价值链下的房地产企业运营管理体系探讨

张圣吉

【摘要】随着社会经济的增长，在房地产企业管理过程中，运营管理体系是其重要的组成部分，价值链下的运营管控水平对整个房地产企业管理的实施产生重大影响，必须引起相关部门和单位的高度重视。

【关键词】价值链;房地产企业;运营管理;体系

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

1、引言

价值链下房地产企业运营管理体系是决定企业能否顺利发展的关键因素之一，科学管控房地产企业运营管理体系，可确保房地产企业的高质完成和企业目标的顺利实现。因此，在价值链下规范房地产企业运营管理体系，加强管控力度，优化管控方法，对于推动现代房地产企业的可持续发展具有深远影响。

2、价值链下的房地产企业运营管理体系特点

2.1 运营管理

开展房地产运营和管理工作，重点内容在于对项目运行可行性做出分析，这一环节在项目运行中必不可少，任何项目开展都应当做好该项准备活动。开展可行性研究目的在于满足项目所需资金与技术水平，按照项目本身的运作规模，对项目建设过程中的建设实力进行分析，并利用数字化充分展现。展开具体分析时，应同时分析评估两方面的内容，才能对建筑项目运行可行性、持续运行实际状况、市场发展风险及后期运行可能遇到的困难等进行全面分析。可行性分析的实质即为避免错误的决策影响物资成本投入决策失误，同时通过该手段能促进企业稳定持续发展。可行性分析的内容主要包括勘测建设环境、深度分析专家团队、编制产业发展分析报告、项目开发战略规模及可能获得的经济效益等环节。

2.2 行业发展趋势

随着社会经济的不断发展，房地产行业发展日益规模化、集团化。一方面，由于房地产行业的特殊性质，所需投入资金量较大，并由于资金量的增长与不断扩张，对房地产行业提出了新的发展要求;另一方面，房地产开发相关环节较多，涉及多种类型产业，面对此，价值链整合模式日益成为房地产行业的发展走向。无论是源头和施工设计阶段，还是后期市场运作和施工管理，房地产行业的发展趋势都要求其相互配合和协作，建立良好的合作关系，进而不断完善，进一步增强企业间合作，提高相互信任度。在形成这一变化形式后，为房地产行业各个环节都带来了可观的利润，并促进了产业发展和产业集群，推动产业规模化的形成。就目前发展现状而言，房地产企业的整体运营综合特征表现为并购整合化和区域规模化。

2.3 受到宏观调控的影响

伴随着市场的不断发展，也推动了房地产市场的快速发展，与此同时，该行业也产生了交易市场混乱、房价不断上涨、城市日益扩张等诸多矛盾，面对高速发展的经济，房地产市场也呈现出显著的变化趋势，并逐渐降低了民众对房地产行业发展的期望值。为缓解该矛盾，政府制定了一系列相关的政策，通过宏观调控做出积极的改进。市场价格是围绕市场产生波动的，政府为满足城乡居民对房地产的需求，实施安居工程等措施，在一定程度上对房地产交易进行降温。然而，人们对房产的需求日益增加，更倾向于选择属于自己的房屋，对大部分市民与未能拥有属于自己房屋的居民而言，这种宏观调控的作用不大。面对此情况，房地产行业必须大力推进安居工程，进一步促进租房市场的发展，帮助民众缓解对房地产需求的过渡性困难，然而这些措施难以保证房地产行业长久的良好发展。从根本原因上来说，主要是由于房地产市场矛盾加剧，行业总体发展不稳定且未能实现有效整合和监管价值链造成的。

3、价值链下的房地产企业运营管理体系实现

3.1 房地产行业垂直管理中的利益关系

从价值链角度而言，房地产包含的要素很多，主要有生产建设、营销管理、管道渠道等，各个要素密切相关且相互营销，在房地产产业運营管理过程中，必须有效管理好成本，而成本管理必须全面分析和管理利益相关者之间的联系，进而保证顺利开展运营管理，加强合作，加大生产，促进共同发展，进而协调公司与供应商之间的关系，对利益往来进行有效制约，避免企业经营管理中消耗和浪费过多实际成本。在对公司与客户之间关系进行协调的基础上，增强大众心里的品牌效应，在广告宣传方面，积极展现产品良好形象，提高客户对企业内涵、企业文化和企业整体的关注度，进而使公司与客户之间形成良好的互动和反馈。在经营、管理上实施垂直管理。在管理过程中，针对各个环节和各种功能的生产活动以及各种运营方式采取全方位的管理，形成一定优势，有效促进企业个体发展。

尽管环节不同功能不同，但仍保持一致的经营目标。在此期间，各个环节的生产与运营都应适应企业的发展战略。与此同时，将企业战略管理中的战略目标、使命陈述转化为不同环节与不同经营活动中的目标。企业核心目标的建立符合企业发展目标，在此期间充分使用细节管理构建一致的企业发展目标，站在企业整体发展的角度，对优劣势展开分析，并准确分析存在的风险和挑战。从价值链角度，企业在垂直管理形式下，若要维持竞争优势，则必须对各个环节进行有效整合，并确保各环节的合理性与有效性。

3.2 运营流程的构建

在房地产企业运营发展过程中，房地产运营流程体系有效推动企业发展，为企业发展注入源源不断的动力。在管理流程时，应当对各种项目实施不同的流程管理模式。按照不同流程各自的特征，对战略流程、管理流程与工程项目流程等做出具体细分，其中最高级别的是战略流程，它是从企业战略角度出发制定且使用的，关乎企业将来的发展，是战略决策流程的重要指南;管理流程是运营管理的实际操作，有利于增强企业市场竞争力，提高客户满意度，最大限度提升市场经济效益。一般而言，在项目施工现场适合应用工程项目流程管理。对企业发展来说，应当按照相关原则制定运营流程体系并实现其运行。运营组织系统 运用原则设计出的最终清单也存在不同，结合不同实际情况，企业对有关流程和执行相关的指标进行收集整理，具体量化各项指标，并形成详细清单和流程文件。

3.3 对运营流程改进提出的建议

流程系统一方面要遵循运营流程原则，另一方面要建立执行、评审机制以及改进机制。建立改进机制有利于帮助企业实现发展战略，渡过发展瓶颈期，避免陷入困境。为了更好完善工作流程，可通过设立企业标杆等方式，协调和平衡系统。

结语：

总之，在房地产企业管理过程中，运营管理体系是其重要的组成部分，价值链下的运营管控水平对整个房地产企业的管理产生重大影响，必须引起相关部门和单位的高度重视，严格管控房地产企业运营管理体系的每个环节，将管理措施落实到整个实施过程，抓好房地产企业各阶段的问题，提前预防，积极干预，确保房地产企业运营管理体系的科学发展。

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