试析扬州项目开发效益

丁兰弟

【摘要】建筑工程的开发和投建中要实现对于开发效益的精准分析，分析企业在该过程中能否受到符合企业发展战略的效益，当前已经开发出了多种开发效益的分析方法。基于对建筑工程项目开发效益核算方法原理的分析，本文以扬州项目开发过程为核算对象，通过对于各类具体数据的使用和总结，分析在实际的核算中各项工作的落实方法。

【关键词】建筑工程;项目开发效益;扬州项目

扬州工程项目属于建筑工程，设计土地资源的综合承包、建筑的专业化建设、工作成本的计算和研究等，需要在研究过程对所有的数据进行精准化分析。在具体的工作中，要把该过程中所有生成的参数整合到工作框架中，基于此为后续的综合性管理体系开发方法与管理指标的设定工作奠定基础，让实际生成的工作结果更加有效。

1、扬州项目的开发工作简介

扬州工程项目包括三个地块，分别命名为A、B和C地块，不同的地块使用性质不同，其中A地塊为商业性质的地段，土地的使用面积为35676m2，B地块为住宅性质地段，占地面积为80537m2，C地块为住宅性质地段，占地面积为73152m2，三个地块的合计占地面积约284亩。对于该项目的建筑面积，要分析工程项目的容积率，A地块的容积率为1.0，建筑面积35676m2，B地块容积率为2.0，建筑面积161074m2，C地块容积率为2.0，建筑面积146304m2，建筑的总面积为343054m2。

对于项目成本方面，土地的出让金价格为111063万元，契税3331.89万元，该过程的交易费用为24.62万元，总交易价格合并为114419.51万元。对于项目的成本测算，在已经确定了土地拍卖总价和土地总面积的情况下，可以确定的单价为6042元/m2，计容楼板价格为3335元/m2，在地块总价的计算中，只需要计算每平米计容价格和该地块的土地面积即可，则A地块的总价为21556.41万元，B地块总价为48662.68万元，C地块为44200.44万元。针对土地的报价状况，A和B地块的合计土地面积数为116213m2，综合容积率为1.69，计容建筑面积为196750m2，两块地块的综合报价为9750元/m2，总价是113307.6万元，其中A地块的总价为34784.08万元，得到的楼板价格为9750元/m2，B地块的总价为78522.54万元，楼板价格为4875元/m2。在后续计算中也要核算该工程项目的土地溢价情况，其中A和B地块的综合报价、成本价已经经过计算，需要在加入土地溢价之后得到销售价格，其中A和B地块的总溢价金额为43088.53万元，其中A地块的溢价差为13227.67万元，楼板价格中的单方溢价为3708元/m2，B地块的溢价差为78523.54万元，楼板价格的单方溢价为1854元/m2。在获得了各类数据之后，可以设定建筑的销售价格，之后进一步精准核算获得的效益数据。

2、建筑工程开发效益分析过程的研究数据类型

2.1土地价格

建筑工程开发效益分析工作中，土地价格会受到当地的宏观政策、土地销售许可手续以及土地资源总储量的多项信息决定，需要将该过程中产生的所有资金都纳入土地价格的核算过程[1]。比如在扬州项目中，土地的拍卖结果为企业获得了土地的开发权和使用权，需要按照拍卖结果获得土地的使用价格，由于起拍价格有所不同，所以要根据该参数合理确定竞拍策略，其中土地价格的生成不但仅包括竞拍价格，由于土地授权和使用过程会产生较大比例契税，所以要将其纳入土地价格总体中。

2.2溢价参数

建筑工程开发效益的分析中必须考虑土地溢价，该参数是指在土地的交易过程，综合考虑该许用土地在当前和今后的使用过程中具备的升值潜力，该参数通常有政府的相关行政部门提出与计算，从而让最终产生的合同交易价格和实际的销售价格不一致。该参数对于土地竞拍和使用单位来说通常情况下不可控，只可以接受当前该价格参数。比如在扬州工程的效益分析中，就在获得了土地承包使用权之后，除了根据已经生成的相关资金参数获得了资金的总量和运行模式，也通过对于后续的合同签订过程中确定了该项分析过程中产生的溢价总量，之后分析处理实际的系统运行参数。

2.3楼板价格

建筑工程开发效益的分析工作需要工作获得楼板价格，在考虑到该工程所需要获得的利润以及各项成本的产生总量，需要在分析土地使用价格的基础上，详细分析施工过程中可能产生的其他类型成本参数和来源。通常情况下无论是商业建筑还是住宅建筑，在施工完成之后会落实较为简单的装修工作，包括墙面涂料的铺垫、地面基础性硬件设施的加入等。要在保证购买的材料质量符合要求的情况下，要求建成的综合性分析工作要可以全面安全地考虑各类参数，通过该方法方可确保已经形成的新型工作体系具有更高的使用价值，从而让该系统的作业水平提高。

