商务写字楼管理需要严守安全底线

刘洋

作为行业组织，中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会从推进行业健康有序发展的角度，对我国商务写字楼评定标准进行研究，同时参考国际上与商务写字楼相关的标准，在实践验证的基础上，制定《商务写字楼等级评价标准》。该标准是中国写字楼行业第一个正式发布的标准，于2014年4月15日获得中国工程建设标准化协会批准，2014年8月1日正式实施。2017年5月，商业和旅游地产专业委员会组织开展了标准的修订修编工作，按照标准的编制计划根据市场发展和科技水平的进步推动标准在未来继续保持行业的先进性、前瞻性、引领性。

商务写字楼等级评定包括：区位与城市设施、场地规划与室外环境、工作场所质量、室内环境与设备设施、运营与服务五个分项的评价。其中室内环境与设备设施、运营与服务两个分项各占评价总分权重的30%，体现了两项的突出性和重要性。运营管理组的组长李卫国先生在解读“商务写字楼运营管理能力”时提出六个方面的内容，其中明确指出“建筑物安全监测很重要”。《商务写字楼等级评价标准》中亦把安全作为先决条件。商务写字楼大多是高层或者超高层建筑，属人员密集场所，且多产权多使用单位易产生责任不清和协调困难，故商务写字楼管理需要严守安全底线，商务写字楼等级评价标需要重点关注安全管理要素，管理企业要具备安全风险识别能力、设备设施专业化管理能力、应急突发事件处置能力。

一、写字楼物业管理的风险识别

1.风险识别的作用

风险识别是风险管理的基础。没有风险识别的风险管理是盲目的，通过风险识别，可以将那些可能给写字楼带来危害的风险因素识别出来，是制定风险应对计划的依据。

国家对于安全生产工作的基本方针和原则是“安全第一、预防为主、综合治理”。只有做好风险识别工作，建立风险点台账和风险评估，才能做到制定针对性措施提前组织进行预防工作，实现防患于未然。

2.写字楼物业管理风险的特点

（1）全员性：写字楼风险的识别不只是物业项目经理或物业管理企业个别人的工作，而是全体员工参与并共同完成的任务。同时也是写字楼全体使用者共同参与的任务。

（2）全期性：写字楼风险的不确定性，决定了风险识别的全寿命性，即写字楼生命周期中的风险都属于风险识别的范围。

（3）动态性：风险识别并不是一次性的，在写字楼经历的竣工验收交接过程、二次装修管理过程、正式营运管理服务过程的全过程中都要根据情况的变化适时进行风险识别。

3.写字楼物业管理风险的种类

（1）工程隐患风险；

（2）事故灾害风险（安全事故、设备事故、信息中断和丢失、环境污染等）；

（3）消防防范风险；

（4）社会安全事件风险（恐怖袭击事件、涉外突发花事件、群体性事件等）；

（5）自然灾害风险；

（6）公共卫生事件风险（传染病疫情、群体性不明原因疾病、食品安全和职业危害等）；

写字楼管理中要建立风险点清单，进行风险等级评估，对风险源和风险点实施实时监控。

二、写字楼物业的设备设施专业化管理

随着现代写字楼建筑高层、超高层化的发展趋势，办公环境舒适化、智能化的潮流，楼宇对相关配套设备的需求量逐渐增多，设备设施的系统结构、配置组成日趋复杂，设备设施的科技含量在迅速上升，也在向着大容量、大规划、大系统发展。设备设施在楼宇中的作用越来越突出，楼宇对现代化设备设施的依赖程度也就越来越高。对于高层建筑而言，其设计寿命可长达70-100年。维持建筑物寿命的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，直接关系着写字楼的安全运行秩序，直接关系着写字楼的寿命，也由此关系到业主的资产能否保值增值。

设备管理作为一门发展中的应用学科，其涉及的范围更加宽泛，涉及的要素日益繁杂、多变，在物业管理活动中的重要性日渐凸显。因而，它给物业管理企业带来更多挑战。为了实现物业管理的经营目标，就必须将设备管理放在较为重要的位置，并使之贯穿到物业管理企业经营过程的每个环节，充分发挥其功效。

高层建筑的设备系统基本上集中了各个领域中先进科学技术在应用技术方面的成果。每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理才能达到物业管理的目的，实现设备设施安全稳定高效的运行。

写字楼的设备设施管理的专业化体现在先进的管理理念和规范的管理机制相结合。写字楼设备设施管理的专业化体现在如下方面：

1.掌握设备的基本原理、系统组成、结构性能及其附属设备的状况，并能读懂相关的维护使用说明书。

2.掌握设备的安全操作规程。

3.发现设备运行过程中出现故障及时上报的能力。

4.处理设备简单故障的能力并能根据设备运行工况调整设备运行的参数。

5.熟悉安全操作规程及安全维修规程。

6.熟悉设备正常运行的工况、参数以及非正常运行的工况参数。

7.识别设备系统的竣工图、系统图，并能从图中读出设备的工作原理。

8.具备识图诊断设备系统故障和根据设备的安装、维护设备说明书等相关资料分析故障修复的能力。

9.具备配合厂商或维保方进行设备系统大、中修的能力。

10.学习新技术、使用新技术进行优化效率、节能降耗的能力。

写字楼设备设施专业化管理主要抓好三个环节的管理，即：

1.根据设备设施的功能特点、运行状况、工作环境、关键点和维修保养记录等，以“确保安全运行、预防事故发生、经济高效管理”为原则，制定管理工作计划并组织实施到位。

2.建立健全设备设施台账、原始档案等基础资料档案。

3.建立设备设施维修保养机制，记录设备运行寿命中发生的全部事件。

三、应急突發事件处置能力

应急突发事件处置能力首先体现在建立合乎实际的应急处置预案。应急预案的作用有：

1.应急预案明确了应急救援的范围和体系，使应急准备和应急管理不再是无据可依、无章可循，尤其是培训和演习工作的开展。

2.制定应急预案有利于做出及时的应急响应，降低事故的危害程度。

3.应急预案成为各类突发重大事故的应急基础。通过编制基本应急预案，可保证应急预案足够灵活，对那些事先无法预料到的突发事件或事故，也可以起到基本的应急指导作用，成为开展应急救援的“底线”。在此基础上，可以针对特定危害编制专项应急预案，有针对性地制定应急措施、进行专项应急准备和演习。

4.当发生超过应急能力的重大事故时，便于与上级应急部门的协调。

5.有利于提高风险防范意识。

写字楼管理单位要开展以有班子、有机制、有预案、有队伍、有物资、有培训演练等为主要内容基层应急管理能力建设，强化风险评估、隐患排查、预警信息传播、信息报告和先期处置能力。

（本文作者系北京茂苑物业管理有限公司 副总经理）