论房屋产权灭籍对房屋档案查询的影响

纪明鸿

【摘要】全国城市房屋拆迁、征收中普遍存在“重拆迁轻灭籍”的现象，一拆了之无人主动申请产权灭籍，登记机构产权实物档案和电子档案不及时清理占用库存、影响产权查询、司法协助执行，影响拆迁户缴税和房屋限购等问题。笔者结合实际工作经验，剖析了我国城市拆迁房屋产权灭籍存在的一些影响，提出了相应解决对策，值得借鉴。

【关键词】房屋;拆迁;产权灭籍;档案查询

房屋产权灭籍主要是指房屋所有权灭失，房屋因自然原因或征收拆迁等人为原因造成房屋不复存在，在不动产登记（房屋登记）中被称作房屋产权灭籍。本文从其法律依据、存在的现状及问题、对房屋档案查询的影响以及具体措施及建议这四个方面进行了分析。

1、办理房屋灭籍登记的法律依据

1.1《不动产登记暂行条例实施细则》第28条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：不动产灭失的;权利人放弃不动产权利的;不动产被依法没收、征收或者收回的;人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;法律、行政法规规定的其他情形。

1.2《物权法》第6条：不动产物权的消灭，应当依照法律规定登记。第9条不动产物权的消灭经依法登记生效，未经登记不发生效力。但法律另有规定的除外。第14条不动产物权的消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第30条因合法拆除房屋事实行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第150条建设用地使用权消灭的，登记机构应当收回建设用地使用权证书。第155条已登记宅基地使用权消灭的，应及时办理注销登记。

1.3《房屋登记办法》第三十八条规定，经依法登记的房屋灭失的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权灭籍登记。登记依申请进行，不申请不能启动登记程序。

2、办理房屋产权灭籍的现状及存在的问题

随着城市化进程的不断推进，房地产业的繁荣发展，太原市旧城改造、棚户区改造等项目陆续上马，加之现执行的限购、限售、限贷和税收等房地产市场宏观调控政策，办理房屋产权灭籍登记的单位或个人不断增加，所提供办理房屋产权灭籍有关材料存在多部门出具，造成房屋灭籍管理既不统一，又不规范的状况。未办理房屋产权灭籍，不仅占用实物档案和电子档案的库存，影响产权查询、司法协助执行，也影响了拆迁户缴税及其正常购房，但办理产权灭籍又存在诸多荆棘。

2.1申请问题

城市建设拆迁房屋一般通过产权交换和货币拆迁两种主要形式完成。拆迁人与产权人双方应钱房两清共同申请登记后拆除房屋。房屋登记办法规定由所有权人申请，但在没有制约措施情况下，易出现一拆了之，无人主动申请产权灭籍，有拆无销。

2.2管理问题

办理房屋产权灭籍时所要提供的有关材料存在多部门出具，流程不统一不规范。需要办理房屋产权灭籍的单位或个人不知道具体需要提供什么资料，不知道去哪一个部门办理灭籍手续;部门之间也没有制定明确的办理灭籍手续的规章制度，导致各部门之间相互推诿、相互扯皮，使群众“多跑路、白跑路”，严重影响政府的公共服务形象和城市的营商环境。

3、房屋产权灭籍对房屋档案查询的影响

对已不复存在的房产进行灭籍登记，是房产登记必不可少的环节之一，将会使房屋产权登记及查询正式进入规范化、数字化阶段，为社会各界交易过户、房产信息查询、房屋租赁和权属登记等业务办理提供更准确、更便利、更高效的数据支撑和信息服务。

3.1影响房屋产权档案的保存整理以及查询

已经不复存在的房屋若没有及时办理产权灭籍，无论是房屋产权实物档案还是产权登记系统电子档案，该房屋的旧产权信息仍然存在，信息更新不及时，造成档案积压和信息的冗杂，在保存及整理数据时，尤其是对实物档案造成存放的压力，在查询时影响了房屋档案查询的准确性和及时性，更直接影响群众查询自身房产的真实情况。

3.2影响司法协助执行

在房产档案工作中，司法协助行为越来越多，也日趋复杂。产权证明是房产档案查询在司法协助中最基本的功能，它提供房产的归属，在涉及到房产案件的争议时，可为司法部门提供准确的房屋产权资料，作为重要的审判证据。而不存在的房屋是否灭籍直接影响到产权证明的真实准确性，从而影响司法程序的进行。

3.3影响房屋限购、限售、限贷及其缴纳税费

2018年5月18日，太原市下发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》，明确提出太原市将实施住房限购政策。对拥有1套城六区住房的本市城镇居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）、在城六区没有住房且能够提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明）的非本市城镇居民家庭，在本市城六区限购1套住房。对拥有2套以上（含2套）城六区住房的本市城镇居民家庭、拥有1套以上（含1套）城六区住房的非本市城镇居民家庭及无法提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明）的非本市城镇居民家庭，暂停在本市城六区内购买住房。如果已拆迁或因自然原因导致房屋不复存在而又未办理相关灭籍手续的，在房屋档案中此套房仍为产权人现势，即拥有一套实际上已经不复存在的房屋。

