍卖;价格;吴江区

1、数据的收集和处理

1.1数据的收集

本次数据收集的内容包括：司法拍卖工业资产（包括房地产、设备及其他资产）所属区域、成交范围、成交情况、成交面积、成交价格、税费负担情况等。

1.2数据的处理

1.2.1其他资产的剥离

司法拍卖中一般很少有单独的工业用地拍卖，绝大多数都是已经开发完成的工业房地产。工业资产中的附着物設备等非房地产价格，共同形成了司法拍卖中的房地产成交价格。

在进行司法拍卖时，各法院会通过专业评估机构进行评估，这类评估价一般都是评估的市场价，但在实际拍卖中，有的成交价会高于评估价，有的成交价会低于评估价。考虑到成交价格中包含了土地、房屋、附着物设备的价格，根据市场经验土地一般都是有增值效应的，而房屋、附着物设备则会随着使用年限的增加而形成折旧，因此，在对房地产价格进行剥离时，若成交价高于评估格，则房屋、附着物设备的价格即假定为原先房屋、附着物设备的评估价格。若成交价低于评估价，则认为低于市场价的部分都是房屋、附着物设备的贬值导致的。因此在进行价格剥离时，将低于市场价的部分全部归为房屋、附着物设备的贬值。

1.2.2税费的处理

目前司法拍卖中的税费负担方式主要有两种，部分法院为帮助买受人进一步节省过户成本，确定税费缴纳规则为买方税费均由买受人自行承担;卖方税款由法院在拍卖款中扣缴;部分法院规定过户所涉及的一切税、费（包括根据相关法律法规规定应由原产权人承担的一切税、费）均由买受人承担。即各自承担和由买受人承担这两种，由于税费负担方式的不同，最终形成的土地价格也有差异，故需要对税费方式进行统一，以便后期的统计分析。

转让方（被拍卖厂房及土地方）须缴纳的税种主要有增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加、土地增值税。房地产交易中的税费有相关的法律法规规定了类目，且在计算土地增值税时，也可抵扣部分房屋的成本，故本次税费的计算都在房地产成交价格的基础上进行测算，而后将土地增值税部分全部计入土地中。各自承担和买受人承担的区别主要是，在买受人承担这种方式中将原由卖方承担的税费全部转嫁到买受方。

1.3最终分析的数据

经过数据的处理后，最终吴江区参与分析的案例共计280个，土地面积为5484218.49平方米，总成交价格为869059.90万元。

2、成交案例价格分析

2.1年度间平均单价情况

本次收集的案例截止2019年3月8日，2019年的数据涵盖2月份春节，故数据量较少，但成交土地面积总量已经达到2018年度成交总量的20%，目前的数据总体还是有一定的代表性的。故在对年度数据进行分析时，对2019年的数据一并进行分析处理。

根据以上表格，从土地平均单价来看，2014至2019年，土地平均单价总体呈现上升趋势，2016年略有下降，主要由于该年度成交的大面积地块居多，较大的单个价值总量，一定程度上影响了土地平均单价，2016年度开始，上涨幅度开始逐年增加，2018年逼近1000元/m2，2019年虽然数据尚少，但土地平均单价维持在950元/m2左右，总体趋势为上涨模式。

从土地成交总量来看，土地成交总量也呈现上升趋势，2016至2017年成交总量激增，2018年度有所缓和，2019年度数据量较少，但成交量已达2018年度总量的20%，整体呈现增长趋势。

2.2区域间平均单价情况

吴江目前一共分为黎里镇、平望镇、七都镇、盛泽镇、松陵镇、桃源镇、同里镇、吴江经济技术开发区这几大区域。其中同里镇由于和吴江经济技术开发区实行区镇合一的管理，绝大多数已经归为吴江经济技术开发区，以上统计的同里镇，仅为屯村等个别村落。故本次进行区域间比较时，统一合并为吴江经济技术开发区。而松陵镇是吴江的主城区，未来主要往商住方向发展，工业用地主要涉及宛坪、八坼、横扇等社区，该部分与吴江经济技术开发区从地理上都有所接壤，且目前的太湖新城规划，已将该部分地区融入，故以上所述合并为“开发区及松陵”进行统计。

