住宅房地产平稳高周转的研究

【摘要】住宅房地产竞争已经趋于白热化，想要提高利润，抵抗市场风险，高周转成为了很多房企的首选。高周转通过将工作前置和新工艺，实现标准化穿插流水施工，压缩工期，缩短投资天数，最终实现净资产收益率和年化收益率的最大化，其可行性和适用性得到肯定。但高周转难度大，任何环节出问题都将导致高周转失败，甚至是质量安全问题。所以，企业不仅要加强管理，更要量力而行地推行高周转，实现快而稳的建设方式。

【关键词】高周转；标准化生产；流水作业；工作前置；新工艺

企业追求的是高利润。在面临着不断加码的调控政策以及不断攀升的资金成本等现状下，企业只能通过标准化穿插流水施工提升项目运作速度，最终提高企业收益。高周转已经成为绝大部分房企无法避免的选择。高周转提高了企业的运营效率，扩张了房企规模，而规模优势促使高周转速度加快。但是，当高周转速度超过了企业的承受能力时，项目资金链紧绷、设计进度滞后、材料和劳动力供给不足及项目管理人员紧缺等问题接踵而至。房地产企业不断出现的质量安全问题一时间成为社会关注的焦点。

1、住宅房地产高周转概况

住宅房地产企业是逐利的，其疯狂高周转所追求的核心目标不是一味的缩短工期，而是尽量高的净资产收益率和年化收益率。

1.1净资产收益率和年化收益率

净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数。其中，因政府不断推出各种限价政策使得销售价格被限制，而地价不断提高导致房企的开发成本不断上升，使得销售净利润率被限制；其次，权益乘数（即提升杠杆）也被政府调控，同样无法继续提高。因此，提高净资产收益率最高效的方式就是提高总资产周转率，即提高周期内资金周转次数，追求利润绝对额的增加。

年化收益率=（投资内收益/本金）/（投资天数/365）×100%=销售净利润率/（投资天数/365）×100%；由于销售净利润率没有提升空间，要提高年华收益率最有效的方式就是缩短投资天数。缩短投资天数的主要指的是缩短资金回流时间。资金回流时间越短，资金需求的峰值越小，项目收益越大。

附图1：资金回流分析图

企业需要缩短资金回流时间，就是以最快的速度售楼和得到银行贷款的放款，并尽量延迟支付建设资金，使得企业能尽可能长时间地占用资金。各地预售和放款的条件不一，按照本文案例项目情况，就是压缩项目从拿地到完成预售节点楼层的时间以尽快开始售楼，以及压缩项目封顶时间以尽快使银行贷款可以放款。因为其它方面不具备标准化施工的条件，所以高周转最常用的方式是采用新工艺、新技术及标准化施工，使得工作穿插前置，通过压缩工序间隔时间来压缩工期。

2、项目案例高周转分析

以某大型房地产在福建闽南地区的项目为例，项目建筑面积30万平方，由30栋别墅和12栋洋房组成。整个楼盘分为四期，确保项目即可以统一竣工备案，也可以拆分为四块进行备案。同时，为了在拿地后以最快的速度推出第一波房源，在项目策划时，项目将第一期再拆分为两批进行建设，即尽可能缩短首推区项目启动时的准备工作量。首推区仅包含1栋高層和2栋别墅。首推区从开工到竣工备案建设周期12个月。该项目实行高周转。

3、单体工程流水作业模型的分析

3.1建立单体工程流水作业进度模型

所谓单体工程流水作业施工就通过对标准层的标准化施工，使所有工作可前置，所有建筑材料可提前下单并批量生产。本单体工程流水作业模型是按照楼层进行施工区段划分，每一楼层作为一个流水节拍，按5天/层的速度安排工作及配备劳动力，以一栋30层的高层建筑为例，具体流程可划分为：

表1：单体工程流水作业模型

3.2保障单体工程流水作业施工的措施：

单体工程流水作业施工的关键在于每道工序的科学合理，以及快速工完场清。为保证单体工程流水作业施工的顺利进行，本案例项目采用了如下一些措施：

①为节省外架搭设及制作悬挑支撑的时间，本案例项目采用了爬架工艺，每层外架爬升时间仅为三小时，远低于钢管外脚手架的搭设时间。爬架由工厂统一生产，具有良好的安全性。

②为了节省木模施工中加工制作的时间以及等待顶板模板拆除的时间，本案例项目采用了铝模模板工艺。铝模由工厂统一制作加工，定型化生存，不占用现场施工时间，按拆速度快，现场能做到工完场清，安全文明施工；

