刍议土地估价行业的发展对策

郭金其

摘要：土地估价组织是随着国内土地应用制度改革而出现并发展出现的服务行业，在其发展阶段，土地估价行业一直服务于市场经济增长服务、土地应用制度改革与土地市场规范化管理，已渐渐发展为国内市场经济体制中不可或缺的不动产中介组织，为土地应用制度改革做出了较大的贡献。希望通过本文的分析，能够为同行带来一定的参考依据。

关键词：土地估价行业;问题;发展策略

随着国内土地应用机制的改革，土地估计已变成国民经济发展中影响公共利益及财产安全方面必不可少的中介组织。在适应土地应用机制改革、显化土地资产、实现土地资源集约化使用和推动土地市场发展、扶持国有公司转型等方面，该行业均起到了显著作用，为社会经济的增长带来了较大的帮助。

1、国内土地估价事业发展存在的问题

1.1管理体系不标准

国内的土地估价行业发展较晚，土地估价人才总数无法迎合估价市场的要求，有些单位内的估价人才数量很少，就用非专业估价者代替，而很多估价单位执业便是依靠其他挂靠的评价师，而真正编制报告的人就是那些基础工作者，甚至没有评价资历。在我国《土地估价中介机构注册方式》中，针对当前常见的各公司建立分支机构缺少详细的指导意见，尽管有些省份针对建立分支机构的标准有严格规定，但当前建立相似的分支单位性质的“办事处”、“联络处”等单位的情况屡见不鲜，简单的员工组合，弱化的科技力量，挂靠于某个具有资历等级的土地评价单位便开始承接项目了，给土地评价行业及土地市场的健康发展带来了较大的阻碍。

1.2土地估价报告质量差

目前，各估价机构内的工作人员主要包含三类：①执业注册土地估价师;②获得其它估价师资质的人员;③各类土地估价从业者。随着土地估价机构相继脱钩改制后，执业注册土地估价师大都成为土地估价机构的股东，其将主要精力投放于承接业务方面，真正处理估价工作的是那些没有执业或没有估价师资质也缺少估价经验的人员，这些员工对土地估价的处理大都一知半解，针对各项指标、信息仅仅是知其然但并不知其所以然，只是单一机械化的套用复制，造成近几年土地估价报告的总体质量不断降低，在年度的土地估价报告检查中都有很多不规范或不及格报告。

1.3土地估价方式较为落后

在国内，因为土地估价起步很晚，专业科技力量弱化，估价方式比较落后，当国内估价机构依旧停留于评价理论和方法层面研究时，国外有些评价机构已在讨论怎样提高评价方式的课题。现阶段，国内的土地估价项目依旧以人工方式为主，极大落后于不动产行业发展的需要，其常见问题主要体现在以下几点：①效率低，评价工作不够标准，数据传递不畅，信息共享性差;②人为干预太过、估价的公平性、客观性在较大限度上取决于委托方的需求和估价师的职业素质;③信息采集方法较落后，信息零散并缺少整体性;④信息与数据的管理、研究与处理水平低，无法充分使用现有的数据资源等，这些问题都极大降低了估价的合理性、公正性及标准性，限制了土地估价事业的高效、长远发展。

2、土地估价行业长远发展的策略

2.1遵守市场准入规范，营造良好的竞争环境

随着《资产评估法》的实施，土地估价机构的门槛有降低的趋势，有与其他估价机构相互渗透、相互准入、相互合并的趋势，因此如何强身健体、发展壮大自身才是土地估价机构的立足之本。开放、市场化是社会发展的必然规律，规范、行业监督是土地估价行业健康发展的必要条件。在我国土地交易活动中，土地委托估价单位能采取公开招标、抽签摇号，中签结果要在现场和公共媒介上进行公布，尽量确保入围的评价单位均具有公开、公正及公平的竞争环境;在备案信息上的估价单位，要每年参与国土资源管理机构或是土地估价协会组织的年度考评，每年进行资信等级评定，得分录入考评档案中，赏罚分明。对出现了违规、违法行为的评估机构要录入“黑名单”，制定质量评估与优胜劣汰制度，在规定时间内及时优化土地估价单位名单。

2.2不断优化政务公开与数据查询机制

执业土地估价师与土地估价机构因估价要求，能够依法查找土地登记信息和已向大众公开的基准价格、标定价格等公开地价数据，但包含国家机密、商业机密及个人隐私等信息除外。政府相关部门要把与土地估价有关的各种项目引入政府主动公布范畴，结合城市化水平与市场经济发展的客观需求，要做好城乡土地定级和基准价格信息更新、标定地价等城乡地价系统成果数据定期公开，并创建土地估价资讯查找平台，便于土地估价机构查找，提高社会化服务效果。

2.3充分挖掘行业自律和协会监督功能

土地估价协会是社会自律性机构，一定要不断提高服务思想，强化行业自律管理和监督。结合相关的土地估价事业自律标准，监控土地估价单位与土地估价人员的执行行为与诚信行为。而且，要大力促进土地估价事业的诚信建设，制定土地估价单位的资信评价机制。把机构与员工的执业状况、抽查评价结果等信息录入执业文档中，把机构与员工的违法违章和违背行业自律标准行为，视为不良记录录入诚信档案中，而且及时向大众公开执业档案与诚信档案，带来社会查询服务，加强行业自律管束力度。通过进行资信评定，向社会推荐一批高质量的土地估价中介单位，对整个事业带来示范、促进作用。协会充分发挥出自身的优势，支持有资格、有优势、注重品质、讲诚信的单位取得更好的发展，促进评价单位的品牌项目创建。在注册、资信评定等层面给予一定的鼓励、支持，并引进估价者的执业保险机制，实施估价者个人注册，加大估价者个人执业难度。

3、结束语

综上所述，土地估价行业是伴随我国市场经济体系逐渐完善、土地应用制度改革的不断深化而出现的，属于社会经济发展的产物。土地估价人员为社会带来的服务一定要客观、独立、公平、公开，为社会经济真正发挥出鉴证作用。在市场经济环境下，土地估价事业诚信建设是创建社会信用系统的关键构成部分。

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