盛泽镇自2011年9月，开始筹建“江苏省吴江高新技术产业园区”，目前已进入省政府筹建名单内，已连续3年经济保持高增长，已经成为吴江的南部城市副中心，故单独作为一个区域进行分析。

黎里镇目前已成立江苏省汾湖高新技术产业开发区，是江苏省省级开发区，且根据《长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020年）》等相关文件，目前上海青浦、吴江黎里、浙江嘉善将形成长三角一体化发展示范区，发展前景，指日可待，故单独作为一个区域进行分析。

其余乡镇经济发展状况类似，故统一作为“其他乡镇”区域一并进行分析。

盛泽镇作为老牌经济重镇，与松陵镇在经济上是“一市两中心”，吴江经济技术开发区是吴江区的国家级开发区，两者都是依靠工业作为经济的支撑，只是侧重点有所不同，盛泽是以纺织业为主，吴江经济技术开发区是以电子、物流、机械制造等为主。故两者在工业用地的需求上相当，故根据本次调统计数据显示，“开发区及松陵”和盛泽镇的土地平均单价相似。黎里镇一方面作为省级开发区，另一方面受到长三角一体化发展示范区的影响，其价格明显高于其他乡镇，但略逊于“开发区及松陵”和盛泽镇。

网络司法拍卖相比传统拍卖优势突显，不仅有效杜绝了暗箱操作和权力寻租，更具有高度公开、透明，不受地域限制，变现率高、溢价率高等独特优势，其优越性反复得以验证。淘宝司法拍卖平台，有着天然的网络技术和客户资源优势，上线伊始，就布局全国，面向服务商和C端消费者。拍品关注人数成千上万，为选取意向客户奠定了雄厚的流量基础。并且近年来逐渐提供辅助工作的社会机构或组织，包括律师事务所、评估机构、拍卖机构、其他资产交易服务公司等具备服务资质和服务能力的机构。提供全程服务、拍卖咨询、尽职调查、税费测算、评估鉴定、实地看样、过户办证、交易保障、金融贷款几大服务，服务内容涵盖了司法拍卖各个环节，提供了一站式服务平台[1]。

在网络拍卖进行一段时间后，2017年1月1日起实行的《网络司法拍卖规定》，第一次通过书面方式确认了网拍的合法性质[1]。关注、参与竞拍的人数增加后，从2017年，成交量开始激增，工业用地地价水平愈发趋于市场化。同时2017年后，各法院明确了买卖双方的税费负担方式，使得买受方更加清晰的了解了在司法拍卖过程中所要付出的代价，因此2017年后的各区域内的土地平均单价更能凸显市场的作用。

随着经济的进一步的发展，各地区对工业用地的需求愈发增大，但是现阶段各地方政府都在严控建设用地的数量，因此存量工业用地的市场潜力巨大。2018年以纺织业为经济发展基础的盛泽迎来了环保风暴，多个纺织企业关停、政治。大量工业用地进入市场，略微拉低了由于工业司法拍卖市场发育而带来的巨大差距。

2.3案例体量情况

根据本次选取的工业用地司法拍卖案例，以10000平方米作为步长，将面积进行区间分类。

根据以上表格可知，各区域内面积小于10000平方米的案例居多。面积小于10000平方米的占总案例的39%，面积在10000平方米到20000平方米的占案例的30%。而面积大于50000平方米的仅为6%。

2.4案例体量与成交平均单价的关系

2.4.1土地面积与成交均价的相关性存在分析

根据估价师的经验，一般土地的面积与成交均价存在的相应的联系，即通常情况下，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力会越弱，其单价也会相对较小。为了验证此关系，本次分别采用皮尔森Pearson相关系数和斯皮尔曼Spearman相关系数进行验证。

