房价与地价互动关系的实证研究

【摘要】2003-2018年间房价畸高已经成为了社会的热点和难点问题，我国政府积极探索调控房价的解决方案，中国十九大报告明确指出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。如今正处于住房改革的关键时期，有必要对主要大城市进行房价和地价的互动性的研究，为调控房地产政策、建立长期有效的机制提供基础和依据。

【关键词】房价；地价；互动关系

1、地价与房价

1.1地价的内涵

在马克思主义经济学和古典经济学中，土地价格被认为是地租的资本化。我们将从以下几个方面来理解土地价格的涵义：

（1）地价是土地资源价格和土地资产价格的有效统一

土地本身没有价值，不是人们通过劳动创造的产品，但有价格。土地是一个自然历史综合体，具备资源和资产两种特性。土地既具备资源本身的价值，也蕴涵着后期人类社会劳动和科学技术的成果。

（2）地价实质上是土地的产权价格

土地是特殊的商品，土地市场上交易的不是土地，而是土地使用权及其衍生出来的一系列权利。

（3）地价具有明显的上升趋势

从成本构成上讲，随着土地开发利用程度的加深，人们对土地投入的改造成本也在增加，土地的价值不断增加，且土地是没有折旧的，地价随之不断上升；从收益方面讲，使用者在使用某地块时，能收获源源不断的现时和预期收益，所以地价有显著的上升趋势；从土地供求关系上讲，土地资源是有限的，需求处于不断增加的态势中，而供给几乎是没有弹性的，供需不平衡是的地价不断上涨。

1.1.1土地价格的组成

本文研究的是地价与房价的互动性关系，因此本文中提到的土地均为熟地（是指已完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的土地。）目前在我国经过开发后的熟地价格为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

1.2房价的内涵

房价由房产价格和地产价格组成，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我们将从三个方面来理解房价的涵义[1]：

（1）房价体现了消费者、政府、开发商三者之间利益的博弈

实际生活中，房地产的价格变动，是由有用性、稀缺性及有效需求三种特性的程度及其变化引起的。消费者更看重房产的有用性；房地产价格形成的过程体现了三方利益的博弈过程，即消费者希望用尽可能低的价格购买房地产，开发商追求最大利益，政府则兼顾两者的利益。

（2）房价是土地和建筑物价格的统一体

土地具有单独性而土地与房屋有不可分割性。土地有独立的价格，而剥离土地的房屋则不存在意义。从此角度上来看，房价与土地和建筑物价值之和的关系是相关却不可逆转的关系：房价受到土地和建筑物价格的影响，两者是房价的组成部分；但地价和建筑物价格的变动并不是简单地引起房价变动。

1.2.1房价的构成

房屋作为一种特殊的商品，同样要遵循商品经济的规律。马克思《资本论》中商品价值的公式为：商品价值=C+V+M，即商品价值 = 不变资本+可变资本+剩余价值[2]。一般情况下房地产价格主要由土地费用、开发建设成本及利息、管理费和利润等组成。

1.3地价与房价之间的相关性

因为土地与房屋之间特殊的依存关系，决定了地价与房价之间有很大程度的相关性：

1.3.1地价是房价构成的一部分，是房价的依托。

就成本构成而言，地价上涨，开发商开发成本也会上涨，为了保证正常或更多的利润的获取，房价随之上涨。开发商进行房地产开发项目首先要进行拿地，中国的土地实行公有制，因此土地所有权归属于国家，开发商通过招拍挂等形式取得土地，通过缴纳一定的土地出让金等获取土地，土地出让金就属于开发商开发建设房屋的成本。房价的涨跌受到地价和建筑物价值的变化的影响，房价与地价的关系是一种正相关的态势。

1.3.2房价对地价有影响。

开发商是土地的需求者和房屋的供给者。房价上升时，开发商利润增加，会进一步买土地进行新一轮的房地产开发，刺激土地需求，而供给在一定时间内是低弹性的，供不应求，土地价格上升，因此房价上升引起了土价的上升[3]。

1.4地价与房价的区别

地价与房价虽然存在很大程度的相关性，但土地与房屋存在差异，使得地价与房价仍存在很大的区别：

1.4.1土地与房屋的依附性不同

房屋依附土地存在，土地却可以独立存在。由于市场的因素，将房屋价格单独出来评析、将地价从房地产价格中剥离进行分析都是不合理的。

1.4.2土地与房屋的折旧不同

房屋的折旧一般随时间的增长逐年增加，而土地不存在损耗问题，所以土地在单独估价时作为固定资产无需计提折旧。

1.4.3房屋的建造成本对房價存在影响

房屋是房地产的主体，是人们居住感觉的主要来源。而建筑物的价格主要组成部分即为房屋的建造成本，房屋的建造成本对房价有相当程度的影响。

综上，房价和地价之间既存在联系也有很多区别，两者相互联系同时也相互削弱。在实际中土地的实际供给渠道众多，城市土地市场不能得到完全有效的控制，开发商就有机会囤积土地，土地市场的需求与房屋市场的需求并不是真实的反映。

2、地价、房价的互动关系理论分析

2.1地价、房价的互动关系

2.1.1地价对房价的影响具有滞后性

地价是房价的重要组成部分，地价上涨会引起房价上涨，但地价上涨，房价不一定会在短时间内同时随之上涨，这种相应的上涨趋势有一定的滞后性。房地产开发周期长、投资量大，受到很多因素的影响。