由于現行的限制购房及契税政策，针对购房人拥有首套房和二套房缴税时都有不同程度的优惠，如此便会影响产权人在本市区的购房以及缴纳税费问题，所以房屋产权灭籍就尤为重要了。

4、关于办理房屋产权灭籍的建议

采取制订方案、先易后难、现场走访、入户排查的方式，由点到面逐个摸清底数、逐房查实情况，为建立完整的房产数据档案、更好的利用房产档案奠定坚实基础。

不动产登记机构与拆迁、土地、税收等部门协调，做到如要办理新的登记先清理解决拆迁范围产权注销登记，防患“前未注销清，后不注销乱”的恶性循环。

对事实已拆迁、多年未注销导致的遗留问题采取老房老办法解决，即不动产登记机构到拆迁主管部门核复拆迁档案直接注销。

对城市建设中新的拆迁征收项目采取不办产权注销，拆迁主管部门不予项目拆迁验收，土地部门不予颁发土地证，登记机构不予办理预售许可，税务部门要凭注销证明落实拆迁房与新房差价收税。

4.1通过《不动产统一登记办法》立法解决灭籍问题

全国各地城市建设每年拆除大量房屋，又无人主动申请产权注销顽疾，必须得到有效治理，且全面清理。

对过去城市建设拆迁遗留的未注销问题，积极主动采取用老办法向前清理， 依据《房屋登记办法》第38条规定，所有权人申请注销登记、结合第40条原权利人未申请注销登记的，登记机构依据人民政府生效的征收决定办理注销登记。《不动产统一登记办法》立法时建议考虑：对过去城市建设拆迁房屋已灭失遗留的所有权人未申请产权未注销问题，登记机构可以依据生效的拆迁协议文书将注销事宜直接记载于登记簿。因为过去好多房屋是开发商拆迁或拆迁公司拆迁。

4.2重新设计样本

更新注销观念，站在不动产登记生效出发点，完善或重新设计不动产权属证书样本，增加注销栏目，采取在不动产登记簿上和在权属证书上登记拆迁灭失信息，登记簿由登记机构管理，注记灭失信息的权属证书发申请人持有。

4.3信息化管理

不动产登记机构应高瞻远瞩，通过DPS、GIS、RS等信息技术，对现在的不动产界限及空间形状进行重新的数字化，实现对不动产现房、期房、危房、灭失及权属等……整个生命周期的信息化管理。

注销是灭失房屋的归宿，不破不立。不动产登记机构要想办法消除房屋的拆除灭失不注销现象，及时清理电子信息档案库存，整合信息资源;

4.4智慧化管理

依托網络化、云计算、虚拟管理等，统一不动产管理及服务平台，排除万难争取实现（不动产登记包括注销登记）服务立等可取，实现全国市、县实时联网，智慧管理不动产登记。让房屋、权属生命周期信息资源化、社会化，惠及民生和社会各综合系统建设。

4.5流动化管理

转变服务理念，创新管理制度，在房车载体上利用各种现代化技术整合人力、物力、技术资源、改装成一个流动的浓缩不动产登记机构，弥补固定办公场所局限，使固定和流动的场所互相补充、支撑、减少办公压力，精兵强将年轻化配置工作人员，隶属主要领导指挥，以奇治胜，重点服务市委市政府确定的城建工程或实事工程，只要手续齐全，实现现场办公，服务立等可取，为政府上树形象，下立民心，解民之忧，节约资源。

4.6消除信息孤岛

要做好房产交易与不动产登记工作的衔接，实现信息共享。认真贯彻落实国家、省市关于做好不动产统一登记、加强房产交易管理的有关文件精神，保证不动产登记与房产交易管理有序衔接，决不能因为不动产登记整合工作影响群众办证。建立房产交易与登记信息交流通道，通过信息交换、数据抄送等形式，实现实时互通共享，消除“信息孤岛”，有效预防一房多卖、已抵押房产又违规出售等违规行为的发生，以保证房产交易、登记确权、办证既安全、又便民。

结语：

为规范市场，为进一步理顺房屋产权灭籍行为，实现规范管理，凡列入市政府批准的房屋征收与补偿的，应统一由各区（县、市）住建部门负责出具房屋灭籍证明，房屋所有权人依据此证明到不动产登记部门办理房屋产权灭籍登记，规范拆迁改造房屋灭籍管理的市场行为，切实维护人民群众的合法权利。

参考文献：

[1]黄庆华.论房产档案与司法协助工作[J].东莞市规划房产管理所.

[2]程信和、刘国臻编著《房地产法学》北京大学出版社，2004年7月.

[3]建设部令168号《房屋登记办法释义》，1995年1月1日.

[4]住房和城乡建设部政策法规司编《房屋登记办法释义》人民出版社，2008年6月第一版.

[5]国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》2016年1月1日.

[6]全国人大《中华人民共和国物权法》2007年10月1日.