基于房地产市场政府监管研究

陈萍

摘要：随着社会经济的发展，我国的房地产行业有了很大进展，房地产市场的监管越来越受到重视。当前，有的房地产开发企业片面追逐利润、追求扩张，在房地产开发经营各个环节采取或变相采取违规手段，不同程度上侵犯了购房人的合法权益，扰乱了房地产市场秩序，造成社会问题。构建五项房地产市场监管服务机制，对于市县房地产市场监管服务而言显得尤为重要。

关键词：房地产市场;调控管理;机制;制度

房地产产业在实际的运行和发展过程中，存在着诸多不容忽视的问题和不足，作为国民经济的主导产业，出现的实际问题如不引起注意，势必对国民经济的正常发展起到负面影响。所以，从关系国家经济发展的视角出发，对房地产开发行业在运行与管理中存在的问题加以剖析，在此基础上采取相应的应对措施加以解决已经势在必行。

一、房地产企业工程项目管理现状分析

由于我国房地产行业发展起步较晚，大部分房地产企业基本上为中小型企业，因此在工程项目管理上还有很多不足之处，具体表现在以下几点：第一，房地产企业在工程项目管理中存在不规范问题，一般以粗放型管理模式为主。第二，一些房地产企业未建立起完善的管理制度，至今仍然采取落后的“人治”方式，管理顯得低效而松散，无法做出全面评价监督与激励，不能将工作人员积极性调动起来。第三，房地产企业工作人员素质上有较大差距，管理水平不高，在管理上不能做到精细化。第四，房地产企业财务管理中对成本存在过度控制的现象，未考虑到工程项目实际情况，也不重视材料使用、局部建设等细节问题，导致出现一些“豆腐渣”工程。第五，个别房地产企业在精细化管理过程中忽视了工程项目实际特点，出现了形式化现象，管理上显得不够灵活。同时，在房地产企业工程项目实施过程中，对周边环境关注程度不够，造成施工垃圾清理不到位，也出现了噪声污染。上述因素的存在，为房地产企业工程项目实施带来了阻碍，也无法促使房地产企业竞争力提升。对此在房地产工程项目管理工作中，应该充分发挥出精细化理念的作用，这样才能实现管理水平与经济效益的提升。

二、房地产市场监管服务

（一）建立房地产市场调控监管五项机制

一是健全的监管服务组织体系。保持房地产市场平稳健康发展对于经济社会发展、国家金融安全都具有极其重要意义。建立市县政府领导下包括住建、规划、国土、物价、人民银行、银监等部门在内房地产市场调控领导小组，对房地产市场发展进行统筹规划，研究分析房地产市场形势，对市场出现的苗头性和倾向性问题进行研判，制定精准、适度的调控政策并监督执行。各相关部门既要依据职能职责，各司其职、各负其责，还要密切合作、协同配合。在信息化的时代，要破除藩篱，打破“信息孤岛”，实现数据共享、互联互通，为市场监管提供有力的保障和支撑。二是扎实的市场监管服务责任体系。通过细化分工，明确监管目标，落实监管职责，实现对违规行为联合查处，全面执法、精准打击。例如，要充分发挥网信部门在监管互联网、客户端等网络销售房地产和网络舆情监控的职能职责，促进房地产市场的良性运转。三是闭合的房地产监管服务制度体系。房地产市场管理制度和监管政策，要有科学性、预见性、针对性、操作性，但更重要的是还要形成全过程、闭合式管理制度体系，形成土地出让、规划、施工、验收、销售、交付、产权办理一系列完善的制度措施制定、执行和监督办法。例如，预售许可、资质审批等行政许可事项审批后要有“双随机”检查，房地产开发项目建设条件意见书制度的实施要与竣工综合验收制度相结合等，使得各项规章制度和管理措施形成“闭环”。四是健康的房地产市场发展环境。通过制度建设、教育培训、典型案例公布等方式，进一步规范企业经营行为、增强诚信意识，培育遵纪守法、诚实信用、责任担当的房地产市场主体。通过媒体宣传、发布风险警示、分析案例、公布“红黑名单”等方式，对购房人宣示房地产市场可能存在的风险点，帮助其牢固树立风险意识、引导掌握正确的权益保护途径，培育理性的购房群体。此外，消费权益保护与争端解决机制、理性的舆论环境等，都是房地产市场环境建设的重要内容。五是科学的监测分析指标体系。指标要涵盖商品房供给、需求、库存的数量、结构，全面反映房地产市场运行的变化和趋势。统计数据来源既要包括网签数据，还要结合市场统计调查结果。统计分析报告应当遵循数据统计科学，还应当契合社会各界直观感受，力求从定性和定量两个方面系统分析影响地区房地产市场变化的城镇化、金融、信贷、人口、生育等积极因素和消极因素，为政府决策、企业投资、群众购房等起到积极的参考作用。

（二）形成完备的配套政策调控机制

通过多种配套政策调控机制来管理房地产市场：一是探索符合当前经济发展的集体土地入市机制，鼓励农村集体经营建设用地入市，从而让农民拥有更多财产性权益。二是形成完备的住房保障机制，通过安置房、经适房、廉租房等形式保障低收入群体的住房需求。三是探索租售并举的住房租赁机制，如在北上广等大城市定向供应租赁住房，在13个中心城市开展集体建设用地建设租赁住房试点的基础上形成住房租赁机制，发展房产投资信托基金等方式繁荣住房租赁市场。四是形成房产税调价机制，借鉴德国的方法培育公平公正的房产评估机构，对于交易环节的部分住房，按照评估价格征收房产税;在房地产保有环节，对多套住房的保有人群，定向征收房产税。

三、结语：

总而言之，在我国社会经济发展过程中，房地产经济是一项最为基础的支柱型产业，其能否健康发展，对国民经济发展起着非常重大的影响。想要实现房地产经济的可持续发展，我们就必须对房地产经济可持续发展现状进行详细分析与研究，针对目前所存在的各种问题，制定相应的解决对策，从而真正实现房地产经济可持续发展，同时还可以在一定程度上促进我国社会经济的快速发展和和谐社会的建设。

参考文献：

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