布鲁塞尔的物业管理特色

刘少才

布鲁塞尔是比利时最大的城市，更为巧合的是，布鲁塞尔距巴黎、阿姆斯特丹、波恩、卢森堡、伦敦的距离几乎相同，所以被人们称谓“欧洲首都”。这里还是欧盟和北大西洋公约组织总部及国际原子能机构所在地，同时有700多个国际组织和100多个外交使团在这里设立总部或办事处，及超过1000个官方团体的日常会议举办城市。也因为这个原因，布鲁塞尔的居民中有27%是外国人，使它成为一个真正意义上的国际化城市。这个城市有很多特色，物业管理就是其中之一。

建筑特色——没有两栋相似的建筑相邻

旅游大巴驶进布鲁塞尔市区，导游就告诉大家要仔细看这里的建筑，相邻的建筑都不一样。的确，就是主街道两侧的建筑，不论是民宅还是商家或写字楼或办公楼，都没有一样造型的，造型各异不说，高矮颜色也不相同。

原来，布鲁塞尔这座城市讲究对比的景致来提升城市的档次和设计人员的素质，一方面要让城市亮丽起来，另一方面不会让设计人员躺在功劳簿上睡大觉，所以制定了“禁止两栋相似的建筑物毗邻而立”的法律。

布鲁塞尔新城区看到的建筑物都是各有特色，就是当地居民也很难说是什么流派。这些建筑的材料也正是比利时倡导的新型节能、环保建筑材料。

比利时的建筑业比较发达，在建筑节能方面也走得比较靠前。不少建筑公司建楼时，除了使用加厚外墙保温层、利用“断桥”式窗框、使用中间充惰性气体的中空玻璃等欧洲比较普及的技术外，在利用太阳能、采集雨水、中水（淋浴等生活用水的二次利用幅环等方面也做得很精心。

古建筑是人类的财富，一不小心还能成为世界文化遗产。然而人类社会总是飞速向前发展，人们的思维不可能老是停留在一个“古”字上，社会总是在日新月异，不可能永远的一成不变。比利时首都布鲁塞尔的新建筑即便是楼挨着楼，不论怎么相联，不论怎么亲密无间，都没有一样的脸谱，这在欧洲是独一无二的。

在布鲁塞尔，热爱、保护自己的传统文化，将城市建筑当作为艺术品来善待早已成为共识，所以，在这城市有典型的巴洛克等艺术的老风格建筑，也有多姿多彩的新风格建筑。那些新风格的建筑统称为现代建筑，就是那些很有特色，大街小巷的高楼都是不同式样的建筑，也就是楼挨着楼但绝不允许一样的设计，真可谓五花八门独具匠心，这些均被称为现代化建筑。在西欧旅游，人们对像意大利罗马的古建筑无不称奇，其实从西欧转了一圈再看布鲁塞尔的现代化建筑，的确也很有特色，的确与众不同。

布鲁塞尔现代化建筑的兴起，始于建筑师维克多-奥尔塔，维克多-奥尔塔1861年出生于比利时的根特古城。他的现代建筑理念是：应该很好的与周围环境融合在一起，成为一个相互谐调的整体，而不应像传统建筑一样拘泥于建筑形式。在欧洲，维克多-奥尔塔设计的城市建筑被认为是人类非凡创造力的杰出表现，代表了新艺术运动的最高表现形式，对其后的艺术和建筑产生了深远的影响。布鲁塞尔以后的建筑师们受他建筑新艺术的影响，以后的建筑物才出现楼挨着楼而非一样图纸设计建筑歷程。

布鲁塞尔是一座拥有1000多年历史的古城市，城内不乏有哥特式、文艺复兴式、路易十四式等古建筑，游人至此，宛如置身于中世纪的气氛包围之中。到了布鲁塞尔的市中心大广场可以说是古建筑最集中的地方。100多年前，法国大文豪雨果曾称赞它是“世界上最美丽的广场”。

物业管理特色——24小时随叫随到

在布鲁塞尔行走，不论是新建筑还是老建筑，总体看起来就是没有旧建筑，就是那些文物级的老建筑，外立面经过保养粉刷，也与新建筑无异，有些老建筑只能从造型上判断。这一切的功劳与当地的物业管理是分不开的。

带着物业管理这个问题请教“地导”（当地的华人导游），他向我讲解布鲁塞尔物业，让我很惊讶，他说布鲁塞尔的物业不属于政府行为，只要你有能力，一个人都可以开一家物业公司，不需要注册资金，前提是你得有能力，不能是皮包公司，必须接受物业总公司指导，必须如实纳税。法律规定，有10套以上住房的公寓楼就必须交给物业公司来管理。一些“夫妻店”式的小物业公司通常接手这类楼房，事情少，当然挣钱也少。别看挣钱不多，但你既然注册了公司，就要为此负责，遇到突发事件，就根本没休息时间，物业管理这一行是全天候职业，24小时为户主服务，必须做到随叫随到，只有业主满意了，公司才能生存和发展。所有的公寓楼、居民住宅区都有物业管理公司的联系电话。业主有事找物业公司，你不接电话都不行。

