历史街区更新规划的模式与策略研究

【摘要】目前对于历史街区存量更新规划的主要研究存在以下特点，首先是较为关注个别案例，忽视其更新的内在一般化逻辑;较为关注传统规划的项目要素，忽视更新模式（前端）以及商业运营（后端）等实践中十分重要的问题。以上不足导致学术研究与项目实践之间存在较为严重的脱节。本文主要基于笔者亲身参与的更新项目，立足实践，总结并梳理历史街区存量更新从“现状场地信息提取到运营招商策略”全过程、多方位的規划要点。与其说这是一个研究，笔者更愿意将其看作是一个紧贴规划实践的“手册”——即为规划师在进行存量更新项目时，提供可以迅速开展并高质量完结规划业务的思维导图与操作模板。

【关键词】历史街区;存量更新;规划要点;实践操作

1、引言

传统历史街区是指城市中具有一定规模的历史遗存和特定的建筑风貌，但又尚不构成文物保护级别的区域。传统历史街区在目前我国城市中广泛存在，且规模巨大;但由于其相关更新配套政策的滞后，其更新改造一直是各市城市建设过程中的难点与痛点。

近年来，关于传统历史街区存量更新的规划研究蔚然成风，但研究数量的急剧上升无法掩盖其研究质量的普遍疲乏无力。其原因有二：一是绝大多数研究只是关注某个案例或者某些案例的更新改造前后的对比以及更新过程中出现的现象，而并没有对更新的内在模式、逻辑进行深入探讨。抽象性的缺乏，导致个案的经验无法复制延伸到其他项目，特别是其他城市的项目中去。二是绝大多数研究局限在规划研究领域，对于与存量更新密切相关的产权转换（前端）、商业运营（后端）等问题重视不够（洪国城，邱爽，赵燕菁，2015），研究无法整体覆盖更新项目全过程、多方位、无法形成成套成系统的更新“组合拳”的问题造成了规划项目缺乏实际操作性。

本研究主要基于笔者参与过的两个存量更新项目：天津小白楼项目、厦门沙坡尾以及成都宽窄巷子的案例，分析覆盖传统历史街区存量更新从“现状场地信息提取到运营招商策略”全过程、多方位的规划要点。与其说这是一个研究，笔者更愿意将其看作是一个“手册”——即规划院的规划师在处理类似项目时，可迅速开展并完结规划业务的操作模板与指南。研究紧贴规划业务的实用性，避免规划师在编制过程中走不必要的弯路以及节约“摸索”、“切入”项目的时间精力。

2、传统历史街区存量更新的四大要素

传统历史街区存量更新需要四大要素：更新模式、盈利模式、关键资源能力以及招商策略的确定。这也将是组成更新规划的主要内容，是街区存量更新时，规划师必须要回答的问题。

更新模式是指传统历史街区存量更新所需要涉及到的利益主体，以及明确其各方在更新中的主从关系。一般分为政府主导型、市场主导型以及“政府-市场”结合型。

盈利模式则是要解决各利益方的利益来源以及如何分配的问题。一般分为剩余型、固定租金型与分成型三类。

关键资源能力和招商策略是更新规划的末端——商业运营部分的内容。关键资源能力是指历史街区通过外部环境、自身建筑风貌的独特性，发展特定商业业态产生经济效益的潜力空间;招商策略则是在运营主体进行招商过程中所依循的传统套路。

以上四大要素，笔者将结合具体的案例进行说明。

3、三种更新模式

成都宽窄巷子、天津小白楼、厦门沙坡尾三个案例分别代表了政府主导型、政府市场结合型以及市场主导型三种典型的更新模式。

成都宽窄巷子通过政府征收的方式，将土地资产注入成都文旅集团，并由该集团进行重新的营建与运营。该项目是典型的由政府主导、自上而下的更新模式。该模式的优势在于政府的介入使得项目的推进速度极快，且能完全掌控业态的发展方向与类型配比;其劣势在于政府的前期投入（主要是征收成本）巨大，项目的风险与资金回笼难度较高。

厦门沙坡尾则主要由市场主导，通过原有房屋业主与运营商（最初期是冷冻厂（现“艺术西区”）与厦门国源文化公司）直接一对一谈判，自下而上、由点及面的进行更新。政府所扮演的角色是顺应市场的需要，在更新具有一定成效后，适时提供相应的公共服务进行配合（如沙坡尾外立面整治、避风港的清淤等）。