2.4.1.1皮尔森Pearson相关系数

皮尔森相关系数（Pearson correlation coefficient）也称皮尔森积矩相关系数（Pearson product-moment correlation coefficient） ，是一种线性相关系数。本次采用spss软件，将面积和成交均价进行皮尔森Pearson相关分析，得到皮尔森相关系数为负值，说明土地面积和成交均价两者存在负相关的关系。

2.4.1.2斯皮尔曼Spearman相关系数

Spearman相关系数是衡量两个变量的依赖性的非参数指标。它利用单调方程评价两个统计变量的相关性。同样采用spss软件，将面积和成交均价进行斯皮尔曼Spearman相关分析，其相关系数为负数，土地面积和土地的成交单价有显著相关。故在此基础上，对土地面积与成交均价的相关性进行分析。

2.4.2土地面积与成交均价的相关性分析

目前受到宏观经济的影响，实体经济、制造业受到一定的冲击，因此小面积的土地更容易受到买受方的青睐，面积越大，价值量越大，买受方所需要的资金越多，越不容易找到买者，在一定程度上会影响土地的单价，根据上文的分析，本次仍2017年后的数据进行分析。

由上表可见，面积在20000平方米以内的案例的成交价在1001元/m2-2000元/m2之间的数量相对居多。

整体成交较多的都是面积在20000平方米以内的，该面积区域内，“开发区及松陵”、盛泽镇、黎里镇成交价的区间约为1000元/m2-2000元/m2居多，其他乡镇由于集合了多个乡镇的数据，整体在360元/m2-600元/m2的居多，与1000元/m2-2000元/m2居多数量不相上下。

2.4.3评估价与成交价的关系

在进行司法拍卖时，专业评估机构评估的价格一般都是市场价，在实际拍卖中，有的成交价会高于评估价即高于市场价成交，部分会低于评估价即低于市场价成交。为更好的划分区间价，本次对评估价与成交价按乡镇进行划分。

根据上表近三年（2017年-2019年）吴江区低于评估价成交的共计69个案例，高于评估价成交的共计117个案例。针对高于评估价的117个成交案例进行面积区间和区域的分析，具体如下表：

从上表可见，近三年的分布区间与全部年份的区间趋势一致，“开发区及松陵”、盛泽镇、黎里镇成交价的区间约为1000元/m2-2000元/m2居多，其他乡镇由于集合了多个乡镇的数据，整体在450元/m2-600元/m2的居多，与1000元/m2-2000元/m2的不相上下。

2.5  一、二级市场成交价格对比分析

根据调查的一级市场工业用地出让数据、二级市场工业用地交易数据，以及本次调查过程掌握的，司法拍卖中的工业用地成交数据，做了相应的对比。

上表可见一级出让市场由政府把控，近年来正逐步提高出让价格，而二级转让交易市场往往是用地者之间的内部交易，存在故意压低的嫌疑。而司法拍卖市场目前由于其较广的受众性，便捷的交易方式，价格明显高于其他方式成交的价格，更能凸显市场的作用。

3、结论与建议

3.1结论

整體而言，工业用地的司法拍卖成交数量相对较少，不能形成大量的数据进行详尽的分析，仅作为在一级出让市场严重脱离正常交易市场的情况下作为一个参考依据。

二级转让交易市场中往往存在交易双方“合理避税”的情况，压低真实成交价格，而相比较二级转让交易市场而言，司法拍卖成交案例相对权威性更高，市场性更强，不容易作伪，数据真实性高，因此具有一定的参考意义。

吴江区的工业用地司法拍卖案例共计收集286个，其中有效数据为280个，土地面积为5484218.49平方米，总成交价格为869059.90万元，包括黎里镇、平望镇、七都镇、盛泽镇、松陵镇、桃源镇、同里镇、吴江经济技术开发区，区域间的土地成交单价略有差异。

因此综合以上分析，建议市场交易或者抵押的土地价格也有所不同，参考区间价格范围也略有不同，如遇地块面积过大交易困难的情况，或面积小，总量小交易供不应求的情况，可适当上下浮动，但以一般情况下的地价区间具体如表5：

