“十四五”时期武汉市房地产市场前景分析

邵玮 朱玉玲

摘要：“十三五”时期武汉市房地产业实现了快速增长，房地产市场长时间保持景气。受2020年初新冠肺炎疫情影响，武汉市暂时进入低效运转时期，房地产业也受到波及。总体而言，“十四五”时期武汉市经济长期向好的基本面没有改变，通过短期政策扶持和长期市场化改革的方式，武汉市经济复苏并带动房地产业发展将成为必然，“十四五”时期武汉市房地产业稳中有升的发展前景仍然值得期待。

关键词：十四五;房地产

1 “十三五”时期武汉市房地产业回顾

“十三五”时期，全国房地产开发综合景气指数实现明显提升。从2016年底开始，全国引发新一轮房地产热，2017年2月至2019年12月间，全国房地产开发综合景气指数始终保持在100点以上，2018年9月达到101.99的峰值。随着2019年武汉市国民生产总值突破1.6亿元大关，武汉市产业结构进一步优化，服务业对经济增长贡献率达到60.8%。在先进制造业和现代服务业的带动下，武汉市市场主体增至130.13万户，常住人口突破1100万人，城镇化率达到80.49%，企业与就业人口的集聚显著提升了武汉市住宅与商业地产的需求。“十三五”期间，武汉市房地产业的稳定发展不仅促进了经济指标稳定增长和市民住房条件持续改善，同时带动了城市面貌与城市功能的美化和提升，为住房保障和供应体系的发展完善提供良好基础。在“十九大”精神的指导下，房住不炒的理念在“十三五”时期得到良好的贯彻，政府对房地产市场的宏观调控有效的维持了房地产的稳定健康发展，也为“十四五”时期武汉市经济社会创新驱动发展奠定了良好的环境基础。

2 “十四五”时期武汉市房地产业发展的影响因素

“十四五”时期，武汉市面临的国内外宏观经济形势发生新变化，发展环境也具备新的阶段性特征。长期来看，中国经济高质量发展与市场改革的持续深入对于武汉市经济社会发展具有积极的促进作用，在武汉市经济水平与收入水平同步提升的情况下，武汉市房地产业也将具备良好的发展环境。短期来看，2020年初的新冠肺炎疫情过后，受到连续2个月低效率运转的影响，市场波动对众多中小型民营企业的正常运转带来较大的负面影响，武汉市“十三五”中期确定的楼宇经济发展方向也将面临调整，这对武汉市房地产业发展带来不利影响。同时，武汉作为此次新冠肺炎疫情的中心，为湖北省以及全国的疫情抗击工作作出巨大牺牲，国家很可能对武汉经济复苏给予重大扶持政策，如新型基础设施建设投资和棚户区改造等，一系列扶持政策将对武汉市房地产业发展将带来直接或者间接的促进作用。

2.1 新型基础设施建设

参照以往国际国内的发展经验，基础设施建设是带动经济复苏的重要手段。2008年全球金融危机之后，包括武汉市在内的全国各大城市掀起了一波基础设施建设浪潮。随着轨道交通、桥隧建设、市内路网的不断完善，武汉市新城建设和城区更新带动了房地产业的快速发展，迎来武汉市房地产业的“黄金十年”。2020年新冠肺炎疫情之后，国家秉持创新驱动的新发展理念，并未重提房地产振兴经济的主张，而是改变发展思路，着眼长远，启动以技术创新为驱动、以信息网络为基础的新型基础设施。短期内新型基础设施对于武汉市房地产业的规模提升并不会带来明显的促进作用，但“十四五”时期通过加强数字转型、智能升级、深度融合等创新体系的构建，必然会提升武汉市劳动力市场的规模，并同时优化武汉市劳动力市场结构，提升房地产业消费需求，间接促进房地产业的转型发展。

2.2 棚户区改造

住房和城乡建设部住房保障司于2020年3月11日公布了棚户区改造工作激励城市的名单，武汉市位列其中。相比于名单中的其余9个城市，武汉市在地区生产总值、城镇化率等各项指标上都具有绝对优势，理应根据自身经济发展的需要减缓棚户区改造的步伐。因此可以判定，此次棚户区改造意在帮助武汉市提振经济，降低“十三五”收官之年的经济损失，为“十四五”发展打好基础。在经济高质量发展阶段，棚户区改造可以看作短期扶持政策，需要合理运用，避免过度依赖传统的房地产刺激模式，否则不仅将会对财政造成较大的负担，同时还可能由于安置不当影响社会稳定，影响武汉市经济社会的长远发展。棚户区改造应当以完善武汉市住房保障体系和更新城市面貌为导向，避免急于兑现土地价值，为“十四五”事情武汉市的经济社会发展储备土地资源要素。因此，棚户区改造政策对于武汉市房地产业的发展具有积极影响，但不会对武汉市房地产业的提质增量起到决定性作用。

2.3 民营企业波动

新冠肺炎疫情导致武汉市企业近2个月停摆，导致了众多企业的资金链和运营成本的困境，办公场地租金和员工薪酬对企业运转带来沉重负担，这一问题在武汉市民营企业身上表现的尤为突出。武汉市众多民营企业面临生存困难，并对未来武汉市场的发展持悲观态度，有可能引发民营企业的大规模迁出。武汉市民营企业数量及其带动就业的规模对于武汉市商业与住宅地产发展意义重大，一旦出现民营企业大量外迁的情况，武汉市常住人口与市场主体规模将出现波动，不利于武汉市房地产业市场需求增长，进而将从供给侧对武汉市房地产业发展带来阻碍。

2.4 存量房市场改造

2020年4月20日，武汉市保证和房屋管理局、自然资源和规划局、城乡建设局发布了《关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房的通知》，意味着在新冠肺炎疫情影响下具有相当规模的商业和办公存量用房未来将流入房地产市场，结合武汉市租购并举的住房市场政策导向，挖掘存量房市场潜力将成为武汉市“十四五”时期房地产业的重點任务。在房地产业服务经济产业发展与人居环境改善的指导思想下，优化住宅物业服务，提升房屋租赁市场流通效率，加强房地产市场制度建设，增加存量房经营的比重将成为“十四五”时期武汉市房地产业高质量发展的重要着力点。

3 “十四五”时期武汉市房地产业市场前景预测

武汉市作为国家中心城市和全国主要交通枢纽城市，无论在政策支持还是市场改革方面都具有独特优势。新冠肺炎疫情虽然在短期内对武汉市房地产市场带来较大冲击，但是武汉市经济长期向好的基本面没有改变，新冠肺炎疫情的冲击是短期的且有限的，在国家政策的短期扶持下，武汉市实现经济复苏将是必然。“十四五”时期武汉市市场化进程进一步推进是大势所趋，通过优化营商环境和升级消费结构、畅通劳动力和人才社会性流通渠道，进一步加大引资引智引技力度，同时凭借武汉市全国性交通枢纽的区位优势，在劳动力、土地、资本、创新等多要素组合作用下，武汉市完全有能力重拾经济长期发展的潜力和动能。人口集聚带来的房地产实现需求必将长期存在，作为千万级人口规模的城市，武汉市房地产业具备稳定、可持续的发展环境，“十四五”时期武汉市房地产业稳中有升的发展前景仍然值得期待。

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