该模式的优势在于政府不用深度介入更新过程，避免了高昂的征收成本;市场主导的街区更新商业活力较高，商业的多元化特点较为突出。其劣势在于由于没有政府的征收，实现房屋的产权在旧业主与新运营商二者间实现转换的难度较高，项目很有可能在尚未启动之时，就由于交易成本巨大而宣告夭折。

天津小白楼则采取政府市场结合型的模式。其核心内容是通过政府与原有业主签订长租合约，获得一定年限的街区房屋的使用权后，再引入市场运营商进行运营。该模式下的优势是政府和市场互相配合，各自发挥自身的长处（田健，左进，苏薇，等，2018）。政府与原有业主签订长租合约，避免了物业征收的巨大成本，更为重要的是为运营商进场扫清了产权转换的障碍，政府的信用支撑与背书可以显著地降低产权转换（此处为使用权的转换）过程中的交易成本;政府的适时退出，将物业交与专业运营商进行运营，发挥后者在招商与运营方面的专业优势。该模式的劣势在于政府与业主签订的租约可能隐含较大的不确定性，如原有业主的毁约问题。如此，将会使得政府担负一定的维稳风险。（该劣势在沙坡尾的市场主导型模式中也同样存在，只不过沙坡尾模式中合约的风险不在政府一侧，市场合约的分散性所导致的毁约问题也不至于构成维稳的风险，最多使项目“死”而不至于“乱”）。

4、如何确定更新模式？

在处理一个传统历史街区的存量更新规划项目时，应该如何在以上三种典型模式中进行选择呢？在笔者看来，本部分是街区更新规划四大要素中最为关键的一点，也是更新规划在上手后将面临的第一个大的难题。

更新模式的确定需要考虑4个约束条件（constraints）：所在的城市、所在的区位、征收成本以及业主的使用意愿。

4.1所在城市的影响

这是最容易被忽视的关键条件。存量更新的研究大多集中讨论“城市需要怎样的存量更新”，而几乎没有想过“存量更新需要怎样的城市”这个问题。存量更新项目成败的检验标准是后期商业运营的经济效益，其很大程度上依赖于所在城市整体的经济活力和消费实力。这一点南方城市，特别是东南沿海城市相对于北方城市具有无可争辩的优势。厦门在数年间就可以产生曾厝垵、沙坡尾在內的一系列存量更新的成功案例，而反观天津这样的北方城市，虽然拥有巨大的城市规模和较高的城市级别，但依然无法生成这样的成功经验（其原因跟南北方城市的气候有较大关系，此处不赘述。）商业活力较高的城市，更有可能采取市场主导型的更新模式;反之，则更依赖于政府的主导与介入（邱爽，2014）。

4.2所在区位的影响

要保证项目的外部商业氛围与经济活力，其所在的城市区位也至关重要。凡是成功的存量更新项目一般的区位具有以下两个特点：1.靠近或者位于城市CBD与城市中心区;2.靠近城市中的高等院校。城市CBD所形成的已有商业基础，以及高等院校所带来的充沛的具有消费能力的年轻人群体，将为更新项目的后续商业运营创造巨大的利好条件。跟4.1中的所在城市的分析类似，区位条件更优的项目，更适合采取市场主导型的更新模式，让其自由生长与自然更替;而区位条件较差的项目，则必须依靠政府的投入与主导，方可启动、运转下去。

4.3 征收成本的影响

此点的重要性显而易见。对于征收成本较大的更新项目，为了规避政府的投资风险与前期的资本沉淀，更应该采取市场主导型;而对于征收成本较低的更新项目而言，政府主导的更新模式则更有经济上的便利。目前来看，我国城市的传统历史街区的征收成本都已经比较高昂。从案例上来看，成都宽窄巷子采取政府主导型的更新模式，跟成都的征收赔偿价格较低、宽窄巷子项目启动的年代较早（那时成都的房价水平较低）有关;而厦门沙坡尾采取市场主导型的更新模式，跟当时的拆迁成本高企，造成财务上收益与成本倒挂不无关系。