③考虑到项目使用了爬架工艺，且为节省外墙砌筑抹灰及部分构建二次浇注的时间，本案例项目以铝模工艺为依托，采用了全现浇外墙的施工工艺，一次成型效果好。

④对所有施工工序有严格管理，比如由于楼梯井及电梯井部分的铝模施工难度大，墙柱钢筋绑扎时应先绑扎该部分，验收通过后该区域立刻进入铝模工序穿插拼装施工。以本案例项目为例，制定了铝模5天/层工期详细计划及进度跟踪表如下表2：

①由于采用了爬架+铝模+全现浇的工艺，使得外墙腻子可以随主体进度施工，但由于外墙腻子完成后需露天放置较长时间，故本项目选择了灰色外墙纳米保温腻子，既利于成品保护，又省去了做保温层的时间。最后一道面漆待爬架拆除后用吊篮施工。

②为节约项目临时设施施工时间，本案例项目临边防护栏杆直接采用正式栏杆一步到位，即在爬架随主体上升时，所有临边防护已完成。

③由于上部结构还在进行湿作业时，下部楼层已经进入成品保护阶段，这就使得对成品的保护尤为重要。本案例项目采用的是楼层截水的方式处理成品保护问题。

3.3单体工程流水作业工序进度策划

从单体工程流水作业工序进度模型可以看出，从地下室顶板完成后，直至施工至屋面结构层，合计工期7+7+6+5*26+10=160天。当屋面层结构施工时，第19层以下楼层的精装作业均已完成，第19层及以上楼层全部精装作业施工完成需5*12=60天，软装等干作业预留时间40天，即封顶后100天完成所有精装。而预留屋面施工的时间30天，外墙真石漆施工时间70天，即封顶后100天完成外装，该期间室外工程穿插流水施工，做到主体竣工和室外工程竣工同步完成。

同时，为了满足流水节拍要求，反向倒逼设计部门设计前置，倒逼成本部门招采前置，倒逼施工单位配足劳务人员，及时调配相关建设材料，配合项目建设高周转的需要。

4、住宅房地产完整项目穿插模型分析：

只有单体工程流水作业施工还不足以将整个项目的建设进度提高极致，还需要有整个完整项目的全盘穿插流水施工。完整项目的流水作业包括开发推盘策划、勘察设计前置、招采前置及工程策划前置。

4.1开发推盘策划

房地产市场瞬息万变，项目开发必须时刻把握市场动向，及时调整开发策略，故一个完整的项目往往根据其体量的大小及市场情况制定合适的推盘计划。该推盘方案的优点在于：①在项目启动之初，也是项目最困的时候能集中所有优势资源，确保以最快的速度推出房源；②可根据首推区销售的情况及业主提出的意见，对户型、布局等问题及时进行总结，以便对后期建设提供参考；③首推区作为试点区域，在图纸深化及建设施工过程中容易发现图纸问题或不合理的地方并进行调整。

4.2勘察设计前置

高周转首要技术支持是施工图纸的及时到位。根据拿地即启动项目的原则，拿地的当天应该将全套方案设计文本送达规划局。最可行的方法就是提前建立成熟的图库，以及针对首推区先行地勘。这样不但可以确保一旦开工所有图纸地勘都备齐，更能提前启动采购程序确保施工物资需求。

4.3招采前置

设计前置的目的是为了提前进行招标采购和施工进场，通过施工单位提前介入压缩施工措施准备时间，压缩备料时间，压缩图纸自审的时间。

4.4工程策划前置

进行工程策划的目的是为了更合理地安排工序穿插，对设计及招标采购提出需求和建议，以便缩短工期，避免修改返工。工程策划必须具有兼容性，必须根据项目开发计划确定科学的施工方案，确保现场布置合理、方便材料转运、道路顺畅，确保施工不间断满负荷地运作。

综上所述，单体工程流水作业施工更多的是依靠先进的工艺和设备，以及合理的工序穿插来实现。而完整项目流水作业施工则需要大量的设计、采购和工程前置工作，同时必须配合项目开发推盘的节奏，通过科学合理的穿插现场施工，最大限度缩短工序间歇时间，压缩工期。

