浅谈当下房地产市场运行现状及对策

邓曙光

摘要：房地产行业是国民经济的重要组成部分，也是重要的民生事业。目前某市房地产市场形势平稳。下面，笔者将从近几年某市房地产行业发展概况、近几年房产市场销售情况分析、新冠肺炎疫情对某市房地产市场的影响分析、某市房地产开发行业发展建议等方面出发，浅谈当下房地产市场运行现状及对策。

关键词：房地产市场;发展概况;销售情况;发展建议

房地产行业是国民经济的重要组成部分，也是重要的民生事业。从2016年下半年开始，某市房地产业开始走出前几年的低迷状态，市场刚性需求被激发，改善型需求量日益攀升，从过去每年不到百万平方跃升到两百万平方的规模保持高位运行，目前某市房地产市场形势平稳。

1 近几年某市房地产行业发展概况

1.1 房产开发队伍日益壮大

目前某市有资质有项目的房地产开发企业178家，其中一级资质3家，二级资质116家，三级资质59家，其中中国房地产业综合实力排名前50强企业入驻某市的有10家，有实力的大型房企的进入，给某市房產行业带来蓬勃生机，也推动了某市本土企业开发经营理念的转变和目标定位的提升。主城区近几年新开发建设小区40多个，已建16层以上高层100多幢，总面积超过10万平方米的有22个，超过30万平方米的有8个;各个小区配套设施日趋完善，环境打造日趋优美，先后有15个小区荣获省优秀园林小区和省优秀住宅小区。

1.2 房地产开发投资建设情况

近几年某市房地产投资额、新开工面积、竣工面积、销售面积和销售金额跟以往相比呈逐年递增之势。2016、2017、2018、2019年某市房地产投资额均保持在50亿元上下，房地产投资额占全市固定资产投资总额的比例在12.5%上下，比十二五时期有较大提高。

全市房地产项目中心城区占70%以上，是房产投资、开发的主阵地。从2016年开始中心城区房地产新开工面积增长迅速，新开工面积119万㎡，竣工面积156万㎡;2017年新开工面积200万㎡，竣工面积175万㎡，2018年新开工面积228万㎡，增幅为14%，竣工面积147万㎡，2019年房产市场热度不减，新开工面积227万㎡，竣工面积159万㎡。

2 近几年房产市场销售情况分析

2.1 近几年房产销售面积。从2017年开始某市加快了房产开发用地出让速度，开发企业拿地开发热情高涨，政府部门全方位加强服务，推动企业早布局、早开工、早入市，不断增加商品房供应量。房产开发企业也抢抓高铁时代、节点城市发展机遇，加快“走出去”营销，承接了上海和苏南地区的部分外溢购买力，保持了市场旺盛的销售形势，2019年全年销售面积223万㎡，增幅为19.25%。总销量中从各板块份额来看主城区占销售市场的主体;从产品结构来看以住宅产品为主体，商业办公用房占比很小;从客户源比例来看，本地购房户购买占85%以上，对市场构成有力的支撑。2020年一季度累计销售面积38.9万平米，受疫情影响，同比下降24.5%。

2.2 截止2019年商品房库存情况。由于2017年新开工商品房项目增加，一批充足的房源涌入市场，截止2019年12月末，全市商品房库存总面积248.7万平米，其中住宅库存125.6万平米，占比50.5%，商办类库存123.1万平米，占比49.5%。从去库周期看，全市商品房住宅平均去库周期8个月，新开盘楼盘去化率达到76%，主城区去化较快。

3 新冠肺炎疫情对某市房地产市场的影响分析

疫情的出现，使得春节后开发企业售楼部关闭，企业复工时间延迟，项目线上销售流程受阻，部分房产公司转为线上销售，但线上销售模式不够成熟，成交量大幅下降，同时疫情防控压抑了外地人购房的需求。受疫情影响，全市商品房销售面积和销售额同比2月份下降幅度大，3月份同比略有下降。

1月全市商品房销售面积17.6万平米，其中住宅类房产14.2万平米，同比增长4.9%;2月因疫情影响，房产开发企业2月20日开始陆续复工，全市商品房销售面积4.9万平米，其中住宅类房产4.46万平米，同比下降69.3%;3月份全市商品房销售面积16.4万平米，其中住宅类房产14万平米，同比下降9.2%。通过对比分析，中心城区销量不降反升，同比增长4.8%。

不久前，赛拉维发布了《助家战“疫”大调查》，共采集到5226个样本量，全面地分析出疫情之下人们对住宅的新看法。数据显示，仅19%的人对居家环境较满意，56%认为换房才能改善现状;高达52%的客户萌生置业计划，其中刚需18%，改善34%;关注南北通透及房间通风效果的高达63%，对客厅功能单一的高达42%，对玄关储存量不足的抱怨高达100%……

企业复工后，积压的刚需购房需求逐步释放，尤其是改善型刚需，因中心城区的产品质量和科技含量相对较高、能满足人们新需求的高品质住宅项目，销售额和成交量没有受到太大的影响，量、价均呈上升趋势。

4 某市房地产开发行业发展建议

4.1 科学有序出让土地，稳定市场供给。政府要坚持“房住不炒”定位，突出市场导向，科学安排出让房地产开发用地，尤其是住宅用地，以保证市场供求动态平衡，持续保持房地产市场平稳健康发展。

4.2 加强行业监管。行业主管部门，要坚决落实党中央“房住不炒”的要求，依法依规加强行业监管。通过加强诚信体系建设，以诚信公约、诚信服务承诺等形式，引导房地产企业把“诚信、品牌、社会责任”与房地产行业的成长紧密相连。促使企业诚信经营、守法经营，营造规范有序的房地产市场环境，维护购房群众的合法利益。

4.3 加快结构调整和转型升级。后疫情时代，房产开发企业应勇于调思路、求发展，深入谋划转型升级，采取“拓渠道、补短板、强联合、谋突破”策略，发挥自身优势，精心打造自己的特色品牌。由单一居住功能向多功能、多类型发展，在居住空间、住宅品质方面下功夫，提升总体竞争力和产品吸引力。

参考文献：

[1]阮越平.房地产市场发展现状及对策研究[D].北京交通大学，2013.

[2]凌沛洛.我国房地产经济的发展现状及对策研究[J].科技经济导刊，2018，v.26;No.642（16）：250.