房地产估价规范实施中的若干问题探讨

雷明

摘要：近几十年来，我国经济社会发生着巨大变化，带动房地产市场走向繁荣，房地产估价成为房地产市场中重要的经济行为。对房地产估价活动的研究非常必要。

关键词：房地产估价规范;实施;问题;分析

1、房地产估价概况

1.1房地产估价定义

房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

1.2房地产估价类型

房地产估价类型主要分为一般评估、特定评估和房地产抵押贷款评估三种形式。这三种形式存在着较为明显的差异，一般评估法律效力不强或没有法律效益，但是特定评估和房地产抵押贷款评估是具备很强的法律约束力的，特别是新的资产评估法的出台，对此类房地产估价的法律要求越来越严格。对不同的评估类型从法律法规、相关政策乃至收费上进行规范和区分，对于有针对性的拓展房地产估价业务、促进房地产估价行业发展、促使我国形成科学完整的房地产估价体系是非常有帮助的。

1.3估价原则

估价原则是估价活动所依据的法则或标准。尽管《房地产估价规范》里要求不同的估价类型应遵循不同的估价原则，但并没有针对不同的估价类型进行细分，随着时代的转变，房地产估价原则中很多要求都已经不符合当前的房地产估价业务开展的要求，故需要结合不同估价业务的特点，根据实际情况，有针对性对房地产估价原则进行更新、完善及细分，并在此基础上遵循特定的估价原则来对不同类型的估价业务进行科学的评估。

2、房地产估价规范实施中的若干问题

2.1房地产估价考虑因素复杂

房地产估价活动从古代起就已经存在，随着时代的发展，人们对房地产的估价要求越来越精细，结论越来越趋于合理，理论不断有所更新和充实。对地租的考虑，对农业区位和工业区位的考虑，对市场便利因素的重视，对繁荣的第三产业余各种经济活动的优化的考虑。我国对房地产估价理论进行专业的研究起步时间较晚，开始于20世纪30年代，较早的著作有章植的《土地经济学》，高信的《南京市之地价与地价税》，王季深的《上海之房地产》等。起步较晚的房地产研究在改革开放以后获得雨后春笋般的发展，相关研究文献大量出现，我国出现众多房地产估价专业人员，房地产市场繁荣带动房地产估价理论研究不断走向深入。蔡兵备根据城市新区性质、城市发展潜力提出城市新区地价动态评估模型，考虑了人口状况、经济发展水平和速度等因素。毕易波着重考虑了房地产估价活动中估价对象的损耗问题。柴强在其著作《房地产估计理论与方法》中指出了房地产估价中考虑的三个因素，即房地产的有用性、对房地产的有效需求、房地产的相对稀缺性。陈敬东提出了房地产享乐价格函数模型，主要考虑了房产与地产的价格两方面。由此我们可以看出房地产估价活动十分复杂，需要从地理、数学、环境、人文等方面综合考虑房地产的价值与价格，给房地产估价活动带来某种不确定因素。

2.2房地产估价存在违规行为

房地产作为一种可能变现成为高额利润的一种资产，往往对房地产委托方以及房地产估价师产生诱惑。一方面房屋委托人希望获得较高的房地产价格，会通过不正当渠道对房地产估价师产生影响，另一方面房地产估价师对房地产估价活动的主观随意，使本应该慎重客观的产地产估价成为某些人的主观想法。

房地产估价师的主观随意和职业道德不高。房地产估价师如果没有认识到自己的工作的严肃性，对需要进行實地勘察、收集大量评估资料的过程潦草对待、主观决断，就可能会使房地产估价发生重大失误。房地产估价师对待房地产估价活动中的立场不坚定、曲意服从或者主动迎合房地产委托人的意愿，对房地产估价做出片面或者虚高的结论，体现出一些房地产估价师的职业道德问题。

2.3经济社会新发展对《房地产估价规范》提出新要求

目前我国经济社会处于稳定快速发展阶段，带来房地产市场的新常态。要求《房地产估价规范》随着客观状况的变化，随时更新相关内容。例如房地产估价中应当考虑的因素需要进行全面定义，避免房地产估价师对房地产估价因素的缺漏。

《房地产估价规范》第四节《估价程序》4.2.11中提到“建筑结构”，指估价对象的建筑结构形式，作为估价对象与可比实例、可比实例之间的一个可比条件。但是在实际房地产估价中，要求房地产估价师勘察与确定估价对象自身存在的，对房地产价格有重要影响作用的各类质量或安全隐患问题。《房地产估价规范》第五节《估价方法》5.4.13中规定：“采用分解法测算建筑物折旧时，……并应分为可修复折旧和不可修复折旧两类，……修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，应作为可修复折旧;否则，应作为不可修复折旧。对可修复折旧，应测算修复成本并将其作为折旧额。”该条规定也就是说，当修复成本没有超过修复后的房地产价值增加额的，此工程就是值得修复的，继而再测算折旧额。但是根据笔者多年的经验，一些客户在明知修复成本超过修复收益的同时，依然花大量资金重建或者超成本修复，他们在考虑成本与收益之外，也关注了该建筑的内在价值、使用的现实性，比如省去申报、审批等繁琐程序选择修复或重建，一边修复一边生产经营等，很多其他的因素会影响房地产买房的决策。因此随着现阶段我国经济社会快速发展，人们应当正确对待不可修复折旧的成本问题。

结束语

近几十年来，我国房地产市场走向繁荣，房地产估价成为房地产市场中重要的经济行为。本文介绍了《房地产评估规范》的实施，指出住房和城建部批准《房地产评估规范》为国家标准，给房地产评估带来可以遵循的规则，但依然存在一些问题。房地产估价考虑因素复杂，给房地产估价活动带来某种不确定因素;房地产估价存在违规行为;房地产估价师专业水平不高，对于存在的安全隐患等因素，一些房地产估价师采取回避或者忽视的态度;经济社会新发展对《房地产估价规范》提出新要求。

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