浅谈写字楼的运营管理

朱学飞

一、前言

写字楼是指为社会商业团体、企业机构提供商务、办公的相关配套及场地的地产项目，是为满足高效、舒适的办公环境而产生的一种房地产商品。近年来，随着各个CBD商务圈的形成，写字楼高速发展，那么写字楼的经营者如何实现持续发展呢？笔者认为一是运营中的盈利，二是写字楼物业的保值增值，三是加强绿色建筑概念的引进，降低能源消耗，适应社会发展。那么，如何在写字楼的发展中做到绿色降耗、盈利并实现写字楼的保值增值呢？

二、写字楼运营管理中的劣势分析

（一）能源消耗严重，运营成本较高

目前，大多数的写字楼虽处于CBD中央商务区，但均各自委托物业管理，各个写字楼在能源供应方面没有统一性，特别是在空调制冷、热力供应等能源消耗严重的方面没有实行集中化管理，各个单位各自为政，每年均需投资大量的金钱用于设备更新、维护，而且空调制冷和热力均属于特种作业，对作业人员要求较高，每年各个写字楼在制冷和热力供应的成本不容小觑，且容易造成能源的浪费，消耗严重，增加成本。

（二）单体写字楼发展前景不明朗和知名度不足

寫字楼的本质是为满足高效、舒适办公环境的一种商品，作为商品的一种，品牌效应就显得尤为重要。以北京国贸CBD商务区为例，有的写字楼以建筑风格独特而形成影响，如双子座大厦。有的写字楼以综合发展而形成影响，如万达广场，万达广场的写字楼配套完整，自带酒店、办公。而个别单体写字楼在建筑上没有特色，无法与城市发展融汇到一起成为城市或区域名片，周边配套设施不完善，造成了写字楼入驻率较低，发展前景不明朗。

（三）未形成良好的专业文化氛围

在写字楼的经营发展中，个别经营者对于写字楼的定位不准确，追求眼前利益，对写字楼的发展没有长远的规划，没有形成写字楼的独特文化和专业文化氛围，造成写字楼内客户素质参差不齐，客户之间相互不能形成良好的利益往来，公司相互之间不但不能产生业务往来、相互促进，反而个别低端公司会影响优质客户的发展，造成优质客户的流失。

三、写字楼在运行管理中存在的问题

（一）客户引进与行业引进存在理念误区

优质客户是写字楼发展、盈利的基础，而部分写字楼只注重客户引进，没有行业引进的理念，造成写字楼无法可持续发展。客户引进是指单体客户的引进，行业引进是写字楼经营者对行业中的优质客户进行引进。单独的客户引进，即使是再优质的客户也不能实现写字楼的持续发展。行业引进是基于写字楼经营者对写字楼的长远规划而制定的发展战略。如金融写字楼，引进客户必须是与金融产业相关的各个企业，保险、银行、投资、理财等各个公司互为依托，促进写字楼的可持续发展。正是由于个别写字楼经营者没有行业引进的理念，导致写字楼空置率居高不下，客户无法固定，来来往往，装修频繁，恶性循环，使得优质客户大量流失。

（二）与租赁对象无有效沟通，无法实现共同发展

租赁对象的稳定是实现写字楼可持续发展的基础。写字楼经营初期，经营者为了长远的发展，对于租赁对象的选择一般较为严格，要求租赁对象必须符合写字楼的整体发展战略，该阶段一般租金较低，空置率较高。这就需要经营者与现有客户进行有效沟通共同协作，必要时，写字楼经营者应让利客户，实现协同发展。而现实经营中，写字楼经营者往往不能与形成良好的沟通，无法说明客户选择对于写字楼及现有客户持续发展的意义，造成现有客户的流失及发展困难。

（三）缺乏专业的服务团队

目前，写字楼的管理均委托物业公司进行专业管理。而市场上物业管理公司良莠不齐，国家也没有统一的管理规范，大部分的写字楼的管理参照《住宅物业服务标准》执行。而客户对于写字楼管理者的要求越来越高，自基本的使用需求到硬件设施的的便捷高效，自单一的办公场所到满足客户设计办公的一切需求，即客户在不离开办公区域的情况下，可享受到工作时段所需的服务。如会议中心、商务中心、银行、邮局及生活配套的餐厅、超市、医疗室等等。特别是入驻写字楼的大部分客户群均属于脑力劳动者，他们对自我价值的实现有着较高的要求，对环境与氛围的体验也有更高的要求，因此，写字楼的管理不仅要满足客户的实际办公需求，还要达成与客户情感的共鸣，给客户一种情感上的归属感，要满足以上要求，没有专业的管理团队和服务团队显然是无法完成的。

（四）不注重周边写字楼产业布局的影响

写字楼的发展离不开城市产业布局的影响，因此写字楼经营则会要明确区域产业结构，准确定位写字楼属性。以北京中关村商务区为例，大量的高新科技产业在此聚集，大量的高新技术产业园在周边落成，如写字楼经营者不能很好的认识到周边产业布局，对写字楼定位不准确，单纯的以引进客户为主，不能形成自己的优势，必然对持续发展造成障碍。特别是违背区域经济特色，如在中关村商务区内设立律师楼，不能与周边产业形成良好互动，不能相互促进发展，写字楼经营者即使再努力也必然不会有好的发展。

