写字楼

张宏

一、《商务写字楼等级评价标准》意义和成效

《商务写字楼等级评价标准》实施的意义在于：是国内首次，全方位、多角度、深层次的，从宏观建设到微观管理，从硬件品质到人文感受的对商务写字楼从区位环境、路网配套、建筑品质、功能理念、物业管理、人性化服务以及运营效果、成本效率、全寿命周期等方面提出一套具体的、统一的、专业的标准化等级评价体系。从而将过去商务写字楼市场的“各自为战”或模仿借鉴的分散式的、独立的主观认知归纳于一种完善的专业化客观共识。由此，使得商务写字楼通过实施“评价标准”得以更好的体现其商业价值，充分激发其使用效率；提升综合品质，塑造企业形象，树立行业口碑、提高品牌价值；使之更好的服务于社会、服务于使用人；最终实现最大化的经营收益，实现自身资产的保值增值。同时有利于商务写字楼市场可持续发展。如：新保利大厦与同一区位内建外SOHO相比，新保利大厦通过实施“等级评价标准”后无论从资产保值率还是运营管理品质都与“SOHO”形成了有目共睹的鲜明对比。

二、满足当今写字楼业态的使用需求

任何一个“标准”的实施都要有一个运转和实践的过程。我认为现阶段，目前的“标准”完全可以满足当今写字楼业态的使用需求。但今后随着新技术、新理念、新政策的不断涌现，如：写字楼对新能源车辆充电桩配置数量的比例要求、运营管理，以及写字楼利用自身能源再造技术的实施（光伏发电、废物发电、雨雪回收、热能回收）等，“标准”的评价体系应该对此给予“倾斜”和鼓励。我认为“标准”中关于“区位与城市设施”，以及“室内环境与设备设施”的评价是值得重点关注的。前者，针对写字楼的空间环境，城市功能定位、道路设施、交通配套提出了量化评价标准。宏观上以便于写字楼更加契合于城市的发展，为写字楼的长期稳定经营提供了一个可靠的社会环境和经营环境。后者则对写字楼内部环境提出了精准的定性定量指标，如：新风量、光照因素等。客观的从使用者的角度提升了内部使用的舒适感受，主观上则有利于能耗成本的控制、减少浪费，同时有效提升写字楼的管理品质。

三、商务写字楼的开发与建设好处与弊端

随着社会经济的持续向好趋势，各地都在加速城市现代化建设，积极推进第三产业的发展，这就给商务写字楼的开发建设提供了千载难逢的好时机。写字楼产业的蓬勃发展优势在于：提升城市现代化水平，许多写字楼成为了城市的新地标、新名片。起到美化城市环境，提升城市形象，完善城市功能，促进区域经济发展的积极作用。弊端在于：现阶段在商务写字楼的开发与建设应根据不同城市文化风格、不同的城市功能分区进行规划建设。城市文化的形成需要岁月和历史的长期积累，文化风格是城市的灵魂是无法复制的财富。“盲目”、“随意”的新奇特建筑往往是对城市风貌的破坏和对文化稀释。看看北京历史悠久的城门文化，而今已被许多华丽高档的大厦破坏得体无完肤，仅存的只剩下德胜门和这两年被政府恢复的永定门。“里九外七皇城四”也只能成为一句儿歌和“老北京人”的记忆了。

再看看歐洲的城市管理，几百年来虽然新建筑不断推出但总体风格统一，文化特征鲜明，新老建筑浑然一体，自然与人文相得益彰。

综上所述，今后商务写字楼开发建设，既要充分考虑与城市文化的融合，又要考虑到城市发展布局的定位，找准定位建在该建的地方。如：商务核心区、金融核心区、产业园区、开发区等。在提靓城市的同时最大限度的减少对故有文化的冲击。

四、写字楼建设开发一定要充分考虑市场的有效需求

“据仲量联行4月13日发布的2017年北京一季度房地产市场回顾报告称，北京CBD办公楼租金连续两个季度下滑，该区域开始转向租户市场。鉴于在预测期内北京CBD区域将有一轮新增供应进入市场，一些具有战略眼光的业主率先降价。预计2021年底前北京CBD租金跌幅将达15%”。鉴于以上报告可以看出，目前我国大城市的写字楼市场蓬勃发展，这是区域经济持续向好的预期反映和良性表现，但值得注意的是写字楼也是商品，也摆脱不了市场经济规律。一味的增加供给必然导致需求不足，扎堆开发建设难免会出现局部生产过剩，引发小范围的通缩现象，供大于求，空置率增加，租金下降，最终会影响到写字楼的投资收益。所以写字楼建设开发一定要充分考虑市场的有效需求，做足功课，做好前期市场调研。

社会的进步、行业的发展，离不开社会资源的持续供给，合理分配使用好社会资源是保证发展的重要因素。开发建设商务写字楼的重资产投入行为也是社会经济发展中的重要组成部分。所以在商务写字楼的开发建设中一味追求奢华“高大上”，一味加大投入成本，必然占用大量社会资金资源。众所周知，“羊毛出在羊身上”，所有的过度投入最终都要由消费者埋单。所以这种忽略商品属性投资行为，必然会在一定程度上影响到“产品”的流通和销售，从而降低写字楼使用效率导致资源的浪费。最好的不一定是最贵的，选择消费者最适合的才是最正确的。要根据不同区位、不同经济环境，定位适合的写字楼，向社会提供更多价位选择的、档次丰富的写字楼产品，满足消费者（使用人）不同档次的使用需求，同时写字楼注重塑造和形成自身品质优势形成核心价值，这样才是维持写字楼业态良性发展的合理方式。（本文作者系北京金罗马物业管理有限公司 副总经理）