论新经济形势下房地产成本管理要点

马小芳

摘要：房地产企业成本管理是房地产项目开发过程中一项非常重要的工作，成本管理水平的高低关系着整个企业资金的运转效率，高效的成本管理工作有利于提高企业的工作效率，面对日趋激烈的市场竞争，地产行业都在寻找各种方式以期提高成本管理工作的效率。基于此，以下对新经济形势下房地产成本管理要点进行了探讨，以供参考。

关键词：新经济形势;房地产;成本管理;要点

在经济和科技不断发展的大背景下，人们对房产建筑的要求越来越高，同时在市场和政策的双重调控下，我国的房地产企业正在面临着巨大的挑战，各项成本增长趋势明显，房地产企业的利润空间逐渐被压缩到临界点，为了提高房地产企业的核心竞争力，使其能够不断地适应社会发展的潮流，房地产企业应采用各种方法优化成本，如实行全过程全员成本控制，既而提高房地产企业的资金利用率，降低房地产企业的投资风险，实现真正意义上的成本控制，为房地产企业的良性稳步发展提供必要的保障。

1 房地产行业进行成本管理的必要性

房地产企业科学合理的对企业财务成本进行有效的管理，可以增加企业的经济收益，提高资金的利用效率，为房地产企业进行决策提供参考。除此之外，房地长企业进行成本管理，还可以在很大程度上提升企业的发展水平，帮助房地产企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，实现房地产企业的经济效益的进一步提升，促进整个房地产行业的进步发展，在推进社会经济发展的进程中发挥着重要的作用，为我们国家的经济发展贡献一定的力量。

2 房地产行业成本管理工作中存在的有关问题

2.1 成本管理意识存在误区

很多房地产企业没有形成全员参与成本管理的观念。一方面，成本管理工作多数集中于一个或者几个部门，这就会容易导致成本管理工作被认为是成本相关部门的工作。另一方面成本管理工作没有得到管理层面的重视，片面的理解成本管理只是一味地减少开支降低成本，却忽略了成本管理是本质是价值投资。成本管理并不是简单的价格管理，低价格不等于低成本。

2.2 成本管理模式沿用旧模式，行业发展滞后

成本管理模式中，如何计算项目成本、如何分析成本的来源和构成，采用什么样的方法选择什么样的时段分析，都会影响到整个工程项目的进行。然而现阶段，我国大部分的房地产企业在成本管理模式的选择上存在一定的误区，比如部分企业过度重视工程项目的数量和开发，忽略了由此会带来的成本增加效益得不到提升的问题，成本管理模式始终停留在粗放型的发展上，成本管理的效果大打折扣。企业需要从这种模式中走出来，向精细化的管理模式迈进。

2.3 成本管理体系不完善

（1）缺乏全成本核算意识。房地产企业缺乏全成本管理意识，多数企业在工程建设阶段对建安工程造价的管控较为关注，而对工程造价以外的各项费用管控并不严格。在新经济形势下在房地产开发项目中财务费用（融资费用）在整个开发项目成本支出占比越来越高，资金利用效率问题日益突出。（2）缺少坚实的全成本核算基础。目前大多数房地产企业虽然已提出全成本管理理念，但具体工作仍未完善，未明确划分相关管理费用及辅助费用，项目后评估流于形式，经验数据积累准确性存疑，影响房地产企业全成本核算的准确性。

3 新经济形势下房地产成本管理要点

3.1 加强成本管理意识，贯彻落实全面预算的管理理念

全面预算管理，是指在项目工程开始前根据工程的实际情况，全面计算工程项目所需要的一切資金，对成本进行估算，需要结合企业自身的实际情况制定适合的全面预算管理制度。对此可以从四个方面来实现贯彻落实全面预算的管理理念：一是在作全面预算时，需要全部人员的全程参与，积极跟进项目发展;二是对工程项目的全阶段进行估算，具体可以细分到年和月;三是具体执行时应严格落实每一步，并对执行的过程进行严谨把控;四是需要建立系统化科学化的预算分析机制和项目考核机制。

3.2 利用信息化工具进行动态成本管理

科技的不断进步为企业信息化管理提供了便利，企业进行动态成本管理需要软件系统的支持，可使用全面预算管理信息系统，通过快速的信息传递和决策机制对销售成本、人力资源成本、工程项目成本、管理费用进行指导、监督，及时发现问题，纠正偏差，调整与目标成本差异，为成本控制提供保证。一、房地产企业应按项目设定目标成本，在取得土地时根据当前经营环境，分析市场供求关系，编制目标成本报告，分解目标成本。二、在预算管理信息系统中对各项成本进行合约规划，将成本分为已签合约已发生成本、已签合约未发生成本、未签合约成本，分析合约成本与目标成本差异，对项目成本进行总体调整，确保目标成本的实现。

3.3 完善房地产项目成本管控制度体系

在进行房地产工程项目管理的过程中，重视成本管理工作。首先要做好合同的管理工作。合同是对双方行为的约束，在整个施工过程中发挥着重要的作用，加强对合同的管理，能够减少双方行为中不恰当行为的出现，从而能够提升成本管理水平。在进行合同管理的过程中，应该对于违约、合同工期、结算方法等内容进行明确的规定，从而能够减少问题的出现。同时，在进行管理的过程中，应该重视岗位的分工管理，对于每个岗位的工作责任进行明确，使相关工作人员在开展工作的过程中，能够高度重视，从而能够减少问题的出现。

3.4 打通成本发生与控制的各个环节，发挥成本管理的协同效益

一是要梳理出成本发生的各个环节，并且将这些环节与业务流程对应起来，通过业务的逻辑关系来统领，进而解决各自为战的不足。同时，通过对各环节彼此之间的关系梳理，也是更好的进行联动成本管理的基础。二是要在具体的管理手段上下功夫，进行必要的修改和完善，以期能够促进各个环节成本管理手段的统一。一脉相承的方式并不代表完全相同，不同环节的成本发生具有不同的特点，也就需要在具体的操作中有不同的侧重。因此，这里所讲的统一仅仅指宏观层面的目标一致性和理念一致性，预期的目标能够相互补充，达成房地产企业最终的目标。三是要建立各个环节成本管理的沟通交流机制，在财务管理的基础统领之下，彼此的沟通协调能够更好的打破成本管理各个环节之间的界限，发挥出成本管理的协同效益。

4 结语

总的来说，房地产企业应该积极从发挥各成本发生环节成本管理协同效益、优化制度和管理结构设计、增强成本管理的全面性等角度出发，结合自身的具体发展基本现状，切实的实施和执行一系列的措施，并在实践中不断的优化、调整和完善，为企业的成本管理和控制的优化和提升提供助力，促进企业的健康稳定可持续发展。

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