房屋维修资金困境的经济学分析

尹婷

【摘要】现阶段，人们的生活品质得到显著提高，业主也需要更加细致专业的服務。我国在房屋维修工作中投入了大量资金，由于各种原因资金利用率较低，无法充分发挥资金的作用与价值。本文就将简要阐述房屋维修资金困境的经济学分析，以供借鉴。

【关键词】房屋维修;资金困境;经济学分析

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.017

房屋维修是一个复杂且庞大的工程，在房屋工程维修中，涵盖的内容较多，为促进工程有序开展，需投入大量的资金。但受多种因素的影响，房屋维修过程中面临着诸多的经济学困境，为改变这一现状，需根据当前实际，采取切实可行的应对措施。

1、房屋维修资金概述

《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。供应设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施等。维修资金设专户，并以房屋户门号设分户账。房屋维修资金主要由房屋公用设施专用资金和房屋本体维修资金构成。房屋公用设施专用资金通常也被称为专用资金，专用资金主要应用于物业公共部位、公用设施、添置新设备和项目改造等环节，不得用于其他环节。专用资金应用的过程中，要坚持钱随房走的原则。同时，在房屋转让的过程中，账户当中的余额资金也需转移到新的房屋产权所有者手上。

1998年，我国创建了房屋维修金制度，2004年，房屋维修金也逐渐成为办理房屋产权证过程中的必缴费用。初期，购房者需缴纳购房款总额的2%-3%，2008年，制度修订后要求按照住宅建筑安装工程单位面积造价的5%-8%来缴纳费用，依据2007年的资金管理方式，公共维修资金需专门应用于维修小区公共部位及公共设施设备的维护和修缮上，全体业主共同所有。房屋维修资金随着时间的推移，几经变化，1998年被称为该房屋维修基金，随后将其称为商品房公共维修基金，2007年将其改为住宅专项维修资金。2008年，建设部联合财政部再次发布《住宅专项维修资金管理办法》标志着体系正式建立。

2、房屋维修资金困境分析

2.1总额大，管理难度大

随着时间的推移，房屋维修资金的金额逐渐增加，目前大中型城市很大一部分都有累计归集100亿以上的维修资金但是受到维修资金缴存政策的沿革及物业管理不到位，业主素质参差不齐等因素的影响，部分业主并未全额缴纳房屋维修资金，甚至有业主并未缴纳房屋维修资金。业主缴纳的金额无法达到平衡状态。另外，受历史因素的影响，住房维修资金缴被分为若干部分，管理不规范，不利于房屋维修资金的合理配置。

2.2资金使用效率低，存在监管漏洞

资金使用效率较低，尤其前几年比较普遍。新闻媒体报道当中，全国公共维修资金的平均使用效率仅为1%，北京市的资金使用效率为1.55%，广州市的资金使用效率约为1%。虽然像北京、上海、广州，包括济南的维修资金使用率能达到1%以上。但大部分中小城市大金额的房屋维修资金均在银行的账户当中，无法充分满足房屋维修的资金需要，虽然提供了大量的资金，但却得不到有效应用，削弱了房屋修缮的效果。

2.3申请使用流程繁琐，执行困难

申请房屋修缮资金的流程较为复杂，申请的过程中需要较长的时间，申请的手续复杂，需要丰富的专业知识。申请工作中尚未建立明确的主体。资金申请需由业主委员会或物业服务企业负责。我国仅有20%左右的小区建立了业主委员会，业委会成员构成良莠不齐，造成效率低下。申请使用的过程中转向维修资金的支付范围，规定专有资金应用面积为房屋建筑面积2/3的业主占总人数的2/3。也就是通常所说的双2/3表决。目前维修资金使用表决的业主参与率不高的原因，包括业主对维修资金存在过度惜用情绪;小区业主存在流动、松散状态，参与社区公共事务意识、自治组织能力不强;2/3表决过于严苛等。而上述要求和条件也成为房屋维修资金申请的重大障碍。