2.4销售价格

在建筑工程开发效益的分析工作中，需要通过对于该建筑工程的销售价格合理确定在吸引消费者的同时，可以让企业获得较高的利润，防止企业在具体的运行过程和后续的设备销售过程出现严重的亏损[2]。其中C地块的销售过程分成了三期，一期总销售房屋套数为296套，销售面积37590m2，总销售量290套，签约均价7713元/m2，总销售价格28373万元。二期的总销售套数为353套，可销售面积40806m2，签约均价为8590元/m2，获得的总销售价格为34653万元。三期的总销售套数为584套，可销售面积总数为67821m2，签约均价为12837元/m2，获得的签约总价为86878万元。通过对于当前获得签约总价的分析，数值为149904万元，通过和之前的各项成本相比，C地块的商品楼本身签约总价已经高于土地竞拍、契税以及手续费的总价，考虑到该工程中共有三个地块，所以企业整体上处于盈利状态，总体理论符合企业建成的开发指标。

3、建筑工程开发效益分析过程的效益分析方法

3.1总额分析法

建筑工程开发效益分析工作的目的是分析当前企业具有开发权和使用权的土地经过施工和建设之后，在后续的建筑销售或者租赁过程是否可以让其收获利润，为了可以更好分析该企业的实际理论获取总额，需要对从土地竞拍到工程项目竣工过程的所有信息进行计算。后续的工作是根据当地的房地产综合指导性政策、政府相关部门提出的各项要求、我国法律法规的相关限制等因素确定该建筑工程的定价情况，并且该价格要经过政府专门行政管理部门的审批和研究，只有所有的参数都符合要求的情况下，才可认为当前获得的综合性数据符合使用指标，并且考虑实际销售中可能产生的无法销售情况，通过对该参数的综合分析和研究，分析企业可以通过该建筑工程获得的经济收益总量。

3.2权重分析法

权重分析法的作用通常是可以更好指引企业当前和今后的发展战略情况，进而在各类成本产生项目以及销售过程中产生的实际工作权重，之后根据实际工作中各类参数产生情况的输入和计算，分析实际取得的管理效果是否可以满足企业的综合发展需求。比如扬州工程项目中，可以借助相关建筑的销售以及租赁过程中可以产生的成本总量，通过该方法让最终形成的技术层面升级和管理体系优化工作更适应企业的今后发展路径[3]。该过程要核算各项工程项目施工中记录参数。此外该过程中也要考虑建筑材料等项目的市场价格波动情况，如对于高层建筑的钻孔灌注桩建设中，采用BIM技术之后确定1m3的制作价格为A，而为使用该技术是价格为B，其中A/B=0.88，而投入的人力成本、物料成本、油气资源成本等所有成本项目经过了一定程度上的价格波动，该项目的成本和之前项目的成本量比值为0.96，通过计算结果可以看出采用BIM技术后施工阶段产生的成本总量下降。

3.3对比分析法

建筑工程开发效益分析工作的对比分析法用途一方面分析当前投建的工程和之前工程的利润对比情况，另一方面是研究该工程项目自身的建筑总销售价格与投入成本之间的对比。

在实际的工作中，工程利润结果之间的对比方法为分析各个工程产生的成本类型、各个工作流程产生的成本量占据总成本量的比例、整个工作过程的技术发展和升级工作流程，并获得专业性的结果，在全面精准获得了这类数据之后，则可以分析企业的长期发展路径是否符合企业长期发展以来制定的工作发展要求，当发现某个参数和企业的发展不符时，则今后要修正运行模式[4]。

对于工程实际投入成本和销售获得总资金，要在完成建筑工程的销售任务之后进行分析，基于此方可使得对各类数据的分析工作更具有使用意义。

4、建筑工程开发效益分析的结果给出和使用

4.1开发效益分析结果给出

建筑工程开发效益分析工作中对于独立的工程会生成多个阶段性的分析结果，需要借助对这类结果应用，让企业方面分析该工程的实际参与和投入价值。结果的给出流程如下：

4.1.1土地价格核算

对于土地价格的核算工作，需要企业对有意向竞拍土地进行全方位的分析和研究，并在此基础上进一步分析当前该系统的作用类型和实际的价格产生情况，为后续的分析工作过程奠定基调[5]。比如对于本文研究的扬州工程项目中，通过对于该区域土地的分析和竞拍，最终确定土地出让金为111063万元，契税为3331.89万元，并且产生了24.62万元的交易费用，该参数只是最为基础性的土地价格核算结果，后续的分析和研究工作中还综合考虑了土地获得使用权和开发权过程生成的土地溢价参数，只有通过对于所有这类信息的考核与分析，才让最终产生的专业化数据可以经过分析和研究，为其他的核算与管理工作提供帮助。