四、写字楼运营管理策略

（一）树立专业楼宇的正确观念

随着社会经济的发展，社会分工越来越细化、越来越专业化，写字楼的发展同样应遵循这一原则。自写字楼的选址、建设初期，写字楼经营者就应明确发展方向，制定发展战略，自楼体设计、前期宣传、物业管理均应体现其专业楼宇的特色。以北京某大厦为例，建设初期就定位为金融写字楼，楼体外立面按照金字繁体形体化设计，整体设计寓意明显，在招租方面自第一家租户引进后，全力推动底商租赁，且仅限于银行业，在金融业低迷时期，经营者积极组织各项活动，使得楼内客户抱团取暖度过寒冬，目前该写字楼是驰名中外的金融写字楼，客户稳定，各个金融公司欲入驻而不得。

（二）建立有效的租赁体系

写字楼客户的稳定，保证较高的出租率是写字楼发展的基础。那么如何有效的建立租赁体系，保证写字楼的客源稳定是写字楼经营者必须重视的一件事情。

首先，寫字楼的经营者要明确客户范围，明确写字楼的发展方向，对于不适合写字楼发展的客户群体要禁得住诱惑，舍得掉眼前利益；其次，建立完善的销售团队和服务团队，销售团队应掌握本写字楼在同类写字楼的优势，服务团队应专业化，保证写字楼的安全舒适；再次，吸引符合写字楼发展的国内外大型企业入驻，以此来带动行业内的相关企业入驻；最后，销售人员应做到“走出去，带回来”，与各个销售中心精诚合作，了解市场价格、区域写字楼市场份额，准确定位，扩大信息量，建立行之有效的销售渠道。

（三）建立完善的配套设施

写字楼物业是伴随着我国经济发展一个新型产业，逐步形成现在的写字楼经济。以北京为例，写字楼的发展总共经历了三个阶段：一是50年代国家部委的办公楼，虽然看上去较为陈旧，但空间大，地理位置优越；二是以国贸、京广商务写字楼为代表的核心，体现在国贸CBD商务区；三是写字楼功能的综合发展，如万达广场，集中了酒店、写字楼、公寓、购物一体的综合楼，中关村海龙大厦将市场业务与写字楼链接，使其功能更为广泛。纵观写字楼的发展，自单一的办公场所到现在的综合商务活动，表明了客户对写字楼的要求越来越高。因此重视写字楼的配套设施建设，让客户在办公区域即可享受到办公所需的一切服务，是目前制约个别写字楼发展的重要原因。如建立信息中心，通过楼宇智能化建立信息高速公路，实现信息的快速传递与交换，建立服务中心，提供标准服务、委托服务及综合服务，建立商务中心、会议中心、美食中心、康乐中心、社交中心，满足客户多层次的需求。

（四）重视写字楼周边的产业布局

写字楼一般设计超前，位于城市中心部位，是城市经济发展的标志。随着写字楼经济的发展，写字楼逐渐成为城市文化的一部分，而城市经济产业布局又影响着写字楼的发展方向。因此写字楼的发展应重视所在区域的经济布局，重视周边产业布局。如上文提到的中关村商务区，其规划为高新技术产业示范区，周边产业均为高新技术产业，因此写字楼在发展定位上必须准确，对引进的客户要与周边产业相适应、相辅相成、相互促进，既能带动区域经济发展，又能分享区域经济发展带来的红利。

（五）重视写字楼的物业管理

目前，大多数的写字楼均委托专业物业公司进行管理。而物业管理的好坏直接影响着写字楼的可持续发展，一个好的物业管理不仅能促进写字楼的发展，还能实现写字楼物业的增值。物业管理的根本目的是为客户服务，实现物业的保值、增值。只有以客户为中心，以服务为基础，重视楼宇管理，提高写字楼的舒适度，才能更好的吸引新的客户。因此，在物业管理过程中，客户满意度是评价物业管理好坏的唯一标准。而在写字楼的长远发展中，服务到位、客户满意、管理经营是三位一体的，三者之间相互依托，互为补充的关系。良好的物业管理为写字楼客户提供优质的服务，舒适的办公环境，而优质的服务、舒适的办公环境又能吸引更多的优质企业入驻，优质企业的入驻对物业管理提出了更高的要求，从而进一步促进物业管理的发展，提升写字楼的品质。

五、结论

写字楼是城市经济发展的必然产物，而写字楼的可持续发展离不开城市经济的整体布局，只有在掌握城市产业布局的情况下，制定长远发展战略，确定写字楼的发展方向，适应区域经济环境，建立完善的配套设施，重视物业管理工作，以客户为中心，才能实现写字楼的运营盈利和保值、增值。

参考文献：

[1] 王卫.《房地产物业管理大纲》.上海财经大学出版社.2002。

[2]邢以群.《管理学》.浙江大学出版社.2007。

[3]金瑞物业.《商务写字楼的经营管理》.《城市开发.物业管理》.2014.9。

（本文作者系北京金利第一太平戴维斯物业管理有限公司第一分公司工程总监）