试论环境因素对房地产估价的影响

刘英

江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司

摘要：近年来，国家对于环境加大力度进行整改，已经取得了非常不错的成效。环境污染对房地产价值会造成一定的影响，处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。根据环境污染和环境条件对房地产价值做出科学的评估，是房地产估价的一个重要而现实的课题。

关键词：环境因素;房地产估价;影响

我国房地产行业的发展关系到我国整体经济的发展走向。在房地产评估过程中，除了建筑材料、建筑风格以外，对评估结果影响最大的因素非环境因素莫属。对房地产周围环境的有效分析有利于房地产的合理估价。

一、房地产价值评估含义、估价模型

房地产价值评估，一般称作房地产估价。客户将工作任务委托给具有专业评估资质的估价机构，由机构指派注册房地产估价师，根据房产的具体情况以及标准的估价流程，按照行业所统一认定的价格估算标准和参考案例，对房产具有的价值作出科学合理的测算、分析和专业报告，得出的结果应当符合客户的需求。房地产估价是房产销售、租赁、担保等业务展开的前提。我国常见的房地产价值评估有三种方式，分别是收益法、成本法和市场比较法。市场比较法顾名思义，就是将已有的具有与本案可比性的类似案例作为参考，分析其在市场中常见的估价水准，再考虑参考案例与本案的差异进行微调之后确定房产价值的一种方式。市场比较法一般所遵循的计算公式为：可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数=估价对象价格。收益法是对目标资产未来可能产生的收益进行计算以确定估价对象所具有的价值的方法。成本法也可叫作承包商法，是在估价对象从建设到使用的成本变化的基础上对估价对象的价值进行确定的一种方法，主要是将折旧成本从原有成本中剔除，确定估价对象当前应有的价值。成本法的公式为：重新购建价格-折旧=房地产价值。

二、环境影响评估的内涵

环境影响评估就是对影响待估房地产价值的所有自然和人为条件所组成环境因素进行的综合评价。任何环境因素的存在，都会影响房地产的价值。环境因素对房地产价值的贬值性影响不仅仅包括环境污染因素，也包括由于自然条件的限制，不利于房地产价值的充分实现，引起的房地产价值的贬值。自然条件包括水源保护区、湿地或濒危动植物保护区等。如在水源保护区建设房地产项目，人类活动就要受到限制，那么房地产的价值也就不能实现。人为条件可以是在环境中的存在物理射线、化学制剂、噪音、石棉、聚氯联苯或其它有害物质。如化工厂的工业用地，可能由于工业生产，造成有害物质对土壤、地下水的渗透，造成一定的污染。如果在没有进行有效的改造前，将工业用地直接转变为非工业用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的价值贬值。

三、环境因素分析

（1）地理环境因素分析，地理環境主要为位置和交通条件等区位状况，不同类型房地产对位置的要求不同。对居住房地产而言，地理区位状况主要体现为方位、交通条件与相关场所的距离、朝向和楼层等。具体表现为：是否居住在市中心或者偏远的郊区，一般而言，距离市中心较近的房地产评估价格较高;居住地附近有公交，地铁等交通工具利于出行的房地产优先被人们所考虑，房地产价值也会较高;距离基础设施、学校、医疗等重要场所较近的房地产评估价格较高，特别是近年来学区房普遍受到关注，价格涨幅较大;通常坐北朝南的住宅会优于其他朝向，房子冬暖夏凉价格较高;不同楼层之间的价格差异取决于楼层总数及是否有无电梯，一般而言，低楼层灰尘大、蚊虫多、采光差，房地产价格较低，没有电梯的住宅中间楼层最优，顶楼较次，有电梯的住宅，楼层越高，景观及空气质量越好，评估价格越高。（2）生态环境因素分析，生态环境因素是指自然环境因素，即水环境、大气环境、土地环境、生物环境等。文中所涉及到的影响房地产价值评估的生态环境因素主要是指与人类生活密切相关的，影响房地产评估价格的周边环境，包括空气质量、自然景观、水污染及噪音污染等。空气质量与人们的健康息息相关，室内引入的空气污染物会导致空气流通不畅，会影响房子中居民的呼吸问题，严重者会引起呼吸道感染、加重哮喘等，因而对一处房地产的评估要看其所处的空气环境，如果该处房地产处于工厂烟囱之间，整日受污染烟熏，那么该房地产属于“不健康的房子”，自身价值会大大降低;同样的，同一栋楼的房子，高层的房子空气质量会相对优于低层，因此高层的楼房评估价格一般都高于底层的。随着生活水平的不断提高，人们对房地产开发的需求也不断提升，越来越追求高品质的居住环境和高水平的生活环境，四周景观对房地产价值评估的影响越来越大，包括海景、绿化程度、园林式设计、花园草坪，环境整洁力度等，如当一房地产面朝美丽的自然风光，坐拥在花团锦簇、山水盎然的花园中，该房地产评估价格肯定高于其他没有自然景观的房地产。

四、重视环境安全因素对房地产估价的影响

（1）建筑安全因素，建筑物是房地产使用价值的载体，而且一经建成便很难再对它进行矫正或修补，它的设计合理性和建造质量直接关乎着人们的生命财产安全，像豆腐渣工程这种不具备安全使用保证的建筑物是毫无价值可言的。房屋的主要功能是承重，墙、柱、梁、板、楼梯、屋面等结构的共同作用是把建筑自重、屋盖、屋顶花园、积雪、家具静载和活动动载等荷载通过柱和墙传递给基础，起着房屋骨架作用。屋顶与房屋外墙围成一个封闭的空间，可起防雨、防水、保温、隔音的作用。门窗、阳台、雨篷、台阶、散水等作为房屋建筑的组成部分，为房间的通风透光及进出提供了方便。估价实务中，应重点考察墙柱力学设计的合理性，特别是当存在剥落、裂缝和露筋锈蚀现象时，估价师须进行全面的受力分析，以确保墙柱有足够的承载能力。对于楼地面，如果有裂缝、空鼓、起砂，木楼地面有腐朽、翘裂、松动和油漆老化时，也应引起高度重视。在现场查勘后，严格按照《危险房屋鉴定标准》、《工业厂房可靠性鉴定标准》等标准和规定逐项进行安全影响评价打分，作为成新率或尚可使用年限的依据。（2）环境污染因素，环境是人们生活工作的大气候，涉及地球空间范围内的大气环境，土壤环境，水环境等自然环境和人工条件形成的环境因素，是人类可持续发展的基础。人为条件可以在环境中形成物理射线、化学制剂、噪音、浮尘、聚氯联苯或其它有害物质。如化工厂的工业用地，可能由于工业生产，造成有害物质对土壤、地下水的渗透，造成一定的污染。如果在没有进行有效的改造前，将工业用地直接转变为非工业用地，如建造民用住宅，对房地产的正常使用就构成了潜在的安全威胁，使住宅的价值贬值。

五、结语：

房地产的正确估价不仅要求公众要有环保意识和保护公民财产不受损失的法律观念，更是期望政府部门建立环境影响评估的技术规范，使我国的房地产评估更深入和细化。为了保护房地产权利人，建议房地产估价管理机构，积极借鉴其他国家关于环境因素对房地产价值影响的评估方法和规范基础上，调整目前的《房地产估价规范》。

参考文献：

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