房价必降的几个朴素逻辑

张志勇

【摘要】房价是国计民生绕不开的话题，在“房住不炒”的方针指引下，国家通过一系列措施有效遏制了房价的畸形上涨，这是防患于未然的必然、理性的选择，即使没有这些措施，畸形房价合理下降也是必然的结果，本文从几个朴素的道理，深入浅出地揭示了房价下降的内在逻辑。

【关键词】房价;下降;供求关系;人口;消费

房产市场在“房住不炒”为指导方针的一系列政策下逐渐进入了寒冬，尽管偶有几只“苍蝇”在“嗡嗡叫”，但房价下跌之势未来一定时期内已然不可逆转。

现在的房子叫什么？叫商品房！可见，房子是商品，既然是商品，其价格就会受到房产价值、供求关系、人口趋势、消费习惯等诸多因素的影响。笔者在此不谈货币总量、政府调控、信贷政策等方面的宏观因素，仅从以下几个方面的朴素逻辑来说明房价下跌的必然。

1、房子的价值是影响房价的决定因素

房子是什么？是钢筋混凝土的堆砌物。一平米的房子成本是多少？由于各地土地价格差异较大，所以我们把土地价格因素暂且剔除掉。框架结构的房子造价比较低，每平米造价一般在600元左右;砖混结构的房子造价一般每平400元左右。城市房产因楼盘的类型不同，建安成本每平米从800元左右到1800元左右不等，低层、多层、小高层、高层等不同楼盘，成本依次递增，每平最高一般也不会超过2000元。加上各种费用，每平米应该3500元左右可以打住了。看过《资本论》的朋友都懂得，马克思他老人家在生前就告诉我们：商品的价格是由其价值决定的，商品价格围绕其价值上下波动。各地的朋友可以咨询一下当地的土地价格，均摊到房子价格中去，看看你的房子应该值多少钱，再看看现在的价格，好好算一算到底有多少泡沫。这种巨大的泡沫已经不再是上下波动了，而是极大的偏离了其本来的价值。当然，不得不提的是，在特定区域、特定地段的特殊房产，价格出现这种背离也并非绝对的异常，凡事都会有特例，但大中小城市房产价格的普遍疯涨，就不正常了，早晩会被打回原形，甚至归零。前些年房价疯涨的鄂尔多斯，如今成了鬼城，鄂尔多斯只不过是先行一步，今后有多少三、四线城市会步其后尘，大家可以拭目以待。

2、供求关系是影响房价的至关重要的因素

中国目前的房子存量有多少？根据有关资料，目前中国城市中有4亿套房子，足够16亿人居住。记得十年前，在北京与一个煤老板聊天，他炫耀说在西三环附近的一个楼盘刚买了一串房子，所谓一串，就是一个单元的一侧，从一楼到顶层，有多少层就是多少套，而这已经是这个煤老板在北京买的第五串房产了。我问他这些房子用来做什么，他告诉我什么也不做，放着。看到了吗？不是没有房子，而是大量的房子被像这位煤老板一样的买家空置在那里，根本没人住。这就叫炒房，等到房价炒到一定高度，那些真正需要房子住的普通百姓及工薪阶层，却买不起了。什么叫需求？不是你需要就叫需求，而是你需要，同时还得有购买能力，这才叫需求，或者准确说叫有效需求。有效需求逐渐下降，而房源却源源不断的供应着，有新楼盘，也有大量的二手房。当供求关系发生逆转，房价下跌也就是迟早的问题了。再举一个例子，我曾经问一位银行的朋友有几套房子，他说有四套，也就是说，他已经为儿子、孙子都买好了房子。大家可以想一想，像这样的情況在城市里有多少？这种情况应该是比较普遍的，大家都已经为下两代的子孙们都买好了房子，那么，未来新建的房子还有多少人来买呢？以上两个例子还是个人买家，更甚者，大量的公司囤积在各大城市的房产数量更是多的惊人！近几年，某某公司无钱偿还贷款，然后卖掉囤积的房产还贷者屡见报端。有些上市公司经营业绩不佳，卖掉囤积的房产充实业绩的接连不断。几百上千的企业干一年落了个亏损，还不如卖掉几套房子来得实在。所有这些故事，其实都在说明一个现实：有大量的房子在被人囤积着、空置着。大家可以注意一下所在城市的诸多楼盘和小区，当灯火阑珊的时刻，一个个小区、一座座高楼中有多少房间是灯光全无、漆黑一片的，尤其是那些偏僻的小区。这些空置的房子早晚有一天会在某些因素的影响下被迫推向市场，比如房产税、空置税、遗产税等相关政策的推出，势必会将这些闲置的空房逼出来，从而猛然增加房子的供应量，这种泄洪般的供应，别说是导致房价下降，就是房地产行业崩盘都不再是危言耸听。上世纪九十年代发生在日本的房地产行业的全面崩盘就说明了一切。事实上，这种情况在很多国家和地区都发生过，只是日本的房地产崩盘比较典型罢了。

