浅论商业地产开发项目前期的成本控制

李依泽

摘要：随着社会和时代的发展，当前我国社会主义现代化建设事业发展越来越好，各行各业都取得了快速的进步，有了越来越丰硕的成果。当前我国经济水平以及人们生活水平不断提升，房地产行业发展较为迅速，成为当前人们重点关注的新型产业。当前商业地产开发项目成为房地产开发过程中非常重要的组成部分，深受人们的关注。然而在当前的商业地产开发过程中却经常发生成本控制不科学的现象，许多工程在进行过程中只重视事后成本控制，对于前期成本控制大多忽略，因此影响了全面的成本控制效果。经过大量的实践证明，在商业地产开发项目进行过程中必须要做好前期控制，这样才能够合理地保障项目成功。

关键词：商业地产，项目开发，成本控制

改革开放以来，随着国家各个行业的迅速调整以及发展，当前我国的国民经济收入已经达到了一个新的高度，社会主义现代化建设事业发展得也越来越好，近些年来地产行业的发展节节攀升，尤其是商业地产行业的门槛更是不断提高。我国根据当前的经济发展以及房地产发展现状，对国家贷款利率进行了相关的调整，对经济上进行了调控，不少房地产企业为了更好地迎合当前的社会和时代发展趋势，强化自身经营实力，必须要不断重视其成本控制方面的管理。综合我国商业地产企业日常成本管理过程中的发展现状来看，在成本核算娴熟的基础之上，众多企业已经开始从成本核算转向成本控制，尤其是注意项目开发的前期成本控制。

一、当前商业地产项目开发前期成本控制存在的问题

虽然近些年来我国房地产事业发展越来越好，然而当前的商业地产项目开发过程中前期成本控制却仍然存在着种种的问题，综合当前众多企业的发展现状，我们可以发现当前各个商业地产企业在项目前期进行过程中虽然浪费的费用较少，但是却对整个项目的进行以及成本控制占据着非常重要的影响，同时由于种种因素的存在，前期成本控制中存在许多问题，至今仍然得不到合理的解决。

（一）决策阶段

当前不少地产开发公司在进行过程中过于注重企业的利益以及抢占市场，并没有对决策阶段以及成本控制产生应有的科学认识，也没有在这一阶段建立起科学合理的管理措施以及成本控制体系，没有结合到企业的实际发展现状组织一批现代专业的队伍，并没有招收专业的精干人员，因此企业的生存和发展缺乏创新精神和创造能力，无法应对当前不断提高的社会需求。同时，企业内部的相关工作管理人员以及决策人员缺乏相关的工作意识，并没有在日常工作以及经营过程中及时更新管理理念，也没有进行在职培训和学习，自身的综合水平得不到提升，在进行决策的过程中经常发生各种各样的问题，因此导致大量时间以及资金的浪费。另外，当前的众多企业并没有制定科学合理的发展目标和策略，没有建立起符合企业实际发展水平、同时有利于企业未来发展展望的管理制度和奖惩措施，没有最大程度地调动起员工的积极性和学习欲望，不能激发起员工的热情，也难以吸引当前的高质量人才在企业内发展创新。

此外，当前不少地产企业的项目可行性研究仍旧不足，不能满足当前地产行业发展的现状。当前企业过于追求利润以及市场开拓，并没有进行合理的项目可行性分析，也没有进行成本的精细测算，在进行项目之前没有结合当地的市场以及政府政策对于项目进行调查和研究，没有进行足够的市场调研，因此大大加强了地产项目的后期风险。如此一来，即使项目完工也达不到最初预期的目标，可行性研究也就变得更加没有意义。

此外，企业的管理问题也是困扰商业地产开发项目前期控制的一个非常重要的因素。从近些年中不少商业地产公司的经营模式以及发展现状来看，随着社会和时代的发展，经济的不断提升促进了一大批中小型地产企业的出现，对于中小型地产企业来说，公司的管理层大多由老板一人独大，投资决策部门基本上相当于摆设。同时，小规模的經营公司缺乏科学的管理理念以及专业的管理队伍，并没有结合其企业的实际建立起一套科学合理的管理措施以及奖罚制度，在人力资源管理部门管理等方面缺少完善，因此并没有过于科学的投资决策办法，这也就使得后期的许多项目难以获得较大的利润，严重情况下还会亏本。

（二）设计阶段

当前不少地产企业在经营过程中并没有对前期的规划设计进行重视和研究，首先，在众多中小型地产企业在运行发展过程中，并没有针对项目进行相关的设计招标，在进行设计时没有具体的标准，因此掌控力度不够，对设计人员不科学的成本设计行为没有科学合理的制止措施和调整措施。其次，当前不少地产企业设计人员之间各自工作并没有进行紧密的沟通和交流，因此专业设计经常发生调整和修改设计速度大大落后极大的增加了实际成本。此外不少企业的审图工作也不到位，不能及时准确地发现出已有设计方案中的缺陷，造成相关的投资失控。

（三）招标投标阶段

在招标投标以及订立合同过程中，很多工程项目确定中标单位的时候经常受到各个方面的干预，由于加入过多的行政力量，因此招标投标以及合同订立难以实现真正的公平，从而导致不必要的成本浪费。许多企业在招标文件以及合同文件的编写上面不够精确，因此导致后面施工管理过程中出现较大范围的错误以及遗漏，极大地加深了成本管理难度。

二、如何解决商业地产开发项目前期成本控制中的问题

（一）做好投资决策阶段的成本控制

一旦商业地产公司决定自身要开发以及建设一个新的项目之后，要对自己所选择的项目进行全方面的资料收集以及数据勘察，要结合当地的政府政策以及实际市场现状来确定项目的特点，较为精准地预测出未来市场变动趋势，这样能够让公司结合自身的实际情况来选择出最适合自己的土地报价，为地产开发项目的成本目标控制打下良好的基础。此外，地产企业要根据目标地块的特点初步规划好科学的方案，结合市场的实际需要适时调整。此外，地产企业必须要编制好可行性报告，从市场、技术、经济、政府政策等等方面对项目前景进行分析和预测。

（二）优化设计方案

在进行投资决策之后，地产开发项目成本控制的关键就是整个项目的设计方案。方案的优劣好坏直接影响到项目投资以及相关的成本控制，在进行方案设计及优化的过程中，我们要不断提高涉及深度以及优化质量，不断达到项目成本控制的目的。在进行设计方案优化的过程中我们必须以降低项目成本、提高项目质量为前提。在方案设计过程中我们还必须考虑到卫生、绿化、水、电、教育等各个方面的问题，增加项目的竞争性和综合实力。

（三）加强开发项目招标阶段的成本控制

在招标投标工作进行之前，地产企业要对整个项目进行相关的合同总体策划，明确项目可以分为几个包，采取怎么样的发包方式。在项目进行过程中，地产企业要运用合约来进行成本的控制和规划，在合同签订时以合约规划为依据，若有变更，则根据合同规划对项目进行适当的调改和管控。

三、结语

当前国家越来越重视对商业地产市场的宏观调控以及整改，而成本控制又是地产企业成本管理中非常重要的工作，必须要不断转变控制模式以及管理理念，促进我国商业地产行业发展的提升。

参考文献：

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