5、高周转在案例项目中运用

根据对单体工程流水作业及完整项目流水作业的分析，证明了标准化高周转的可行性。按道理来说，住宅房地产项目应该都能按照高周转的这套理论很平稳地高速运转，但是事实上高周转却是受到了各种口诛笔伐。所以，接下来根据案例项目的情况，针对高周转的适用性进行分析。

5.1拿地之前阶段高周转情况分析

采用公司标准图库，且方案图、地勘、施工图设计及审图工作提前启动，图纸准备充足；采用新工艺新技术并提前下单，为高周转提供技术上的保证。因前期时间较充裕，拿地前工作可前置，故该阶段容易实现高周转要求。

5.2开工后至开盘前阶段高周转情况分析

方案报批存在政策风险，时间把控有难度；针对首推区进行突击地勘和施工图设计，确保项目以最快速度开盘回款；及时出装修图，所有配套材料及时下单；各施工单位提前进场，施工图确定后立刻开工；由于时间紧迫，铝模爬架来不及进场，预售前阶段施工均采用木模工艺和人海战术。

5.3开盘后阶段

到达开盘后阶段，主要工作集中在工程策划。根据单体工程流水作业策划和完整项目流水作业策划，采用设计和采购前置以及多项新技术和新工艺，实现高周转速度运行。

所以，从以上的分析可以看出案例项目高周转基本符合本文模型的要求，并且确实取得了成绩。后期由于市场的因素，在项目需要减速时，高周转能根据要求降速，符合项目利益，其高周转速度匹配项目情况。

6、高周转难点分析

通过以上分析，可以明确高周转不仅是一个很复杂的管理过程，其中涉及到建筑工程建设全过程的所有环节；正是由于高周转的难度大，所以高周转的过程汇总容易出现问题，其中最需要关注的方面包括：

（1）开发推盘策划需考虑能整体推盘，又能保证分阶段推盘时各功能区的划分。使得项目建设能根据市场行情随时调整。

（2）开发部门需要深耕当地政府，熟悉地方要求，根据各地特点指导设计，加快规划审批速度。

（3）设计工作前置，建立丰富的成品图库，尽可能做到拿地后立刻能报规划审批，减少重复设计的费用和时间。

（4）招采前置，确保铝模、爬架、防水卷材、钢筋及混凝土供应及时，为高周转提供物质保障。

（5）工程策划前置，做好穿插流水施工策划，既可以避免交叉施工，提高功效，又能提前备料，确保项目建设需要。

（6）严格把控各道工序交接，确保每道工序质量，避免因质量不合格导致大面积返工而影响进度。

（7）加强质量巡视工作，做到随时做随时检测，对有问题的地方立即要求整改，及时纠正工人的错误做法，避免了大面积返工。

（8）定期排查现场劳动力和材料供应情况，及时排除现场不稳定因素，确保高周转顺利进行。

（9）加强材料到场验收管理和内业资料管理，确保施工和监理管理到位，确保材料达到合格要求，确保工序合理，隐蔽验收合格。避免因质量问题导致返工，影响建设进度。

（10）公司加强自律管理，给项目确定合理的建设工期指标。如果公司一直强化进度考核，项目管理团队为确保进度目标的实现，自然会放松质量和安全管理。

由此可见，高周转的难点众多，其中任何一条出问题都将对高周转产生严重影响，甚至出现质量和安全隐患。同时，这些难点都是可以通过加强管理来克服的。

7、高周转的展望

高周转蕴含着管理者的智慧，是整个项目团队努力的结晶，更是企业综合实力的体现。高周转在技术层面上已经没有障碍，其可行性和适用性无需置疑。然而，高周转的流水施工模型又没有统一标准，高周转的速度也因项目而异。企业只有根据自身条件选择最合适的穿插模型，確定最合理的工期，量力而行，才能使得高周转真正高速平稳地运行，实现利润最大化的目标。

参考文献：

[1]程宗帅.房地产高周转模式之初探[J].山西建筑，2019，45（05）：211-212.

[2]姚清振，徐强，孙克阳，李娜.新形势下房地产高周转模式[J].建材与装饰.2018（26）

[3]宋延庆.“新三高一轻”将是地产主流模式[J].城市开发.2015（10）

[4]姚清振，徐强，孙克阳，李娜.新形势下房地产高周转模式[J].建材与装饰，2018（26）：185.

[5]庄伟炼.论高周转模式下的房地产企业现金流管理[J].时代金融，2018（35）：117-118.

作者简介：

吴超雄，建新时代项目管理有限公司，福建泉州。