另外，各种低价房的陆续推出，对商品房市场形成了巨大冲击。国家为了解决低收入群体的安居问题，推出了各式各样的低价格住宅，经济适用房、廉租房、公租房、安置房、共有产权房等，不一而足，低价房供应量的增加自然会对价格高昂的商品房市场形成巨大冲击，各种因素叠加在一起，房价应声而落也就不足为奇了。

3、人口走势是影响房价的关键因素

房子是用来住的，这是房子最本质的属性，所以，住在房子里的人，也就是需求方的数量走势是决定房价的关键因素。目前的标准家庭人口结构是这样的：中间是夫妻二人，下面一个孩子，上面四位老人。一个标准家庭共有七人，再过数年，上面的四位老人仙逝后，一个标准家庭会减少七分之四的人口，考虑到下一代人结婚生子，应该是两个标准家庭增加一个孩子，也就是十四加一减八，依此计算，二、三十年后，人口下降会过半。也许有人会说国家已经放开二胎了，但实际情况是，放开二胎政策后效果并不理想，为什么？因为很多现实中的困难和无奈（抚养成本高、牵扯精力大）导致人们的生养观念在改变，婚育年龄也普遍在提高（城市中30岁以上结婚、35岁以后首育者比比皆是），丁克族的数量在增长，暂且不去考虑这些复杂因素，仅从标准家庭的人口下降趋势就可以看出整体人口的走势，如此一算，是不是很可怕？如此趋势之下，以人口为基础的房价还能不跌吗？另外，作为置业主力，主要集中在25岁至45岁的人群，而这些主力军在近十年的时间里，其比例逐年在减少，并有明显持续下去的趋势。可见，不管是人口的整体数量，还是置业主力人口所占的比例，都是下降的趋势，也就是说，未来的整体购房需求会逐渐减少，房价上涨的驱动力已然不在，房价下跌成为大势所趋。

4、消费习惯是影响房价的催化剂

消费是可以在人与人之间传染的，买涨不买跌是一种大众化的消费习惯，是一种规律，当某种商品价格下跌时，大家就会观望并停止购买行为，从而推动该种商品价格的继续下跌，房子作为一种高价格的商品，当其价格呈现下跌趋势时，大家更会谨慎对待。

90后、00后的新生代与70后、80后的中年人在很多理念和习惯方面差异巨大，消费理念迥然不同，新生代不习惯被约束，不喜欢被裹挟，我行我素，逍遥自在，是拒绝做房奴的一代人，何况，他们的爷爷奶奶、爸爸妈妈早已为他们买好了可能不止一套房子，指望新生代替炒房者接盘几乎是不可能的。

怎么样？房价不降还有可能吗？

参考文献：

[1]虎嗅APP.中国究竟有多少房子[R].百度.房天下2018/02/27：3-5

[2]深圳特价房.房价真实成本你知道吗[R].百度.2018/03/09：2-3