房地产评估在土地征收补偿中的应用价值研究

王施超 向梅 陈欣欣

摘要：土地征收补偿是指国家根据公共利益，依照相关的法律条例对土地进行征用，并且依据被征地的原用途对其进行补偿，目前，我国土地征收补偿中，存在一系列的问题，例如，补偿标准过低、缺乏健全的法律条例等，这些问题会侵害农民的合法权益，所以现阶段应该以农地市场价值评估为原则，实现土地征收补偿的市场化，对补偿机制进行健全，以此来体现土地征收补偿的公平性。将土地价值中的房地产评估应用在土地征收补偿中，有利于确定货币补偿金额，保证农民土地增值的收益。

关键词：房地产评估;土地征收补偿;应用价值

随着我国城市化建设的不断加快，我国建设用地的需求量呈逐年增加趋势，越来越多的农用地被转化，在这样的社会背景下，许多农民都失去了自己的耕地，为了保障农民的生活来源，就需要进行土地征收补偿，但是在当前经济发展的过程中，土地征收补偿中存在许多亟待解决的问题，这就导致农民的基本权益无法得到保障，因此需要将房地产评估应用在土地征收补偿中，确保补偿金额的准确性。由此可见，对房地产评估在土地征收补偿中的应用价值进行探讨具有重要的现实意义。

一、当前我国土地征收制度中存在的问题

（一）缺乏健全的法律条例

当前，我国土地征收补偿制度中，缺乏健全的法律条例作为支撑，征地补偿无法可依，通过调查可以发现，我国与土地补偿的相关制度，主要存在于各个单行法律中，现阶段并没有发布集体的土地征收补偿制度，在实际的工作过程当中，一直是政府处于主导地位，政府通常秉持着“低价征收，高价出让”的原则，使得农民的合法权益无法得到保障[1]。

（二）征收補偿标准过低

在我国《土地管理法》中的规定，国家对于土地征收所产生的补偿费、补助费，需要依据土地的原用途进行补偿，但是这种补偿标准，不能进行大范围的涵盖，对土地价值的影响因素考虑不足，这就无法准确的反应出建设用地的增值潜力。现阶段我国在对土地进行征收时，征收价格普遍较低，并且所给予的补偿费，远远低于土地的出让的价格，所以依据《土地管理法》中相关规定，通过产值对补偿标准进行确定，缺乏一定的合理性，农民的生活水平将会持续降低，所以补偿标准过低、过死，会阻碍我国市场经济的发展。

二、土地征收补偿中房地产评估应用价值的经济学研究

将房地产评估应用在土地征收补偿中，可以将极低的土地征收补偿价格趋于正常化，凸显其交易的公平性，具体应用价值主要体现在以下几方面。

首先，房地产评估可以准确、合理的预算、判定房地产的价格与价值，这主要是由于房地产估价都是由专业人员负责的，通过对房地产评估中价格的影响因素进行分析，来选择恰当的估价方法，并且房地产有相应的原则与程序作为支撑，可以有效确保房地产评估时价格测算与判定的准确性，使得估出的价格具有教强的公信力，但是测算与评定实质是一种估算形式，所以在这一过程中难免会出现误差，只需确保误差在合理的范围内即可，目前许多估价师在估算时，通常将市场价值的5%的能力做为基准。

其次，房地产市场具有明显不可移动性、稀缺性，因此其价值量往往是巨大的，现阶段影响房地产价格合理形成的主要因素就是市场信息不具有对称性，所以在对市场信息进行判断时，需要估价人员具有较强的专业性，依据自己的经验来对市场信息进行判断[2]。我国的土地归农民集体或者是国家所有，土地征收是将农民集体所有的土地转化为国家所有的土地，在转化的过程中，需要给予农民一定的补偿，但是这种补偿依照的不是土地市场价值，但是城市中所征收的房屋，在进行补偿时，则是由市场的评估价进行确定[3]。

