工程预算在房地产建筑价值工程中的运用

李兰

莲花县财政局

摘要：万丈高楼平地起，每个项目的前期都的做预算，做好事先控制，没有预算，工程造价就会失去控制。在整个房地产建设中工程预算起着举足轻重的作用。加强建筑工程预算在工程造价控制中的作用，可以在复杂多变的经济环境和建设过程中找到正确的信息，作出正确的决策，并运用价值工程理论及时找到原因并予以纠正，这样才能有效保障施、企业在激烈的市场竞争中具有一席之地。

关键词：工程预算;房地产建筑;价值工程;运用

工程预算是对工程项目在未来一定时期内的收入和支出情况所做的计划。它可以通过货币形式来对工程项目的投入进行评价并反映工程的经济效果。它是加强企业管理、实行经济核算、考核工程成本、编制施工计划的依据;也是工程招投标报价和确定工程造价的主要依据。按照国家规定：基本建设工程预算是随同建设程序分阶段进行的。由于各阶段的预算制基础和工作深度不同，基本建设工程预算可以分为两类，即：一是概算;二是预算。概算有可行性研究投资估算和初步设计概算两种，预算又有施工图设计预算和施工预算之分，基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。房地产项目中的工程造价费用由建筑工程费、设备购置费、安装工程、其他工程费用四个部分组成。

建筑工程预算是建设单位在实现和完成建设工程项目花费的预期目标值。它是在工程项目开始实施前进行的对项目费用的一种展望和预测，预算对成本控制很有用。预算意味者建立一个标准，然后一个时期一个时期的将实际成本与它进行比较，预算这个标准是成本控制的基础，只有让工作始终处于高效率运作状态，才能相对降低成本，因此，我们首先需要设立一个标准来判定项目进行的是否有效率。并且工程预算是一门专业性很强的工作，我们不仅要有扎实的基本功和良好的职业道德，还需要掌握一定的相关专业知识和有关政策、法规，还要了解相关的土建专业、设计、材料采购、施工方法等多方面基础知识。在充分熟悉掌握定额的规则及内容的同时，才能着手编制。房地产工程预算依法取得国有土地使用权的土地时开始，地价、资金利息等都得计入成本，而建筑工程的建设的预算在整个项目一般是大头，也是可控的因素。与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。而在中间过程中，工程预算起着相当重要的位置。

在房地产项目运用成本预算分析的方法，分析各项资金运用情况，核实预算是否与实际接近，能否控制成本分析的目的是总结经验，找出差距和原因，为改进以后工作提供依据。运用价值工程可以保证工期，保证工程质量，更有效的控制成本，取得更好的建设方案，赢得客户好评。

价值工程（ValueEngineering简称VE），也称价值分析（Value Analysis，简写VA），是指以产品或作业的功能分析为核心，以提高产品或作业的价值为目的，力求以最低寿命周期成本实现产品或作业使用所要求的必要功能的一项有组织的创造性活动，有些人也称其为功能成本分析。价值工程涉及到价值、功能和寿命周期成本等三个基本要素。价值工程是一门工程技术理论，其基本思想是以最少的费用换取所需要的功能。价值工程把“价值”定义为：“对象所具有的功能与获得该功能的全部费用之比”，即

V=F/C式中，V为“价值”，F为功能，C为成本。

价值V：指对象具有的必要功能与取得该功能的总成本的比例，即效用或功能与费用之比。公式为V=F/C。

功能F：指产品或劳务的性能或用途，即所承担的职能，其实质是产品的使用价值。

成本C：产品或劳务在全寿命周期内所花费的全部费用，是生产费用与使用费用之和。

价值工程活动的全过程，实际上是技术经济决策的过程，其基本程序是：

①选择价值工程对象。选择的具体原则是：a.从产品构造方面看，选择复杂、笨重、材贵性能差的产品;b.从制造方面看，选择产量大、消耗高、工艺复杂、成品率低以及占用关键设备多的产品;c.从成本方面看，选择占成本比重大和单位成本高的产品;d.从销售方面看，选择用户意见大、竞争能力差、利润低的产品;e.从产品发展方面看，选择正在研制将要投放市场的产品。选择的具体方法有：重点选择法、百分比法、产品生命周期法等。

②收集有关情报。收集的情报资料，包括该企业经营目标、经营方针、生产规模、经营效果的资料，以及各种经济资料和历史性资料，最后进行系统的整理，去粗取精，加以利用，寻找评价和分析的依据。

③进行功能分析。功能分析是对產品，对产品的部件、组件、零件或是对一项工程的细目，系统地分析它们的功能，计算它们的价值，以便进一步确定价值工程活动的方向、重点和目标。功能分析是价值工程的核心和重要手段，主要包括以下几方面：a.明确对分析对象的要求;b.明确分析对象应具备的功能;c.进行功能分类，并进一步把功能明确化和具体化;d.确定功能系统，绘制功能系统图，把功能之间的关系确定下来;e.进行功能评价，以便确定价值工程活动的重点、顺序和目标（即成本降低的期待值）等。

④提出改进设想，拟订改进方案。

⑤分析与评价方案。常用的方案评价方法有：优缺点列举法、打分评价法、成本分析法、综合选择法等。

⑥可行性试验。一方面验证方案选择过程中的准确性，发现可能发生的误差，以便进一步修正方案;另一方面从性能上、工艺上、经济上证明方案实际可行的程度。

⑦检查实施情况，评价价值工程活动的成果。

在工程预算与价值理论的分析问题时要避免一般化，概念化，要作具体分析。（1）收集好一切可用的资料。（2）使用最好、最可靠的情报。（3）找出障碍，克服障碍。（4）充分发挥专家的作用。（5）最大效益的使用每一分钱。等等。项目的成本受设计和说明要求的影响。在完成最后设计之前，建筑师或者工程师应该仔细考虑在建设项目汇总可能采用的方法和设备。应该拒绝那些会增加成本，但不会产生相当效益的要求。对于建筑师或者工程师的最后决定，应该结合施工方法和成本进行合理理解。举个例子来说，在同一个项目中，层高3.3米与层高3.6米的工程造价相差约为单方工程造价的1.5%。还有在选择户型上面，因同一单元建不同户型影响预算，而在销售时的销售收入与户型的市场需求息息相关，一居室可售41万元，两居室可售60万元，三居室可售76万元，收入与成本构成价值工程分析数据。

工程预算在房地产建筑价值工程中的运用是可行，有效的。价值工程中的功能与成本是相辅相成的，而工程预算的成果是确定合理的成本，合理有效的运用，可以提高房地产建筑质量，更加满足市场需求。