4.4 业主使用意愿的影响

此点也是存量更新项目最容易忽视的一点。一般而言，征收成本越高的物业，反映出原有业主对其使用意愿和满意度也越高。但是也可能会出现例外，而这对于存量更新的模式选择至关重要。以天津小白楼项目为例，虽然其所处区位绝佳，导致其房屋土地的影子价格较高，从而带来了高企的征收成本;但由于房屋年成较为久远，房屋内部市政设施配套严重不到位（如没有专门的上下水道、没有北方城市居住必需的暖气），居民对于物业的使用意愿非常低。征收成本与使用意愿的背离，为产权转换创造了条件，即可以通过较低的成本获得物业的使用权，而不是用较高的成本去征收物业的使用权。具体地，在天津小白楼项目中，政府与原有业主签订长租合约，基于改善自身居住条件的愿望，大部分业主愿意通过让渡房屋使用权，获得政府所给予的租金到条件更好的地方租住;同时，业主也可以选择不领取政府所给予的租金，而是直接用手中的房屋与政府的条件更好的公共租赁房进行置换，从而改善自身的居住环境。小白楼更新规划紧紧抓住了项目征收成本与使用意愿互相背离这一特征进行突破，将征收所有权与租赁使用权区分开来，完成了物业从低效率使用者手中向高效率使用者手中进行转换的既定目标。历史街区业主的使用意愿通常会与其资本的影子价格相背离是决定更新模式的重要条件。如果背离程度较高，则为政府介入创造了条件（如天津小白楼项目），反之，则应该采取市场主导的更新模式。

我们将以上讨论的四点约束条件分别进行量化打分，倾向于市场主导的计为1，倾向于政府主导的计为0，居中计0.5分，总分越小则说明越应该采用政府主导的更新模式;并将其应用于上文提到的三个案例，不难发现，其解释力是较强的。 成都宽窄巷子项目，所在城市为成都——南方内陆欠发达地区城市（计0.5分），所在区位不位于城市CBD或者高校附近（计0分），征收成本较低（计0分），业主使用意愿并未出现较大背离（计1分），综合得分为1.5分，更适合采用政府主导型更新模式;厦门沙坡尾所在城市为厦门（计1分），所在区位靠近高校与中山路商业区（计1分），征收成本较高（1分），业主使用意愿并未出现较大背离（计1分），综合得分为4分，适合采用市场主导型更新模式;天津小白楼项目位于北方城市（计0分），所在区位良好（计1分），征收成本较高（计1分），业主使用意愿出现了较大背离（计0分），总分2分，适合采用政府市场结合型的更新模式。

5、历史街区更新的策略

5.1如何确定盈利模式？

传统历史街区存量更新的盈利模式的设计需要基于利益方的组成结构，设计出各利益方皆可获益的盈利模式，这样才能推动项目的真正落地实施。为了叙述的方便，该部分以政府作为盈利模式方案的采购者与叙述对象来进行阐述。

对于政府而言，盈利模式大致可以分为三类：剩余权模式、固定租金模式与分成模式。剩余权模式是指政府拥有运营所产生出的经济效益的最终剩余权，运营商和原有业主获得固定回报后（如运营商获得运营“工资”，原有业主获得征收补偿），剩余的收益都归于政府。固定租金模式则是相反，由运营商或原有业主获得最终剩余权，政府只获得固定的租金。分成模式则主要是指政府、原有业主与运营商之间共享经济成果，按照一定比例进行分成分配。

盈利模式的确定跟更新模式的选择密切相关，二者相互关联的原则在于“谁主导，谁获得剩余权”。在政府主导的更新模式中，以成都宽窄巷子为例，宽窄巷子的物业资产被统一注入到国企成都文旅集团，并由其下辖的运营公司进行招商运营（张振鹏，2017）。文旅集团的国资背景可以看作是政府参与该项目经营活动的载体平台，其运营活动所带来的资产升值以及周边地价上升，都可以看作是为政府所创造的经济剩余。不难看出，政府主导模式中由于物业产权被统一征收，政府享有资本的升值利得，从而获得项目的剩余权是显而易见的逻辑延伸。

而在市场主导的更新模式中，以厦门沙坡尾项目为例，项目中的物业在原有业主与运营商二者之间进行转换，所产生的商业效益剩余也由二者获取（一般来说，剩余界定为运营商所得，原有业主获得运营商支付的对价，从而将物业“流转”出去）。而政府所获得的收益是商业运营后所产生的税收现金流回报（如营业税、增值税等）。此处，由于政府未主导更新项目的运营与推进，其所得可看作是运营商向其缴纳的固定租金。

