房地产高估行为的经济学分析及解决对策

龙英

江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司连云港分公司

摘要：我国经济建设随着科学技术的快速发展而发展迅速。随着我国房地产行业的飞速发展，人们对房地产相关估价行为也给予更多的关注和重视。房地产在实际估价过程中经常会出现高估现象，这种高估资产价值的行为会带来一定的风险。

关键词：房地产高估行为;经济学分析及解决对策

我国整体经济的快速发展推动我国各行业发展迅速。中国房地产估价业伴随房地产业的兴起，近年来得到快速的发展，估价制度和行业规范基本形成。但也要看到，在房地产评估实践中的高估行为比较突出。

一、房地产评估机构出现高估行为的发展

（一）博弈理论

随着近几年经济的快速发展，房地产行业也呈现出井喷式的发展态势，同时房地产估价业也得到了显著的发展。当前，虽然相关的规范和标准在不断完善，但是房地产高估问题却给人们带来了越来越多的困扰。评估机构有时候为了满足委托人的需求，忽视客观情况，导致房地产价格失真。这种行为会带来诸多危害，需要相关管理部门给予高度关注和重视，因为这种行为完全违背了道德问题。在此，本文主要通过利用博弈理论来预测这种行为的发生，并对如何防范进行简单分析。

（二）理性预期理论分析

为了能够更好地解读我国房地产经济，我们还可以利用理性预期理论进行分析，这也是房地产评估机构在对相关房屋进行估价过程中非常重要的一个理论依据。

二、房地产估价机构高估行为博弈分析

（一）分析假设

为什么会在房地产估值业中出现这么突出的问题？从短期现象可以看出这是房地产估价机构非常理性的行为。要对这样的情况进行进行深入的分析，可以根据相关的情况假设以下几点。①有两个房地产估价机构作为博弈，可以暂时假设为房地产评估机构甲和房地产评估机构乙，当然他们都看中自己的利益最大化，所以都会做出自己的对策;②房地产评估机构甲和房地产评估机构乙他们两个的资格等级一样;③在短期间内两个评估机构信息不同，互相独立;④评估机构为满足委托方需求，可能会接受评估业务;⑤委托房地产估价机构的一方支付的报酬设为一个常数QG。

（二）房地产评估委托方通常有高估的要求

谁能够满足委托方的高估意愿，它就有可能承接评估业务。对于房地产评估机构来说，通常有“高估”和“正常评估”两种策略。这里，所谓“高估”，是评估价值明显高于房地产真实价值的行为;而“正常评估”则是评估价值与房地产真实价值基本接近的行为。

（三）关于博弈的相关策略

对房地产评估机构来说，对于博弈的相关策略可以分为正常估价和高估价格两种。前者是在估价的过程中基本上符合当前房地产的实际市场价值，而后者则是将房地产的估价远高于市场实际价格，而这是房地产估价过程中的真实一面。

三、房地产估价中高估行为的相关解决对策

（一）构建完善的评估监管激励体制，加强监督管理力度

对房地產评估机构中出现的高估行为，我们应该构建完善的评估监管激励体制，在对评估机构进行监督管理时应该加入一些奖惩政策，而不是一味地采取惩罚模式。从某些方面来说，一味地进行强制性惩罚并不会对房地产高估行为起到很好的约束作用，因此，必须结合一些相对应的激励措施。如果房地产评估机构可以正确地给委托人进行房产估价，那么相关监督管理部门应该给予该机构一定的奖励，这样对一些高估行为能起到有效的制约效果。对于任何机构来说，激励比惩罚更容易接受，而且也会形成更好、更完善的约束体制。为了能够更好地保障市场经济中的信用准则，不但需要通过教育的方式来强化，还应通过法律及相关规章制度来保障。如果没有完善的法律法规，那么人们对信用构建的积极性往往比较低。法律是保障信誉在市场经济中最根本的底线，通过严格的法律制裁可以让人们变得更加注重信誉。因此，我们应该根据实际情况制定相关的法律制度，加强监督力度。对于房地产评估机构来说，必须要求其严格遵从法律法规，讲求诚信。另外，法律对高估行为的处罚必须深入人心，可以对相关房地产评估机构的高估行为起到震慑作用。

（二）强化估价人员风险意识，努力提升产品服务质量

估价人员对风险的认识态度，是企业降低风险的一个重要方面。因此，房地产估价机构应注重强化员工风险防范意识，保持应有的职业谨慎。同时，估价机构应树立“以质量求生存、以质量求发展”的竞争观念，努力提高产品服务质量，要求从业人员在评估过程中严格按相应的《规范》和法律、法规进行评估工作，对所提供资料和信息的真实性、准确性、完整性进行严格鉴定。采取科学、合理的评估方法，提供高质量、全面规范的产品成果，减少评估风险。

（三）加大法律监督与法律惩处的力度

信用作为市场经济的基本准则，既需要以教育手段强化这一理念，还需要用制度和法律的力量来保证，如果没有完善的法律，人们建立信用的积极性就可能大大降低。尽管在信用的建立过程中，法律常常是缺位的，但法律作为维护信誉的底线作用不可低估。在多数情况下，严格的法律制裁可以使人们更讲信誉。因此，加快制定相关的法律，加强法律的监督力度，对房地产评估机构讲求诚信，规范行为，防止高估具有很强的震慑力。同时，法律对产生高估行为的处罚应该是惩罚性的，而不应该是补偿性的，也就是说，惩罚应该大到事前遏制房地产评估机构高估的动机。

（四）严格市场准入

在真正的现实中，很多的房地产估价市场由于相关的准入原则还是不够严格，相关的门槛都很低，这就使得很多的估价机构之间会利用很多不正规的手段，来做最自身有利的事情，这样就很容易造成市场的混乱。因此必须严格的控制市场的准入规则，只有一个稳定的市场竞争机制，才能使房地产估价更好的发挥市场的主导作用。这才是长远发展的良策，靠耐心和诚信建立起来的市场准入才能更好的促进这个行业的发展，才能取得更好的利益。

（五）构建更加高效的信息传播体制

虽然我国房地产相关管理部门已经对搭建评估机构信息系统付出了大量的努力，但是目前其实用性和针对性仍不理想，导致最终的效率不是很高。因此，我们应采取有效措施构建更加高效的信息传播体制：①鼓励相关社会媒体加强对于房地产评估机构的监督，让其成为社会信息传递中的重要组成部分，但媒体传播的内容必须是真实的。②完善并加强中介行业的立法机制，对房地产评估机构的设定、资质、收费标准及日常行为规范等做出更加明确清晰的规定，并向社会各界发布。同时还应该制定国家认可的统一评估价格体系，做到清晰透明，真正将公平、公开、公正的市场秩序落到实处。③引用或者借鉴一些国外的先进经验和技术，构建大数据库，并向社会披露房地产评估机构的社会信誉度、企业行为等数据，实现与社会大众之间互通交流，真正将房地产评估机构的各种行为呈现在大众的监督层面。构建的大数据库应该涵盖房地产评估机构的相关信誉档案、房产估价师的个人信誉档案等，不断完善信息传播渠道。

四、结语：

房地产评估机构的这些高估行为及其所带来的危害，已经引起房地产管理部门和学术界的重视，人们从房地产估价的公正性、规范性以及估价师的职业道德等方面对这一问题进行了探讨。

参考文献：

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