综论超高层综合体的产品力实践

摘要：对建筑高度的追求，是人类自古以来的一大愿望，也是建筑设计长久不变的追求与挑战。超高层综合体不仅可以丰富城市的功能，满足社交需求，更能聚焦一个城市片区的商业价值和场景关怀，形成城市界面和人文交流的制高点。本文通过笔者真实项目的设计实践，对城市综合体的规划，业态，产品力等问题，进行了分析思考和深度挖掘。

关键词：城市设计;复合综合体;多业态;超高层商业

1 概论

城市，是是现代生活方式的载体;而城市综合体，则是不同用途与业态的综合空间的集中性体现。它汇聚了办公、商业、文娱于一体的多元空间，是一般城市化发展至中后期出现的典型性建筑类型，也往往成为一座城市发达与开放情况的标志牌和风向标。因此，综合体所在的地块，就是城市的中心，人流的聚集地，机遇的聚集地，也是城市形象的集中代表。

2 产品构思

益中心的产品设计，借鉴并探究了各类商业体模式和案例的特点，充分依据场地特性而定制研发。大胆考量公建化与酒店化设计思路，最终定格在“Z”字型单塔构思上。设计利用错展的平面布局，匹配到产品维度和优质客户的落位布局，最优化的舒展平面，最大化利用高空景观资源，充分展示城市形象和视野。（见图1）

3 产品概论

项目地处湖南省益阳市，位于城市新开发片区，地块北向有城市绿化公园，南向可远眺市区湖面水景，可以称得上交通通达，配套健全，景观视野优异，属于新区的黄金地段。项目总建面积9.8万平米，有负三层地下车库;地上包括两栋单体，一座45层超高层城市商业综合体和一座33层的阔景平层大宅;总建筑高度约150米，业态复合多元，属于超高层商业综合体。

3.1 复合业态

项目定位于城市综合体的性质，聚集多种功能，多种业态。为解决城市中心停车难现象，建筑设有地下三层车库。地上裙楼四层，以商业综合服务为主，由生活超市、娱乐店、餐饮服务等搭配组合，引导人流顺畅到达，也解决了主楼办公或酒店公寓的生活配套服务的问题，极大得提升了空中内街的商业价值和产品定位。

主楼为150米的超高层酒店式公寓楼，三十三层以下设置公寓式办公，三十三层以上则设置了品牌酒店客房;设计在顶层预留有观景咖啡厅，健身中心等，利用项目建筑高度的宽广视野，成就顶级品牌和高端层次，强化了产品的尊贵感和稀缺性，而现实中的销售去化率也证实了项目定位的成功。

3.2 平面布局

图1：沿街效果图                     图2塔楼平面布局

主楼平面布局以利用优异的景观资源为设计出发点，基于地块特点，以打造北向的绿化公园和南向湖景作为产品的品质保证和品牌亮点。为了最大化的打开城市界面，主塔楼布局采用“Z”字型错位布局模式。（见图2）标准层每层共有42间酒店式公寓，平面对称布置两个疏散核心筒，为了充分利用采光资源，将核心筒均设置在“Z”字型平面的折叠阴角处，既做到了可售面积的最大化，又无采光暗房间的存在，确保每间公寓均拥有优良的日照，通风和视野。独具匠心的平层布局，和套型的均好性布置，促成本产品的最大特色与销售卖点。

3.3 立面造型独特

建筑立面的创新感，是产品的商业价值和产品品质的集中体现，也是吸引客户和人流的关键因素。项目运用“Z”字型的外向型造形，层次分明的折叠关系，张弛有度立体空间形态，营造出建筑物的前瞻性和融合感，成为这一区域具有标志性的建筑。

建筑外立面以各种金属、玻璃幕墙精致组合而成，彰显本项目高品质的产品特质。塔楼形象设计与周边地块具有高度的协调性，简洁的形体以及富有韵律的竖向线条，形成和谐共融的建筑语言。

4 总结思考

4.1 规划布局

充分考虑地形地块的特点，结合高差处理，满足经济利润最大化的需求，营造出繁华的商业氛围，引导人流从北侧道路和东北角城市广场处进入，在内部组织商业内街的概念;结合总图设计，建筑布置在城市界面的北侧，最大化的延展建筑立面，打造项目的城市形象和品牌展示，使之成为城市新片区的标志性建筑，树立其惟一性和可识辩性的地标性中心。

4.2 流线组织

在交通组织上，主楼公寓人流与商业人流采用各自独立的模式，从东西两个不同方向的口部出入，合理分离人流，方便物业管理，也有利于各自功能的形象展示。塔楼每隔十四层，结合避难层的设计，平时作为架空的空中花园，布置绿植，桌椅等休闲设施，打造成绿色生态，亲和力的共享空间。竖向交通采用高速电梯，按高区和低区分层布置，进行空间的竖向分隔，分散人流，避免拥挤;同时便于日后的独立销售或出租。这样互不干扰，自成体系，完全满足后期的可持续性独立运营，确保建设方的利益最大化。

4.3 消防设计

对于超高层商业综合体而言，消防设计是整个项目至关重要的一环。本项目地上四层按综合商业设计消防与疏散，确保人员的安全。主楼标准层分开设置有两座防烟楼梯间和两座消防电梯，在紧急情况下可最大限度分散人流疏散，加快疏散效率。超高层塔楼内设置有两个避难层，分别在第十三层与二十八层，避难层设有设备房和休闲架空层，最大化的利用了避难空间。

4.4 城市融合

标志性的综合体建筑，往往位于城市片区的核心地段和中心区域，充分体现了产品的稀缺性和独特性。项目考虑到项目实际地块的地形高差，打造出采光通風效果较佳的半架空停车库，并采用内廊与一层商业内街，顾客可以从地库直达项目的商业区。因此，这样的处理方式，既方便了顾客停车，又可以将其作为引导人流物流的重要组成部分，为后续运营期间的商业发展提供充足的客流支持，提升商业氛围。

5 结语

经过四十年的快速发展，我国已逐步进入城市化建设的中后期，因此，在城市用地愈发紧张，人地矛盾日渐突出的今天，建筑向集约化，向上化的发展是顺应城市发展的规律，也是提高土地利用率的现实方法。本文以笔者负责的实际项目为案例，从规划理念、平面布局、空间观感、产品品质等多维角度进行解析，打造出与城市相融，与环境为宜，与客户相通的现代化综合体的设计作品。

参考文献：

[1] 何志凯. 高层城市综合体产品策略研究[D]. 中国建筑设计研究院， 2016.

[2] 刘艺. 商业综合体设计思索[D]. 同济大学， 2011.

[3] 梁丽， 李华. 高层城市体的地下内涵探讨[J]. 华中建筑， 2015，.

[4] 高意.融合街区的设计要点探讨[J].广西建材，2014

作者简介：邹亮（1976-）男，湖南长沙人，本科 ，一级注册建筑师，工程师，工作方向：建筑设计。