在政府市场结合型的更新模式中，以天津小白楼项目为例，政府与原有业主签订租约后，获得物业的使用权，在进行必要的基础设施和市政设施配套建设后交付给市场上的运营商进行商业运营。政府和运营商二者分别主导负责了更新项目全过程、多方位的前端和后端，对项目最终所实现的经济效益都具有较大的影响，所以将剩余权单独界定给任何一方都是不太恰当的。此时采用分成制，按照政府的前期投入（如与原有业主签订的租金与基础设施投入的多少）与运营商的业绩（如招商数量、创造利润的情况）约定分成的具体比例进行剩余分配是较为恰当的。

当然三种更新模式与三种盈利模式并不是机械的一一对应关系，本研究只是从较为粗略的框架出发，提供了一种较为简易的判定方式与思考路径。结合项目的具体情况，更新模式与盈利模式之间的对应关系可以在本研究基础上进行微调和修正，盈利模式的选择是灵活、多元的，而不是死板的。

5.2 如何构建关键资源能力？

关键资源能力，是商业战略学中的概念。在传统历史街区存量更新项目中，构建关键资源能力是指在商业运营阶段，将更新项目外部环境、自身建筑风貌的独特性转换为实际经济效益的商业策略。实际上，“绿水青山就是金山银山”，实际上就是一种关键资源能力的构建，通过一定的商业策略将生态环境的独特性转换为实实在在的利益（李晨，左进，2016）。

梳理更新项目的环境、建筑的独特性，一直以来是规划师的“长项”，但是构建关键资源能力，将这种独特性转换为实际经济效益则是规划师的盲点与短板。更新项目建筑风貌、历史文化的独特性不应该只存在于规划PPT中的现状梳理部分，而更应该与后面的商业运营紧密结合起来，这样才能前后呼应，形成一个具有较强系统性与说服力的规划文案。

以厦门沙坡尾规划为例，项目的独特性主要有两点：一是具有较长历史和独特空间形制的沙坡尾骑楼街与避风港，二是艺术西区区域的原有工业遗存（如冷冻厂厂房）所具有的独特工业建筑风貌。目前的商业运营实施紧紧围绕这两条特性，通过适当的商业策略，将其转换为了项目的关键资源能力（左进，孟蕾，李晨，等，2018）。

通过将原有商铺店面前面的骑楼街与背后的避风港相互贯通，目前沙坡尾的沿街店面普遍形成了“前街后水”的独特商业空间。临水空间的利用与闽南特有的骑楼空间的打造，使得沙坡尾已经成为与筼筜湖咖啡街并驾齐名的又一条独特的厦门休闲特色街道，创造了巨大的经济价值。

而对于艺术西区原有工业厂房的利用，运营团队也颇具匠心。艺术西区冷冻厂一楼原用于冷冻厂冰块的储存，这使得厂房的墙与门窗都进行了特殊的加厚处理，以保持厂房的隔热保温功能，这也同时使得厂房具有天然的“隔音”效果。运营团队利用“厂房隔音”这一特性以及厂房自身所具有的工业金属冷酷风格，将其转变为厦门当时还比较稀有的real live音乐现场空间，在里面进行乐队表演与摇滚音乐演出。

冷冻厂一侧的附属厂房，原有功能是冷冻厂冰块的制造，一层充满了较为密集的工业气体管道，具有更加浓烈的金属工业风格。运营商将其作为啤酒坊，气体管道也得以保留成为了啤酒坊独特的室内装饰。啤酒坊现由一位德国老板运营，集啤酒酿造、啤酒销售于一体。工业风格的内饰与德国啤酒的精细化酿造工艺，巧妙呼应，相得益彰。目前该啤酒坊已经成为沙坡尾存量更新項目的一张城市名片。

从以上案例可以看出，将项目的独特性构建为项目商业运营的关键资源能力是十分重要的。它不仅是项目风貌独特性的倍增器，使得项目的“脸谱效应”更加突出;同时也为更新项目后端的商业运营的顺利开展和推进发挥着重要的支撑作用。

5.3 应该采用怎样的招商战略？

招商战略回答的是应该怎样招商，特别是应该招什么样的商户入驻的问题。在政府型更新模式以及政府市场结合型更新模式中，都会涉及到这个问题。在市场型更新模式中，由于原有业主与市场运营商分散谈判，商户的入驻更偏向市场自然发育的过程，但是如果市场运营商从原有业主手中所流转的物业数量较多，规模较大，也同样会面临招商战略的制定问题。厦门沙坡尾案例即属于该种情况。