3.2建议意见

3.2.1金融机构

目前不论是评估机构还是银行有关信贷部门在确定土地抵押价值是主要以土地一级市场成交情况为参考，以判断工业用地抵押价值及有关风险，但通过此类方式形成的抵押价格，往往存在偏低的现象。

目前来看，江苏省的国土开发强度已经达到20.99%，江苏省承诺全省建设用地减增量，5年后，到2020年建设用地总量逐步实现不增加。2030年，建设用地总量逐步下降，在此前提下[1]，工业用地的总量有所控制，但是需求确未能减少。因此根据供需原则，工业用地的价格应当有所提升，但由于工业土地一级市场挂牌出让一般对准入行业、容积率、建筑高度等均有较高要求，同时由于政府的宏观调控的原因，采用一级市场成交情况为参考评估出来的价格，不能代表工业用地真正的市场价格，现阶段二级市场尤其是司法拍卖市场上一般拍卖的是现状房地产，对准入行业等无明显要求，关注的企业相对较多，因此也使近几年司法拍卖成交率和成交价格有所上涨。

因此，金融机构可从一级市场转向二级市场特别是司法拍卖市场价格，这样一方面能够控制住信贷风险，另一方面能够适当扩大贷款额度，增加营业额。

3.2.2司法处置

由于司法处置的特殊性，标的物需在短期内快速处分，因此司法鉴定评估往往需要评估快速变现价值，但根据笔者对吴江区的历年来的工业用地司法拍卖结果的分析，各乡镇之间存在一定的差异，不能笼统的采用吴江区的在整体变现情况进行评估。如黎里镇目前已成立江苏省汾湖高新技术产业开发区，是江苏省省级开发区，且根据《长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020年）》等相关文件，目前上海青浦、吴江黎里、浙江嘉善将形成长三角一体化发展示范区，发展前景，指日可待。未来该区域内的工业用地价格必然会与上海青浦、浙江嘉善等看齐，如果采用吴江区的整体变现情况对该区域内工业用地进行预测，显然有所不妥。因此快速变现价值可适当考虑区域间的差异。

根据上文可见，工业用地司法拍卖中高于评估价成交的占半数以上。这与住宅房地产市场有着显著的差异，住宅用地可选范围大，二级市场转让较多，限制性较小，因此，住宅往往以低于市场评估价的形式成交，一般称为“捡漏”。但工业用地市场整体较小，且各区域对工业用地的规划限制条件等都较多，因此工业用地市场较为紧缺。通过司法拍卖成交的工业用地对行业性质、税收限制等较小，因此工业用地转让市场较为快速变现效应较为薄弱。

因此工业用地在司法拍卖中可适当考虑标的物的区域、標的物总量大小等因素，区分不同的情况，设置拍卖底价，保护债权人权利。

3.2.3政府部门

目前工业用地一级市场明显游离于市场之外，政府为就业、税收等目的长期以来低价出让工业用地，导致土地利用强度的低效性，造成某种程度的资源浪费，也造成了国有土地资产的流失。

根据国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号），吴江区土地等别为七等地;根据《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知》（国土资发〔2006〕307号）以及《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）可知：工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准，吴江区的土地等别为七等地，相对应的工业用地出让最低价标准为288元/m2[3] [4] [5]。因此长期以来，吴江区的工业用地保持在288元/m2近年来略有提升，但与市场价格偏离较大。

政府作为工业用地的供应方、价格的制定方，为了缓解就业压力，税收需求，吸引投资，在与投资商的博弈中采用降低工业地价，改善投资环境等手段，低价出让工业用地。但同时我国的建设用地总量有限，江苏提出了五年内建设用地总量的不增加的口号，工业用地在此背景下稀缺性较强。建议政府在充分考虑用地限制等因素的前提下，完善考核机制，根据各地的工业用地的市场价格，适当提高工业用地的出让地价，实现工业用地的高效配置。

参考文献：

[1]王俊伟.网络司法拍卖法律问题研究[EB/OL].2018-01-09

[2]江苏国土开发强度为20.99%居全国之首[J].环境经济，2016，（第3期）

[3]国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号）

[4]国土资源部《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知》（国土资发〔2006〕307号）

[5]国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）