4.1.2工程成本核算

在建筑工程开发效益分析工作中，要可以确保该工程项目的实际销售资金足以高于该工程项目的投入成本时，才可以确保该施工单位获得了足量的资金收益。其中工程成本核算过程中，需要考虑的参数有工程施工中产生的人力资源成本、工程材料成本、施工设备的运行成本等，同时还需要考虑该工程在施工中存在的其他客观存在或可能产生的资金，比如扬州工程项目中，就考虑了建筑施工产生的建筑材料由于存储问题引发的建筑材料成本总量提高问题，所以在实际的工作过程中，分析了实际产生的成本总量是否高于工程的设计指标，通过该方法防止在后续的运行中出现成本管理失控问题。

4.1.3工程利润核算

在工程利润的核算工作中，要通过该建筑工程占地面积、所在区域、人口密度指标、消费者需求以及今后工作中可能出现的工程问题等参数，让最终获取的该精度数据具有较好的使用价值。

工程利润的核算过程，一方面要研究该工程项目的可销售面积总量，并充分研究其是否可以处于符合政府相关行政部门的要求情况，在工程的施工过程以及工程项目的开发阶段，通过对于所有数据的核算，有专业分析部门给出该工程项目的质量检测报告，并且各类合同都要经过备案，防止出现违规操作行为。另一方面要根据中国消费者的习惯、性格特点以及建筑的自身情况合理设定销售价格，比如对于特定楼层提高或者降低销售价格，在之后的销售金额核算过程，采用平均销售价格核算。本文研究工程中，C地块的销售数据表如表1：

4.2开发效益分析结果使用

建筑工程开发效益分析工作中要通过对于专业精准数据的使用与讨论以获得专业化结果，由于当前建筑行业已经向着规范化、高质量投入化角度发展，所以在具体的工作中要通过对所有数据的科学使用提高工作水平。具体使用方法如下：

4.2.1工程收益分析

在各类工程项目的建设工程中，企业的核心目的都是为了可以获得更高的利润，所以在建筑工程开发效益分析工作中必然需要通过对于各类参数的分析和研究结果，研究该工程的收益水平[6]。比如在扬州工程项目中，在按照当地政府行政管理部门、相关规章制度的遵守、工程成本的全面分析之后给出销售价格，在完成了建筑的销售工作之后，可以通过对于该工程项目的成本总量和在某些房屋无法售出的情况研究，全面综合分析当前该项目的收益水平。需要注意的是，对于大面积的使用或规划土地，要在完成阶段性建筑工程的销售工作之后分析总销售额。

4.2.2发展路径分析

在当前已经提出的建筑工程开发效益分析工作方法中，需要完成的工作任務包括成本总量的分析、该工程项目获得利润的核算、取得的收益总量与企业当前发展战略总结等，在土地资源开发中，要通过对于各项管理工作和具体的工程项目进行综合分析，在完成了所有分析数据之后总结各个工程的获益水平。另外在获得了专业化的指导数据之后，需要进一步分析企业在今后的发展侧重点，以充分提高发展潜力。

结论：

综上所述，建筑工程开发效益分析工作中需要完成的任务有土地价格的计算与审核、工程建设中产生的成本总量、该建筑的销售价格等，要求所有参数都要经过合理分析。相关方法的使用过程中，要通过对于合同数据、施工数据、管理数据的综合探讨，提高结果精度的同时让相关数据具有使用价值。

参考文献：

[1]范彬彬.基于层次分析方法的柳州市体育旅游资源评价研究[D].广西师范大学，2019.

[2]香嘉豪.南粤古驿道文化遗产旅游开发适宜性模糊综合评价研究[D].广州大学，2019.

[3]何一峰.舟山废弃土地整治效益研究[D].浙江海洋大学，2019.

[4]顾方媛.土地效益视角下城市新区开发机理研究[D].哈尔滨工业大学，2018.

[5]张伟，谭啸，王蕤蘖.土地综合开发效益对设站方案比选的影响研究[J].高速铁路技术，2018，9（01）：56-60+94.

[6]詹飞翔.新城建设影响下的传统村落变迁及改造模式研究[D].华南理工大学，2016.