房地产开发施工阶段的质量管理探析

丁伟华

【摘要】站在工程建设角度来说，只有做好建筑工程质量控制工作，才能确保房地产企业的稳定发展。本文根据作者以往的工作经验，对影响工程项目的质量因素进行总结，并从业主方的管理、质量目标的明确、对监理方的管理，明确业主身份和质量控制依据四个方面，论述了房地产开发施工阶段质量管理的具体方法。

【关键词】房地产开发;施工阶段;质量管理

1、影响项目施工质量的因素

1.1人工因素

人是整个工程建设的主体实践者，更是各项生产经营活动的主体所在。建设工程项目参与人员较多，如决策者、组织者、操作者等。在实际工程建设过程中，由于各方责任主体的主观能动性不一样，这些人直接或间接的参与项目建设的全过程，很容易对工程项目的质量产生一定的影响。所以，作业人员的个人执业素养对工程质量有很大的影响，为了尽可能减小这种影响的存在，参与工程建设的企业可以建立作业人员持证上岗制度，培训与考核制度，这也是提高企业作业及管理水平一种有效方法。

1.2材料因素

材料是工程建设的物质基础，其自身质量的好坏，对最终产品质量的好坏息息相关。如果材料质量不过关，达不到国家技术标准要求，即使在施工过程中没有出现质量问题，也难保证交付以后工程质量不出现质量问题。材料进场把控关的加强，是确保在建工程质量的一个重要前提。站在项目施工角度来说，项目建设所使用的材料种类繁多，而且数量巨大，一定要做好建筑材料的进场检验关，对主体结构所使用的材料还要做好抽样送检与复试工作，杜绝不合格材料用在建设项目上。

1.3机械设备因素

常见的工程机械设备有两大类，一类是构成工程实体的工艺设备，如电梯、泵机等等;另一类是施工过程中需要应用的各种机具设备，如大型垂直和横向运输设备、各种计量器械等等。在机械设备选型过程中，需要对工程特点进行全面考量，根据技术先进程度、使用安全性要求等对其进行优化选择。除此之外，参数性能也是机械设备选择的重要依据，要根据具体项目的规模及施工进度情况，选择满足施工要求的设备即可，尽量控制工程建设成本。施工设备的操作人员要严格遵守操作规程，设备工艺流程操作，杜绝安全事故的发生。

2、房地产开发施工阶段质量管理的具体方法

2.1业主方的管理

站在房地产开发角度来说，整个项目投资主体是业主方，业主方在项目建设过程中扮演着重要的角色。咨询服务单位的项目管理，主要是为业主提供技术支持，相关管理工作涉及前期方案准备阶段、设计阶段以及施工阶段。业主方（含咨询方）不仅要做好质量控制、费用控制，还要做好安全管理以及项目参建各方的组织与协调工作。在质量控制方面，首先要对施工方和监理方进行优选，利用公开招标等形式，择优选择符合条件的企业并签订施工合同，要逐一落实合同各项条款执行情况，尽量避免出现合同条款纠纷，减少对工程项目的质量和进度产生影响。各施工参建方要严格按照已审批的施工图纸、施工合同以及行业标准规范进行施工作业。监理方要履行好自己的服务职能，严把工程质量关，做好每个环节的质量验收工作。除此之外，各参建总包单位要根据总包合同约定的情况，通过邀请招标的方式选择信誉良好的分包单位，对分包单位的资质、业绩以及作业人员的上岗资格情况进行审查，为建设项目的顺利进行做好人员关的把控[1]。业主方还要做好信息管理、安全管理等工作，并对安全文明施工做出具体要求，做到房地产企业安全生产与社会环境发展有机统一。

2.2质量目标的明确

在房地产开发施工过程中，其质量目标的明确和项目投资人开发战略，以及产品策划定位存在直接联系。与此同时，人们还需要通过项目进度控制、成本控制等，确定质量目标控制的优先情况。从这里也可以看出，主体项目开发质量应该与项目自身特点结合在一起。如果在质量目标确定上较低，将会为项目开展带来极大危害，导致企业失去市场竞争力;如果质量目标定得过高，整个项目投资成本也会大幅上升，降低项目开发的综合绩效。为此，各个企业需要做好质量投入费用的有效分析，以全寿命周期成本管理为基础，将实际事故成本降低，增加预防成本，为工程建设提供一个良好环境。

2.3对监理单位的管理

工程监理是指具有相关资质的监理单位受业主方的委托，依据工程项目建设文件、相关法律、法规和工程建设监理合同等，代表业主方对参建各施工方的工程建设实施监控的一种专业化服务活动。站在工程施工角度来说，工程监理单位要严格监督各施工方的工程质量、施工进度、施工安全措施等内容。业主方对监理单位的管理要从监理资质、履约情况、专业技能、现场管理经验等多方面进行监管，要做到以监督为主，管理为辅。目的是为了监理单位更好的履行合同，更好的为项目服务，为施工现场服务，防止发生损害业主方利益的事情发生。

2.4明确业主方身份和质量控制依据

作為整个项目的投资人，以及最终产品的受用者，业主方要确保项目的投资一定能形成最终的合格产品，做到投资效益最大化。业主方的项目管理涉及项目形成的全过程，从项目决策到项目交付使用的整个过程。业主方项目管理是整个项目各方管理的核心，其它各方的项目管理都围绕着业主方的项目管理来进行。尤其是站在项目施工角度来说，业主方应通过参建各方的共同管理，以最低的成本和最短的时间，将项目形成最终的合格产品，从而取得的最大经济和社会效益。项目的质量控制是业主方关注的重点内容之一，质量控制主要依据现有的法律法规、行业标准，以及审核通过的施工图纸，和建设工程施工合同及相关补充协议等。在项目的建设过程中，业主方可委托工程咨询机构和工程监理机构对项目的全过程质量进行监管和控制，让业主方能够放心获得质量合格的最终产品。

总结：

综上所述，现阶段房地产开发已经进入到高速发展时期，尤其是在宏观调控背景之下，要想在激烈的市场竞争环境中脱颖而出，关键的一点在于房地产企业对开发项目的质量管控情况。在具体实践过程中，除了依据现有好的企业规章制度之外，还要经常开展项目管理经验总结和推广工作，通过多种手段将房地产开发项目的施工技术水平提升到更高的层次。

参考文献：

[1]孔凡文，刘天娇，邹红艳.房地产开发项目施工阶段造价控制重点与措施[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2018，20（02）：148-153.

[2]王欢.房地产开发企业在施工阶段对工程造价的管理和控制策略探究[J].绿色环保建材，2017（10）：162.