传统历史街区存量更新的招商战略一般采用“主力店+派生店”的模式。“主力店”是指运营商特别重点扶持的具有较高经济效益、品牌特征与周边溢出效应的明星商户与店铺，这些店铺一般也是更新项目的关键资源能力所在;而“派生点”则是在“主力店”的品牌辐射下，享受“主力店”所带来的人流量与网络热度进行经营，同时也为“主力店”进行一定程度的配套和功能互补服务。

“主力店+派生点”的招商模式，既避免了纯市场化运营所带来的诸如恶性竞争、商户同质化等一系列“野蛮生长”的乱象（如厦门曾厝垵），利用“主力店”掌控整个项目的总体定位与客户基本盘;同时也保留了市场运营所必需的弹性与多元化优势，通过“派生店”的不断更迭，动态微调整个项目的运营侧重点，从而更好地实现市场经济价值。

以厦门沙坡尾案例为例，厦门国源文化公司作为更新项目较大的一家运营商，在项目初始掌握了骑楼街一部分店铺以及现艺术西区区域的全部厂房的使用权。其招商的主力店以real live和胖胖啤酒马为代表，同时衍生出艺术西区的周末集市、闽南菜馆、健身房等一系列“派生店”。

国源文化公司对于主力店的经营极为重视，采取了一系列“精准扶持”的措施进行培育。Real live音乐现场由国源公司直接下辖运营，倾注了大量的扶持投入，如微信公众号、微博平台的宣传造势等;而胖胖啤酒马原本位于骑楼街上一家不足15平米的店铺，为了使其更好地扩大再生产，运营商在艺术西区专门为其提供了一栋两层楼近200平米，带海景露台的工业金属风格厂房（图7），使其经营效果和商业影响力迅速上了一个大台阶。由于这两家“主力店”主要面向群体是年轻潮人，在其周围迅速形成了自然生长出来的大量“派生店”，如艺术西区的周末集市，手工作坊等。与运营商对于“主力店”的精准扶持不同，运营商与“派生店”更像是“在商言商”的市场化合约关系，“派生店”接收“主力店”的客流量外溢维持自身运转，同时为运营商创造经济收益。这也就决定了整个更新项目的招商模式呈现“铁打的主力店与流水的派生店”模式，跟“主力店”的相对稳定不同，“派生店”的新陈代谢和迭代速度较快，根据市场的偏好而不断换代、凋敝、重生。

结语：

传统历史街区的存量更新不管是在城市管理实际业务层面还是在城市规划研究领域都具有极高的重要性。本研究针对目前主流学术研究实际操作性不强、难以应对规划院更新规划实际项目业务的困境，从更新新模式的选择、盈利模式的制定以及招商运营层面所面对的主要问题进行分析，力图梳理出传统历史街区存量更新全过程、多方位的规划要点;并结合笔者亲身参与的项目案例，通过总结案例中所具体采用的策略手法，将理论分析与实践操作紧密结合起来。笔者不敢保证本研究中的所有观点都是正确而有效的，但笔者认为本研究是加强传统历史街区存量更新研究领域的实操性，以及帮助规划院规划师更好更快地处理该领域的规划项目的一次有益尝试。

参考文献

[1]洪国城，邱爽，赵燕菁.制度设计视角下的城市存量规划与管理[J].上海城市规划，2015（03）：16-19.

[2]田健，左进，苏薇，等.微更新理念下的旧城区存量空间活化策略与实践探索：2018中国城市规划年会，中国浙江杭州，2018[C].

[3]邱爽.面向公共服务供求关系的厦门市曾厝垵社区更新制度设计研究：城乡治理与规划改革——2014中国城市规划年会，中国海南海口，2014[C].

[4]张振鹏.如何发展文化商业街区——以成都宽窄巷子为例[J].中国房地产，2017（29）：44-45.

[5]李晨，左进.从低效走向高效——城市存量街区更新实践探索一：2016中国城市规划年会，中国辽宁沈阳，2016[C].

[6]左进，孟蕾，李晨，等.以年轻社群为导向的传统社区微更新行动规划研究[J].规划师，2018，34（02）：37-41.

作者简介：

邱爽，男，四川遂宁人，厦门大学经济学院博士研究生，汉，1990.07，城市化、区域经济。