农村宅基地概述及其使用权流转探讨分析

王显凯

[摘要]农村宅基地是农民的生活保障，目前农村宅基地建设没有完善的法律体系进行规范，宅基地使用权流转收益分配不合理，缺乏监督，导致宅基地流转中存在各种问题。本文从目前宅基地流转模式和存在主要问题进行分析，就完善宅基地流转市场提出意见和建议，为农民自身利益和农村建设提供帮助。

[关键词]宅基地流转；使用；权现状；建议

1、引言

农村宅基地使用权是我国特有的一项用益物权，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。根据我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体所有，该法第六十二条进—步规定，宅基地一户一宅，面积不得超过省自治区直辖市规定的标准。村民自建宅基地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的住宅和村内空闲地。

2、现状分析

按照农村宅基地的流转方式进行划分，可以分为出租流转和买卖流转模式；按照流转的对象进行划分，可以分为村集体经济组织内部转让和村集体经济组织外部转让模式；按照参与宅基地流转的主导主体进行划分，可以分为个体主导自由租赁和政府主导转让模式。

2.1出租流转与买卖流转模式

农村宅基地出租流转模式大多发生在地理位置较为优越的城中村、城市郊区，这类地区租房便宜，管制较为疏松，是外来群体的集聚处。

随着城市化进程的加快以及农业用地规模经营的发展，宅基地买卖现象呈现出加速增加之势。根据我国《物权法》规定，我国农村宅基地使用权的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。茌实际过程中，许多的农村宅基地买卖是不符合条件的，从而造成了许多宅基地权属纠纷的发生。

212村集体经济组织内部转让和村集体经济组织外部转让模式

农村宅基地村集体内部转让模式是发生在村集体内部人员之间的，—般是在村集体内部人员的见证下，转让双方凭借口头协议或签订书面合同，进行房屋出售或者房屋转让，宅基地随着房子的出售、转让而发生出售和转让。

农村宅基地村集体外部转让模式是指村民将自己闲置的空余房屋出售和转让给村集体外部人员，宅基地也随着房子的出售、转让给村集体外部人员.这种流转模式不符合法律规定，不被国家允许。按照现行法律法规定，除国家征收征用、集体收回空闲宅基地外，农村宅基地只能在本集体经济组织内部之间进行流转，不得出租、转让给本集体以外的成员。

2.3个体主号租赁和政府主导转让模式

宅基地出租者往往会茌经济利益的驱动下，为了获取更高的租金而多占、抢占宅基地，搭建违章建筑使得宅基地使用权属不明晰，也造成了这部分居民点用地布局不合理、建筑混乱、基础设施条件不完善、治安条件差、居住基本生活安全难以得到充分保障。

在农村，还有一部分农村宅基地流转是政府主导的，为了调整农村建设用地的结构与布局，优化土地利用配置，缓解农村居民点用地矛盾，政府对农村宅基地的使用权属通过一足的方式进行了相应的调整，这些方式包括旧村改造、两分两换、宅基地换房等。政府通过这些方式，在一定程度上提高了农村宅基地的使用效益，改进了农村区域形象。

3、存在问题

3.1大量闲置

宅基地闲置的类型有多种，主要有建新房不拆旧型、老宅基地过剩型、继承宅基地闲置型、迁出地宅基地闲置型、储备宅基地闲置型等。虽然我国《土地管理法》第六十二条明确规定了一户只能拥有—处住宅的原则，但在实际调查中发现农村大量存在着“一户多宅”的现象，农村宅基地得不到合理的利用。

3.2无法进入土地市场参与流转

我国法律限制了农村宅基地的流转，大面积的农村宅基地不能作为市场要素合法的进入土地市场参与市场流转，这影响了土地市场的正常秩序，不利于農村土地尤其是建设用地的合理利用，导致土地利用混乱，阻碍了明晰农村土地产权系统的建立。限制流转使宅基地使用权流转范围过于狭小，阻碍了我国社会经济的发展和农民生活水平的进步，成为了我国城镇化进程中的—块绊脚石。

3.3私下流转普遍

大量的农村宅基地私下流转行为是不符合国家的法律法规的，在这种情况下，这些流转行为得不到法律的保护，因此很容易引发宅基地使用权权属纠纷问题，不利于保护农民集体经济组织的土地昕有权和农民的土地使用权。农村宅基地使用权权属不清晰已经成为了影响社会和谐的一大关键因素。

4、相关建议

4.1建立和完善相关法律制度，完善宅基地使用权登记制度

国土等有关部门应做好政策的宣传，加强村民对宅基地流转政策的认识程度。同时国家层面应完善并出台农村宅基地流转相关法律制度，对出租、出售宅基地的行为逐渐合法化，使宅基地流转有法可依。

4.2结合村镇规划，合理组织毛基地布局

目前农村宅基地的建设缺乏有效的规划，存在私搭乱建、“一户多宅”、房屋空置等行为。当地政府应加强领导，增加相关规划的严肃性，严格遵守一户一宅制度。对于闲散的宅基地，集中组织、统—规划，提高宅基地利用效率。

4.3合理分配宅基地使用权流转收益

宅基地流转收益除去税收部分，大部分应该归属于村民，可以促进流转，而不是让其变为闲置地；作为行使组织管理职务的村集体经济组织亦需要获得部分收益。同时，明确最终受益的流向应该是农村农业，取之于农，用之于农，更好地为农民生活提供服务。

4.4完善社会保障体系

农民离开赖以生存的土地，吃饭、住宿等生活问题难以解决，通过建立农村合作医疗、养老保险等保障体系，解决农民的后顾之忧，因此完善的农村社会保障体系是促进宅基地流转的保障。此外还可以通过获取宅基地流转收益，缩小城乡收入差异，促进宅基地使用权流转市场化。