物业从业人员特色——必有相关专业的高学历

随着社会的发展，政府对建筑环境质量要求高，人们对物业管理行业的要求比以前严了。近几年，可不像以前了，以前你想挣钱，谋个职业，开个物业公司，只要递交申请，考核合格后，上级有关部门就会发你执照，挂牌营业，分管管理区。现在不行了，从1993年开始，比利时有关部门出台了新规定，物业管理从业人员必须上过大学，必须是相关专业的毕业生，比如财会、几何或建筑专业。有了文凭只是第一步，还要参加职业培训，然后实习，在得到房产专业学会的认可后方有资格干这行。获得认可也不是一劳永逸，从业人员每年要交纳350欧元接受“继续教育”，学习新的法规政策。难怪笔者看在布鲁塞尔没有旧建筑，原来都是内行人保养的杰作。

开物业公司，挣着业主的钱，得为业主服务。“地导”说：“业主才是物业公司的上帝。业主打电话求你，你不马上到场，叉提不出正当的理论，业主就要投诉你，那样等着你的麻烦事就多了。”“地导”说，他家那一片有30多栋楼，2000多名居民，管他们这片的物业公司算老板在内只有5个人。老板、会计、秘书（办公室主任），可见老板也是职工。干活时，5个人人手不够时，就得临时请临时工，业主对物业公司的服务都很满意。

从业人员素质特色——培训在先

要是在我们国内几个人组成的小公司还能干大事吗？人们肯定会发出这样的置疑，事实上，这正是国情不同的所在，比利时10人以下的小公司（属中小型企业）或家族式公司成为比利时住宅物业管理与服务领域的主体。

比利时物业管理的为什么好？给外国人的印象，街上为什么看不到旧建筑？原来比利时从事住宅物业管理和服务的公司很多，市场竞争非常激烈，为了减少成本、降低消耗，多数物业公司并不配备属于自己的清洁、绿化、安全、水电维修等专业人员，而是在服务市场上选择专业公司建立合作关系或签订服务合同，以保证物业服务的时效性与高质量，其好处是让住宅物业公司在经营活动中节省了大量日常开支。

不过，比利时对物业管理与服务公司的人员素质有较高的要求，经理不仅必须具有大学学历，而且还要经过物业管理、电脑、财会、建筑、水电、环卫、绿化等方面的基础训练，在得到物业专业协会的认可后才有资格从事这个行当，而且每年还必须接受一定时间的在職培训。

物业公司必须保证公共使用面积范围内的公共设施处于良好状态，包括建筑物内、外各种管道和线路的正常使用，即便是业主住宅内的“自理部分”出现故障，也可以要求物业服务公司找专业人员修理。出现物业纠纷可以通过“协会”商议解决，也可通过民事诉讼裁定。

对中国人来，凡事最关心的都费用，而据“地导”说，虽然物业收费有些弹性，但也不是满天要价，还是有一定的标准的。房产专业协会对物业收费标准规定了指导性意见，物业公司可以在一定的范围内，通过与业主的协商自行掌握收费标准，费用按月计算。物业公司的收入来自业主支付的管理费，那就要百分之百地满足业主的合理要求，业主满意度高，物业公司才能有更多的利润。

国家宏观上对房屋管理特色——所有房屋都要征物业税

在比利时，所有的房屋都要征物业税，这与物业管理费是两个概念。在比利时，对于普通老百姓来说，这个税还是相当大的一笔支出。因此，一般买房都是自住，很少有炒楼花的。从一条国家级的规定看，房地产业自然就比较稳定，房价不会大起大落，不会直接影响民众的日常生活。

对于住宅，分新房和二手房两种情况。对于新房，买房的第一年，要收取增值税，统一为住房市场价格的21%。这个税由开发商或房产拥有者交纳，一般也就含在房价里面了。另外，对于住满5年以上的老房子，如果要进行大装修，也要收取增值税，价格为装修材料费及人工费的6%。

在比利时，新建房很少，人们一般都是买卖二手房，而新房到第二年起也就是二手房了。对于二手房的物业税是这样征收的：所有住宅都被看做是有出租收入的房产，也就是说，只要是住宅，不管你是自住，还是出租给别人，都要对业主收取物业税。各大区都有一个叫做物业税管理处的部门，在每年的固定日期，这个部门会综合你房子的大小、条件等情况，对你的房产在一年12个月的出租收入进行“估价”，然后，业主必须交纳这个估价的30%到50%，作为物业税。自住房或者是没有出租的空房相同对待。每年交一次。至于究竟是30%还是50%，要根据你房子的地段来决定。如位置相对好200平方米的房子，一年交物业税4000欧元，要是用国内的收入比，如同天文数字一般。