房地产市场特征和影响房价的相关因素分析

王强

摘要：文章主要针对房地产市场特征情况进行全面分析，并对当前影响房价的因素进行有效研究，从而为我国房地产市场的良好调整提供有利依据。也为我国社会经济稳定发展奠定坚实基础。

关键词：房地产;市场特征;影响房价;相关因素

一、我国当前房地产市场发展状况以及结构特征分析

在近十几年的时间里，我国不同类型的商品房在成交均价上呈现的足年攀升的趋势。而且针对不同的类型进行分析，其别墅以及高档公寓的价格升幅的趋势是最大的，而住宅商品房紧跟其后，而对于其他类型的商品房在涨幅上呈现3倍以下的态势。针对近几年的变化趋势进行分析，我国房价格局发生了五次大规模的上涨。针对商品住宅房进行有效分析，在03年我国房价的增幅呈现缓慢上升的趋势，其涨幅一般在5%。而随后直到05年，就发生了首次加速上升的趋势，其涨幅率达到了18.7%左右。但在之后的一年里其涨幅都回落到6.2%。但时间并未维持很久，在下一年住宅的均价有发生了第二次的暴涨现象，其涨幅在16.86%以上。但受国际金融危机问题的影响，其房产的成交均价呈现下跌趋势，甚至达到1.9%。经过金融危机的挑战后，又受到量化宽松货币政策以及财政政策的进一步刺激，在09年有发生了第三次涨幅现象，这一次涨幅最高达到24.69%以上，是近几年涨幅最高的时期。虽然在随后的三年里发生了回落现象，但在13年房地产的价格又出现了第四次涨幅，其平均的住宅价格在8.75%-7.74%左右，直到16年房产的价格又再次提上到9.1%-16.6%以上，而17年至18年其房价的涨幅分布为5.8%-10.6%，从以上可以看出10年至16年上涨趋势最大的一次涨幅就是在16年。

虽然近几年我国国民人均支配收入已经与00年相比高出5倍以上，但其房价也是随之呈现不断上涨的趋势，对于该收入与房价增长的情况变化来看，城市居民的可支配收入和房价的每平方米价格进行对比，16年要比00年高出1.45个百分比。如果不计地段以及住房质量等差异性，在购买相同大小住房的情况下，可以说16年比00年更容易买房。

针對地区结构进行分析，在全国中小城市中的房价绝对值与增幅要比大城市相对偏低。由于城市房地产的开发是从中心城区向外围逐渐延伸的，一些新建商品住宅很多都分布在郊区为主，而中心城区中的基础配套设施相对比较齐全，因此房地产价格也会受到这些因素的影响，因此国家统计局发布新建一手住宅和以往一手住宅进行对比，其质量和价格等的可比性并不高，一般是同地段二手房的价格才有可比性。可以针对当前官方公布二手房的价格数据来看，还是会受到中心城区的影响，并为对地理位置对房价核心影响因素进行控制。

二、房地产市场特征与影响房价的因素分析

（一）当前房地产市场特征分析

所有国家中的房地产都涉及到民生的关键部分。从实际角度来看，房地产特点主要表现在以下几点：当前商品住宅属于耐用消费品，具有消费品以及投资品两属性特点。房地产的居住与投资需求是与房地产的信贷有极大关联的;房地产属于政府税收关键来源，房价与公共基础设施的建设是有很大关联的。而且房地产行业会涉及的行业非常多。以上都是房地产行业中的一般特点，其特殊性表现包括我国土地市场是以政府独家垄断市场环境为主;中国人坚定地思想就是要有属于自己的一套住房;以中国文化为基础来推测我国家庭在购买力，与西方文化为基础的西方国家家庭购买力间存在较大的差距。

（二）对我国房地产价格带来影响的主要原因

首先，受一个增长预期的影响。对于实际中的增长预期就有实体经济以及虚拟经济两部分。针对实体经济角度进行分析，政府坚持两个一百年的计划，为更好地满足中华民族伟大复兴中国梦，希望在2020年就实现国内生产总值以及城乡居民收入要比10年翻一翻。针对产业结构情况来分析，其房地产接触的行业较多，可以说房地产行业直接、间接地对很多行业有不同程度的影响;而且也可以说房地产行业在九大类37个大行业当中都有一定的地位。针对虚拟经济角度来分析，针对历史数据可以看出我国每年广义货币的增长以及官方广义货币的增长目标一直都超过了实际的经济增长率，因此就会带来通货膨胀以及资产价格膨胀的现象，随之也就会导致居民通货膨胀以及资产价格上涨预期，这一点也将必然会使得资产价格出现非理性的上涨。

其次，受到两杠杆比率的影响。主要就是居民按揭贷款以及开发商债务两部分，其两者变化会对住房消费能力带来一定影响，甚至会影响到房地产商土地的购买能力。因一次性购房所运用的资金是相对较大的，很多居民在购房时其资金一般就是自有资金以及银行贷款两中形式，而对于贷款杠杆如果越高，其需求将会越大，那么房价也就会提升。针对开发商来说，其购买土地以及建安成本也是相对偏大的，要有大量的债务杠杆为支撑，其杠杆如果越高，那么其开发商针对土地的需求情况也将会更大，这就使得土地成本有所提升，由于传导机制也将会使得房价变得越来越高。

第三，受三次垄断定价的影响。对于这一点主要就是政府对于土地的垄断、开发商对于新建商品房的垄断、二手房市场垄断等定价表现。可以说土地的供应情况也会对土地价格带来影响，土地价格提高也将会导致房价的不断提升。而对于所有的开发商，其对于房地产的销售策略开展动态垄断定价的策略是非常重要的。

第四，受到四大成本的推动影响。主要就包括土地的价格、劳动力的成本、中间产品的价格以及资金价格等。这些因素都将会对房价大量一定的影响，也就是说投入的成本越大，那么其销售的价格也将会越高，开发商也必然将会财务成本转移至商品房的价格当中去。

最后，受五个外溢效应所影响。在房地产市场当中，对于地段的重视是非常高的，可以说地段的价值是决定房地产价值的关键。对于住房所处地段是受学校、医院以及公园和商场还有公交所决定的。针对经济增长理论进行分析，对于公共基础设施的建设对于居民的消费以及企业投资收益是有一定外溢效应的，因此房地产的价格也会受到这一点的影响，换言之，地段越好，房地产价格越高。

三、结语：

针对全国角度进行分析，结合国家统计局所公布地数据信息，其新建商品住宅的价格的增长率要偏低与居民收入增长率，但因现如今新建商品房地段以及过去新建商品房地段间差异，新建商品房的价格涨幅和人们主观感受是不一致的，从地理位置角度以及时序角度来看欠缺一定的可比性。而且我国房地产的价格上涨属于结构性，受到多种因素的影响。而值得关注的一点就在于，因文化传统以及前几年的计划生育因素的影响，一些家庭的住房购买力不能与西方国家的家庭购买力相对比。因此针对房价收入比以及租售比来衡量房地产的泡沫情况和判断当前我国房地产市场的走势是不合理的方法。

参考文献：

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