2.1.2房价与地价之间是存在较大的关联

经济的快速发展和城镇化进程的加快，带动房价的不断上涨，土地具有较高的稀缺性，是一种有限的资源，可用土地总量在不断减少，而需求却在不断上涨。同时房价的不断上涨促使开发商用更高的价格去获得土地，以期获得高额的收益回报，从而导致土地价格的上涨。由此得出，房价的提高会带动地价的提高。

3、北京市地价与房价的关系实证分析

3.1土地价格分析（图1）

北京在2007年-2017年地价总体上呈上升趋势，2007-2013年涨幅均不大，在2013年之后地价进入一个飙升的阶段，地价呈现出明显的“台阶式”上涨。之后的地价虽然依旧上涨，但仍然是平稳的。出现这种原因的情况主要是北京在2014年初时进行评测作为标准的基准地价已经11年没有更新，地价房价一直都在上涨，而选用的标准却没有更新，由此造成了北京地价水平变化的异常。

3.2房屋成交价格分析（图2）

北京从2003年到2017年房价涨幅超过十倍，北京作为中国的首都，是国际化的大都市，也是人口超2170.7万的超大城市，随着城市化人口的快速涌进和北京经济的快速发展，北京的房价在21世纪初至今也发生了翻天覆地的变化。北京的房价走势大概可以分为五个阶段

第一阶段2000-2004年为平稳慢升期，国家正式施行土地招拍挂的制度；政府大力鼓励房地产建设；人们购房及投资的意识逐渐苏醒、对房地产的需求稳步上升。

2004-2007年为快速上升期，北京的城市化迅猛发展；中国房地产行业进入了黄金时期；政府调控经验不足；北京申奥成功，获得了世界更多的关注，同时确立了国际一线大都市的地位；因此从2004年开始房价增速明显加快。

2007-2008年短暂下滑期，政府经过几年的逐步调整，进行严格的宏观调控；奥运热逐步退去；同时国家大力发展保障性住房，如经济适用房等建设量提高；同时受到国际金融危机的前期影响；

2009-2010年时空飙升期，金融危机正在持续；国家进行宏观调控，扩大内需；开发商积压房源均不出售，导致供不应求，一房难求。

2010至今，调控博弈期，形成保障性住房与商业性住房符合北京实际的住房体系；颁布史上最严“限购令”

3.3地价与房价关系研究分析

地价房价比即为土地的价格与房屋销售时的房价比，2017年全国地价房价比为23.2%，这一比例在2018年为31.29%。北京的地价房价占比呈现一个波动的趋势，在 2014年左右达到峰值，之后有进一步的回落。

对北京房价地价变动的分析：供给方面，北京寸土寸金，加之近些年来土地的过度开发和城镇化速度过快，在远离北京城区的五六环可供开发的土地也相对较少；房地产热一直都未退去，房地产的巨大利益吸引着买房者买房投资，而房价和地价的不断提升也进一步增加了房屋的投资成本。

4、建议

4.1完善住房保障体系

政府要抑制房价的上涨，需要建设更多的经济适用房和廉租房，完善当前的住房保障体系，科学规划商业房中的大中小户型，将更多的关注点偏移至中低收入群体，保障生活困难的居民，努力做到全民住有所居，向实现全面小康的目标进行靠拢。开发商要紧随政策，在开发项目中适当增加廉租房和经济适用房的比例，政府也应该鼓励开发商增加商业性保障住房的做法，在政策上予以优惠，如土地供应上购买土地适当减少费用、在开发贷款时降低利率等。

4.2政府要加强对房价的宏观调控

从货币政策方面来说，政府要响应中央政府的号召，严格控制炒房行为，打好宏观调控的组合拳，防止房地产经济的过度膨胀和泡沫化，平衡房地产信贷。北京政府必须通过税收政策及相关的政策调节不同群体之间的贫富差距，缓解市民住房结构矛盾，以促进房价和地价的平稳均衡发展。

4.3要建立房价、地价的动态监测机制

相关部门必须要建立房价与地价的动态监测机制以保证房价与地价的协调发展。北京市要充分利用当前的监测网络，及时更新基准地价，实时监测地价与房价，使地价与房价在正常的变化范围内浮动，不可使房地产市场畸形飙升。

参考文献：

[1]李村璞，何静.我国地价与房价动态关系的实证研究——以北京市为例[J].经济经纬，2011（4）：56-60.

[2]温海珍，吕雪梦，张凌.房价与地價的内生性及其互动影响——基于联立方程模型的实证分析[J].财贸经济，2010（2）：124-129.

[3]艾建国，丁烈云，贺胜兵.论房价与地价的相互关系—基于北京、上海、武汉数据的实证研究[J].城市发展研究，2008（1）：77-83.

作者简介：

李璐璐（1997.8-），女，汉族，河北辛集人，本科在读，华北理工大学，研究方向：土地与房地产管理；

谢雨初（1998.2-），男，汉族，浙江温州人，本科在读，华北理工大学，研究方向：信息化与管理创新；

陈倩（1997.5-），女，汉族，浙江湖州人，本科在读，华北理工大学，研究方向：劳动与社会保障专业（医疗保险方向）。