三、房地产评估在土地征收补偿中的应用策略

（一）确立“公平合理补偿”的原则

在城镇化进程的今天，在将耕地转化成建设用地时，就出现了土地增值，土地增值所带来的一定效益，要秉承着“公平合理补偿”的归还给农民，我国在2010年，国土部发布了《关于进一步做好征地管理工作的通知》，其中规定，在进行补偿时，要在考虑拆迁房屋的基础上，对征收的宅基地加强考虑，在2012年，我国在国务院常务委员会上，通过了《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，该通知对农民集体所有土地征收制度做了修改，草案中规定在进行土地征收时，依照的不是土地的原用途，并且删除了补助费、土地生产费总产值的30倍的上线，但是对于合理补偿的相关规定，在草案中却未能提及，所以站在我国国庆的角度，需要明确“公平合理补偿”的原则，将农地市场价格作为标准，对补偿费用进行确定[4]。

（二）提高土地征收补偿标准

从目前的情况看，我国需要将土地征收补偿标准提高，对土地的评估制度进行健全，以合理补偿为原则，依据土地市场价值来确定补偿标准，在实际补偿中，要对农民因征地失去的损失、未来的生活质量、预期的收益进行综合的分析，如果所征收的农民年龄在50周岁以下，劳动能力强，在进行土地征收补偿时，需要给予其就业培训费以及一些失业保障[5]。我国在第十八次中国人民代表大会中指出，要将土地增值收益中，农民的分配比例提高，但是在2012年底出台的土地管理修正草案中，并没有提及补偿标准，是由国务院制定的土地办法，在2014年，我国出台了相关文件，强调在土地增值收益中，农民具有公平享有的权利，由此可见，提高土地征收补偿标准，对土地评估制度进行完善，是市场经济回归理性的重要途径。

在对征收的财产权进行补偿时，主要以市场价值的区别以及财产之间的差异为基础的，所以在进行土地征收补偿时，不仅要将侧重点放在土地财产权所拥有的价值上，同时也要考虑在补偿的过程中，是否可以全部的弥补财产权人的经济损失。现阶段农民征收补偿标准的核心就是市场价值，在进行征收补偿的过程中，需要对当地的经济水平等进行详细的分析与评估，以此为基准对市场中的农地价值进行确定，只有对这些因素进行考虑之后，才能使土地的补偿标准逐渐趋于科学性、合理性，使得农民的合法权益不会受到损害[6]。基于现阶段我国的农场条件，在第一步评估农地的使用价值时，需要对农地的经济条件、自然条件等进行分析，第二部就是要对土地的等级进行探讨，通过分析土地质量、经济收益、利用水平等进行测定。第三部需要进行农地基准地价的测定工作，具体相关的工作人员，可以对相关的地价资料进行评估，在基准地价确定之后，就可以将用地条件清晰的展示出来，从而使我国的农地价值充分的展示出来。

四、结语：

综上所述，房地产评估在土地征收补偿中的应用价值显著，相关部门应该引起重视，首先需要对我国土地征收补偿中出现的问题进行分析，然后采取确立“公平合理补偿”的原则、提高土地征收补偿标准等策略来提高房地产评估在土地征收补偿中的应用水平，进而为我国的社会发展奠定良好的基础。

参考文献：

[1]田耕.房地产评估在土地征收补偿中的应用研究[J].中国房地产业，2018（17）：290.

[2]许喆.房地产评估在土地征收补偿中的应用研究[J].住宅与房地产，2016（30）：13.

[3]岑小兵.浅析房地产评估在土地征收补偿中的应用[J].商品与质量，2016（23）：317.

[4]雷琼芳.浅析房地产评估在土地征收补偿中的应用[J].湖北经济学院学报（人文社会科学版），2016，13（2）：25-26.

[5]陈汉明，张萌.北京市老城区房屋征收中土地使用权评估问题思考[J].中国科技纵横，2018（18）：248-249.

[6]刘天楠.C县农村集体土地上房屋征收补偿中的问题及对策研究[D].沈阳师范大学，2015.