关于房产测量的若干问题探讨

刘东升

【摘要】房产关乎广大民众的切身利益，本文针对房产测量中房产面积计算中的问题，结合相关国家标准、行业规范进行深入的探讨，对其中遇到的问题提出解决方式。

【关键词】房产测量;面积测算;公共分摊面积

1、引言

随着社会经济水平发展，城镇快速拓展，城镇化水平越来越高，越来越多的人选择在城市居住生活，要在城市居住生活必然带来房地产市场的快速发展。房子作为不动产是城市居民主要的财富，房产面积的测算就涉及广大购房者关注的问题。国家在2000年颁布的《房产测量规范》作为不动产测量的主要标准，由于其颁布的时间比较早，对于现在日益发展的房地产市场，一些测绘单位在进行不动产业务的测量工作中，会遇到对某些规范条款不甚理解、或理解偏差的情况。这里我们主要探讨在房产测量中遇到的问题及解决方法。

2、房产测量

房产测量包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收等。在相对应的情况下由于房产的总价是以房产面积来决定，因此房产面积是广大群众最关注、最重视的问题，实际面积是否与销售面积相符，房产的分摊面积是否合理，房产面积测算是否按照房产测量规范条款等直接关系广大群众的权益。

3、房产测量的问题探讨

3.1 房产销售面积与实际房产面积的差异问题

包含预售测量和实际测量。预售测量是根据建筑设计图纸的尺寸，依据《房产测量规范》及参考相关的说明来计算尚未竣工的房屋面积，预售测量面积作为开发建设单位进行前期项目宣传，并办理预售许可的依据。实际测量是在建筑竣工验收后，依据《房产测量规范》对现状房屋进行测量、计算。房产面积是登记在不动产权属登记的面积。

虽然预售测量和实际测量的依据一样，但实际结果是有差异的。预售测量主要是以设计图纸的尺寸为依据来进行面积计算，而实际测量是在建筑竣工后对实物的测量计算，实际建筑的房屋与设计图纸的尺寸必然存在施工误差，而且房屋的实际测量计算也会有测量误差的存在，但两者的误差必需在规范标准的允许范围内。为尽可能的减小测量误差，测量人员应熟悉规范要求，现场测量应规范，对外业测量采集的各类边长数据现场核查。

3.2 房产的公共分摊面积计算问题

首先要明确房产面积中计算建筑面积的规定和原则，根据国家颁布的《房产测量规范》的要求，计算建筑面积的房屋应具体以下条件：①、应有上盖物;②、应有围护物;③、结构牢固，属永久性的建筑物;④、层高在2.2米或2.2米以上;⑤、可作为人民生产或生活的场所。现在销售的商品房屋的建筑面积包括房屋套内建筑面积和房屋公共分摊面积。参与公共分摊的公共面积包括建筑外墙水平投影面积的一半、共同使用的门厅、通道、梯间、配电房、设备用房、管理用房、值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护电梯机房、水箱间等，但不应该包含作为人防工程的建筑面积、独立使用的地下室、车库、车棚、为多幢服务的值班室、设备用房、管理用房、公共用的亭、公共走廊、绿化建筑及用作公共事业的市政建设的建筑物。如不明确哪些作为公共分摊面积，把不应该分摊的建筑面积作为公共分摊面积分摊给了业主，这就增加了各房产的分摊面积，也相应增加业主的购房成本，这是对业主利益的侵害，对业主是极不公平的。

上图红色圆圈部分是一处电房，次电房位于小区中某一幢建筑物的首层。此电房虽说是属于某一幢的建筑面积里，但其服务于整个小区，其作为小区的公共配套设施是不计入公共面积分摊的，因此电房面积是不能作为公共分摊面積分摊给各业主。应分摊的公用面积的计算，需要从事房产测绘的专业技术人员严格按照国家规范及地方相关规定去测量、计算来确定。

3.3 房产测量中误差问题

测量中会在多个方面产生误差：①，测量仪器：一方面是由于每种仪器只具有一定限度的准确度;二是仪器本身的系统误差;②，观测者：由于观测者感觉器官的鉴别能力有限，所以在仪器的安置、照准、读数等方面都会产生误差。同时，观测者的技术水平和工作态度，也是对观测数据质量有直接影响的重要因素;③，外界条件：观测时所处的外界条件，如温度、湿度、风力、大气折光等因素和变化都会对观测数据直接产生影响。

测量前应对测量仪器进行检查，包括全站仪的轴系常规检查，测定仪器加常数、乘常数检查。由于房产测量精度要求高，主要采用内外业一体化数字房产测量来开展房产测量工作，对房角碎部点的采集应偏心测量，对房屋边长和采集的房角边长采用经检定合格的测距仪或钢卷尺复核。内业分两次独立计算，两次计算的面积差应该在规范规定误差范围内，再经复核者复核无误才作为房产面积的计算数据。

结语：

房产测绘是涉及广大人民的民生大事，也事关广大人民群众的财产权益。为维护市场经济秩序，进一步规范房产销售行为，提高房产面积的准确性，减少房产买卖双方的纠纷，切实维护广大消费者的权益，应积极推进规范房产测绘工作的售前测绘及施工中的测绘监理工作，以保证房产的销售面积及竣工面积不缩水。广大从事房产测绘的专业技术人员应加强提高业务水平与素养，加强与技术监督管理部门之间的协调合作，统一认识，更有效的解决房产测量中存在的问题，更有效的规范房产交易市场。

参考文献：

[1]《房产测量规范》GB/T17986.1-2000

[2]房产测量规范与房产测量技术-房产测量规范有关技术说明

[3]丛文献，董崇波.商品房面积测量中的问题及对策[J].中国测绘.2000