3、房屋维修资金困境经济学分析

3.1信息不够充分，引发房屋维修资金困境

物权法中规定，业主缴存的房屋专项维修资金归业主所有，而创建业主大会的小区，资金需交由业主大会管理使用。如小区并未成立业主大会，则房屋维修资金要交由物业管理公司所在的政府住房建设主管部门管理。上缴房屋维修资金后，业主无法确定房屋维修资金是否在不断增多，也不了解增值的方式。如业主需要使用资金，则无法掌握资金申请和使用的方法。部分小区物业并未成立业主大会，房屋修缮资金管理受到了较大影响，资金使用难度可想而之。

业主购入房屋并缴纳房屋维修资金后，无法准确把握房屋维修资金的去向，也并未充分使用维修资金，信息透明度较低，监督机制相对匮乏，存在较大的道德风险，进而降低房屋维修资金的使用效率。很多资金无法得到有效应用，这也是引发账目不清问题的主要因素。诸多房屋维修资金均出现了违规炒股和物业私吞维修资金的问题，削弱了业主缴纳、申请和使用房屋维修资金的主动性。

3.2主体利益博弈使房屋维修资金陷入困境

房屋维修资金管理、申请和维修过程中覆盖的范围较大，需要国家、地方政府、房管单位及业主等多个主体的共同参与。为保证住宅专项维修资金管理有效性，我国有关部门也出台了与之相关的法律解释。为满足住宅专项维修资金管理的要求，要以顶层设计为基础，完善物业行业和住宅专项维修资金管理法律机制，以法律的形式做好资金管理工作。

物业管理区域内，业主委员会可决定所有重大事务，同时也是业主大会的重要执行机构，结合物权法和管理办法的要求，业主大会具有管理和使用房屋维修资金的权利，但是我国诸多小区并未按照要求设立业主委员会，因此，很多地区均存在房屋维修资金缺乏管理和应用主体的问题，即便物业成立了业主委员会，也存在业主委员会法律地位不确定，运作流程不合理的情况。委员的综合素质有待提高，无法有效履职，这也是业主委员会无法保障房屋维修资金管理应用水平的重要因素。

房屋维修资金均由业主缴存，业主也希望资金得到科学应用，充分发挥其作用与价值，但基于理性角度，业主对待房屋维修资金的态度有所不同。部分业主由于历史原因无法主动承担该项资金，如集体福利房业主希望单位能够缴纳此项资金。再者，部分业主不愿出资支持与业主并非密切相关的事务。

3.3社会成本过高使房屋维修资金陷入困境

所有经济活动的目标是取得较高的回报率。房屋维修资金申请应用的流程鸿沟是很多业主无法跨越的。同时，使用门槛也相对较高，申请难度较大。首先，资金难以申请，不能按照预期要求完成各项工作，后期催缴也存在较多的障碍，过程相对复杂。其次，房屋维修资金缴存不全的情况引起无法保证资金到位，严重影响使用效率及结果。最后，双三分之二的要求也是一道难以跨越的障碍，业主签字难，签字慢的现象普遍存在，这也增加了房屋维修资金到位的时间成本和物质成本，在这一过程中也消损耗了大量的人力资源。对此，业主多半选择放弃维修资金。

结语：

房屋维修资金困境与诸多因素密切相关，为顺利解决当前的困境，务必正确看待引发房屋维修资金困境的因素，在日常工作中严格遵守规范和制度的要求，并采取有效措施处理现阶段存在的各项问题，合理应用房屋维修资金，从而发挥出资金的最大利用价值，维护多方利益。

参考文献：

[1]王睿.住宅专项维修资金使用困境及解决路径[J].中国乡镇企业会计，2019（03）

[2]陈淑云，刘小瑜，邵典.住宅专项维修资金的管理困境及其解决途径[J].城市问题，2018，000（011）