房地产开发设计阶段的工程造价控制分析

李彦祥

摘要：在我国城市化进程不断深入，人们生活水平不断攀升的今天，在房地产开发项目设计阶段引进成本管理的方法与思路，不仅能节约项目开发成本，还能实现建设资金和建设资源物尽其用的目标。

关键词：房地产开发;设计阶段;工程造价;控制

在我国各项经济获得稳步发展的同时，房地产开发行业获得了迅猛的发展。房地产项目设计阶段的造价控制是项目全寿命周期造价管理的关键阶段，也是确定项目价值和项目品质的重要阶段。

1 房地产开发设计阶段工程造价控制中的不足

1.1 总体规划设计

总体规划主要对房地产项目的管网、建筑、道路、绿化带等设施的位置进行规划的工作，同时决定各设施数量，在这一条件下如果总体规划设计方案盲目，就可能导致设施分布密度增加、设施数量增多等问题。在设施分布密度增加条件下，会直接影响到房地产项目总费用;在设施数量增多条件下，代表设施材料用量增加，结合上述分析可见造价增大。

1.2 限额指标难以分解

限額设计是按照可行性研究报告、投资估算方案、施工设计图纸等，在满足建筑使用功能的前提下，根据投资限额来控制设计方案，避免出现不合理的设计变更，将总投资额控制在规定范围内。实际应用中，限额设计的重点是明确控制指标，确保工程成本始终处于受控状态，但由于限额指标难以分解，会影响限额设计工作的开展，不利于成本控制。

1.3 设计人员缺乏造价控制意识

在许多工程项目中，设计人员往往拖延到快要交工的时候才开始进行设计，这样造成的后果多是质量低下，没有完全体现业主要求，设计图纸返工率的提高，同时使设计成本再次升高。

2 房地产开发设计阶段的工程造价控制分析

2.1 设计规划控制策略

（1）设计招标设计招标是一种由房地产企业、业主共同参与，对设计规划方案进行选择的竞争策略，应用当中，针对总体规划设计、平面布置两项设计工作，要求每个设计人员个设计一套方案，随后方案将进入招标阶段，由企业高层与业主共同选择最优方案，由此可以保障总体规划设计、平面布置最符合业主需求，且不影响工程质量。（2）强化技术经济分析在设计阶段，必须先确认所有与造价成本有关的工程内容、质量要求，例如建筑结构选型、工程材料的技术规格和要求、环保措施等，在这一条件下，通过上述策略可以确保成本达到当前最低，但实际上施工规划设计当中是否存在多余的工程部分，也会导致多余造价产生，针对这一点就需要采用强化技术经济分析来开展造价管理。强化经济技术分析中，首先参考施工要求，分析所有工程内容的必要性，如果发现某工程内容不必要则及时删除，其次在分析所有工程内容的质量要求必要性，如果不必要则相同处理。

2.2 优化设计方案，有效控制工程造价

房地产项目的开发设计阶段，可以有效采取设计招标和设计方案竞选的方式开展，并结合具体的设计方案做好技术经济评价和分析，对设计方案进行最优方案的选择，其中还应该结合具体的计算机技术做好分析处理，并对房地产项目的工程设计方案和施工设备及相应的施工效益和工程施工可行性方案进行最优设计，并将具体的项目设计阶段的投资成本控制在规定的范围内，以此来更好的控制项目工程的造价。房地产项目设计质量的高低不仅关系的项目工程的建设质量，同时还涉及到项目工程的整体成本控制效果，当然，结合具体的项目工程建设，设计质量还与其工程经济效益有很大关系。

2.3 严格实施限额设计

第一，在项目立项过程中，企业根据项目建议书或可行性研究报告进行合理的项目估算，并将此成本估算作为后期经济成本限额设计的依据。第二，在方案设计、初步设计、施工图纸设计上，均要采用限额设计，将其贯穿在各个工序中，具体如下：①方案设计环节。编制成本匡算，对于影响成本的单项工程，应该进行专项成本分析，形成分析报告，为初步设计提供依据。②初步设计环节。编制成本概算，对于扩初图纸上的配套、塔楼等部位，应该划分模板、混凝土、砌体、地面、墙面等分项工程，计算工程量和价格取费，依据市场平均水平进行估算，形成扩初设计成本分析报告，为施工图纸设计提供依据。③施工图纸设计环节。从分项工程的特点入手，制定相应的技术指标、限额指标，将成本影响明显、成本容易流失的关键点，作为成本控制的重点，常见如土方工程的挖运总量、挡土支护的经济指标、桩基工程的选型、钢筋混凝土结构的限额设计值、各种建筑材料的选择等，在保证质量的前提下，兼顾经济性和节能性。第三，施工图纸设计完成后，施工单位应该以图为准计算经济指标、技术指标，并且和限额设计相比较，提出修改意见和建议。还要编制成本分析总结报告，由造价专家进行评审，如果超出限额标准，要及时进行预警;如果经过评审，则进行细部调整即可。

2.4 建立激励机制

从传统模式的角度讲，设计取费通常按照工程总投资以建筑面积为基数进行比例的计算和提取。业主方在规定时间之内得到设计成果，来支付设计费用。但是关于设计质量的好坏，设计方案是否合理，这些都和设计人员经济责任没有关系。设计方事实上是从经济利益最大化为出发点，和业主的最终目标往往相背离。因此，进行工程造价控制需要建立合理且有效的激励机制，充分调动出设计人员自身对工程造价控制的积极性。例如，可以在设计合同中增设激励条款，对于节约设计进度，节省造价的设计人员，按节约的时间成本和工程造价计算出一定的比例提取奖励给予设计公司和具体设计人员。此外，还应给予声誉奖励。企业应对得到优秀设计奖项的或者具有突出表现的员工，按照奖项规模和贡献大小给予全公司范围的表扬，并授予荣誉证书及实质性奖励，从而调动设计人员在设计工作中的造价控制积极性。

3 结语

总体来说，新时期的房地产项目的开发建设应该积极做好房地产开发建设前期的成本控制加强招投标的管理和优化设计方案，有效控制工程造价以此来更好的做好项目工程建设管理和成本控制。

参考文献：

[1]李劲松.房地产企业成本管控的问题及对策的研究[J].现代营销（创富信息版），2018（10）：151-152.

[2]张荣，宋莉.房地产工程管理与项目成本管理分析[J].山西建筑，2017，43（14）：236-237.