关于完善衡水市商品房预售资金监管的思考

郑新妹 王莹莹 王静 李聪 阴占恒

摘要：随着中国社会主义市场经济的不断发展，住房融入市场经济已有20多年的历史。 在房屋商业化过程中，商品房预售制度的引入，加快了房地产公司资金周转，提高了其资金使用效率，同时带来了潜在的风险。因此，完善商品房预售资金法律制度，可以从根本上保证房地产市场有序健康发展。

关键词：衡水市;商品房预售;资金监管

一、商品房预售资金监管的必要性

商品房预售资金是指房地产开发公司在初始登记之前依法预售商品房，购房者按照商品房买卖合同支付的定金以及其他形式的购房款。商品房是与社会稳定和人民生活息息相关的特殊商品。 为保护购房者的合法权益，为了保证商品房预售资金优先用于商品房项目的建设，预防交易风险，防范“烂尾楼”，对商品房预售资金实施监督管理非常有必要。

二、商品房预售资金监管模式及问题

（一）房屋管理部门的监管模式

当前，在中国最常见的是房屋管理部门监管模式。这种模式具有监管方法的特殊性和全面性，但缺点是房屋管理部门会滥用权力。房屋管理部门的监督本来是管理监督，现行的法律规定仅仅是赋予政府部门监督的权力。而当主管部门滥用职权谋取私利时，中国现行的有关补偿标准和方法并未制定具体规定。所以，在这种模式下，政府还需要通过积极的市场干预进行监管。所以，目前要考虑的重要问题是如何把握监管的力度。

（二）银行监管模式

银行监管模式是我国最早的监管模式，但也有一些弊端：一、公司如果在账外收取房款，银行没有有效的监管措施;二、银行虽然有金融、经济专业知识，但是没有建筑专业知识，缺乏评估房地产项目进展所需的专业技能，需要委托其他专门机构进行监督和评估，从而导致成本大幅增加;三、由于银行之间存在恶意竞争，一些银行在评估过程中与开发公司合谋，通过采取违反中立和公平的政策，很难实现对商品房预售资金的有效监管。

（三）监管机构的监管模式

监管机构模式由监理公司或担保人监督的形式提供，该模式存在应用程序缺陷。监理公司由开发公司通过招标确定。根据规定，监理公司需要对项目进行科学、公正的项目管理，但监理人员必须服从公司发展。这些人尽管有建筑专业知识，但由于缺乏财务和经济专业知识，因此无法有效地监测资金来源和流动情况。所以监理公司参与商品房预售资金的监督管理，其抗风险能力明显不足，很难确保监管工作的监管效果。

三、衡水市商品房预售资金监督管理办法

为加强对商品房预售资金的监督管理，在商品房建设中确保商品房预售资金用于项目工程建设，保护购房者的合法权益，防范交易风险，制定以下措施：

（一）监管合同及资金收集

在申请商品房预售许可证之前，房地产开发公司根据“一个预售项目对应一个账户的原则”开设一个特殊账户，并由监管机构监督与银行签署资金监管协议。

商品房预售资金全额存放在监管账户中，房地产开发公司不得在监管账户以外的账户收取房价款。房地产开发公司必须协助购买者在商品房屋买卖合同备案之前将购房款直接存入监管合同指定的監管账户。

（二）预售资金提取

监管资金达到一定额度，房地产开发公司可以通过监管系统申请提取监管资金，优先安排项目建设。房地产开发公司将根据项目建设的实际情况，合理确定重点监管资金使用计划中使用的资金数额。

房地产开发公司通过监管系统提出重点监管资金申请后，监管机构应当对项目进行现场勘查，并对申请数据进行审查。申请拨付的重点监管资金用途应当符合要求，并确保所使用的重点监管资金所占比例不超过项目工程完成进度。

四、相关意见和建议

（一）在国家一级加速促进立法

尽管我们对商品房预售资金的监管工作进行了不断的努力和研究，但建立一套完善的预售资金监管模式至关重要。立法是制度建设的基础，换句话说，我们在监管商品房预售资金方面存在许多问题的原因是没有可参考的国家法律。

（二）明确监管各方责任

在法律层面没有明确标准的前提下，应从合同层面明确规定主要当事人的监管责任，并由有关部门履行职责。

监管部门违反规定，造成监管不严或者违法监管的，应当承担相应的刑事、行政责任;如果监管银行把关不严出现问题，可以由上级机关责令改正、收回资金，监管部门可以撤销监管银行的监管资格;房地产开发公司变相逃避监管的，监管部门可监督其在期限内进行改正，并下令停止支付监管资金。如果逾期未改正，监管部门将终止该项目的商品房买卖合同备案，同时将其记录在房地产管理系统和中国人民银行的信用档案中并向社会公示。

（三）需要加强金融机构与政府监管机构之间的数据共享

金融机构考虑资金安全，操作系统与监管系统未实现数据共享。监管机构很难实时了解有关贷款发放和商品房预售资金拨付的特定信息，不可能完全监控商品房预售资金。政府监管部门应当建立一个数据平台，实时了解相关金融机构的数据信息，确保商品房预售资金的安全。

五、结语：

综上所述，在国家出台商品房预售资金监管措施之前，随着房地产市场的发展，地方政府积极制定商品房预售资金监管规定，以应对随时发生变化的市场环境。同时需要监督和改善立法措施，从而确保商品房的预售资金监管到位。

参考文献：

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