房地产开发成本的有效控制措施

任程青

【摘要】本文从房地产开发过程中容易失效地环节引申开来，研究施工项目的工程质量、成本与生产进度之间的制衡关系，在不影响工程质量及项目进度的前提下，寻求成本的有效控制措施，合理控制房地产开发的建造成本。

【关键词】房地产；成本；失效；控制措施

1、引言

在成本控制方面，开房地产发企业通常仅仅重视施工阶段的建设成本控制，却不重视决策、设计、招标、结算等可以把控的阶段。尤其是有时为了降低设计成本，忽略了对成本控制的设计理念，常常误认为设计费降低了就是降低成本；不够重视项目的可行性研究阶段及投资决策，而这些往往却是成本控制的重要方法和措施。

2、失效环节

房地产成本控制是在工程质量和进度都能满足的前提下，通过有效的方案和措施，使建设成本降到最低。如果项目管理人员只注重成本目标，仅关注分解后的各个子项，忽视了外部环境的变化。当通过盲目删减项目或降低设计标准来解决实际的成本超支的问题，容易导致项目功能影响或者下降。

2.1不重视决策阶段的成本控制

房地产项目的决策阶段是房地产开发企业成本控制的关键阶段。尽管在决策阶段成本费用的使用并不多，但对整个项目的成本控制起着重要的作用，将直接影响整个项目的成败。由于一直处于卖方市场，很多房地产开发企业不重视决策的成本控制，只重视项目建设和销售而忽略了策划的重要性。

2.2忽视设计阶段的成本控制

房地产开发企业通常更加重视施工阶段的成本控制。一个常见的误解：项目成本包含在“看得到”的实物量中，把工作重点放在加强预算审核，安排施工全过程的材料和质量监理上。然而设计合同中仅约定设计内容、设计要求、时间进度和设计费用等条款，很少把设计造价控制作为对设计单位的合同约束条件。设计单位习惯从设计的美观性、符合设计标准规范、保证设计安全等目标出发，缺乏控制造价成本的意识。

2.3招投标未起到成本控制的作用

目前房地产项目真正实行招投标的不足70%。一些房地产公司为了赶进度规避公开招标，有些公司采取各种变通的方式，先内定中标单位再后补公开招標的程序，甚至肢解标的来达到不公开招标的目的。虽然政府有相关的招投标管理条例，但工程招投标依然若隐若现，没有起到成本控制的作用。

3、有效控制措施

随着逐步实施对房地产行业的宏观调控政策，房地产市场在更加激烈竞争的形势下，房地产开发企业对行业的快速稳定发展，已成为一个重要课题。除了适销对路的产品开发，还有一项重要的内容就是房地产产品的价格。如何最大限度地减少建设成本和提高企业的投资回报率，合理确定工程造价是降低成本的关键所在。

3.1设计管理

在建设项目的总成本中，虽然设计费只占1%～2%，但对工程造价的影响达75%以上，设计的功能和质量能否满足使用要求，不仅关系到建设项目的投资额及投资周期，而且还会影响项目建成后的使用效益。如果设计方案确定，也就确定了工程造价，想要从根本上改变了工程成本，有效控制工程造价，就需从工程设计阶段的管理着手。

限额设计是一种有效地成本控制手段。简单地说，就是要按照可行性研究报告或者核准的投资估算来控制初步设计，再根据批复的初步设计概算来控制施工图设计。把每一阶段确定的估算或者概算额及工程量先分解到各个结构、建筑等大专业，在分解到各分部分项工程。各个专业在满足使用功能的前提下，对设计方案进行评估和筛选，挑选出最优设计方案。在施工图设计阶段，严格控制规范上及技术上不合理的设计变更，以确保该项目总投资的有效控制。它不只是一个经济问题，更准确的说，是一个技术和经济相结合的问题。

限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节，一项关键措施。应培养设计人员的工程造价意识，在设计时以投资或造价为出发点，设计出符合造价要求的方案。房地产企业造价人员应及时对设计方案进行测算，并及时反馈给设计人员给出调整建议，达到动态控制投资的目的。

3.2招投标管理

实行工程招投标是为了通过引进市场竞争机制择优选择中标单位，有效降低工程成本。在编写招标文件时，内容应完整全面、规范严谨，充分考虑项目的具体实际情况。例如在大型项目招标活动中，因涉及市政道路翻交但时间无法确定的情况，在编制招标文件及工程量清单时，要求投标单位充分考虑这一因素，以措施费的形式一次报价包干使用，竞争报价，平均报价为80万～120万之间，实际经投资监理测算，实际造价达250万，通过这一手段有效避免不确定因素对工程造价的影响。

目前房地产项目工程造价最主要的控制阶段之一就在于招投标。开发商如果能采取科学合理的方法，不仅能解决传统评标方法带来的现实问题，而且还能实现项目开发“低成本、严质量、短工期、高效益”的建设目标。“经评审的最低价中标法”越来越多地在房地产开发项目中得到应用，使房地产开发企业在竞争中处于有利地位。

3.3合同管理

合同管理是否健全，将直接影响房地产企业的经济和社会效益。因此，要提高合同管理的组织，内容和系统，造价人员积极参与订立，审查，会签施工合同等环节的工作，熟悉标准版本的合同内容，学习房地产行业的相关法律、条例及规范，对于直接影响到工程造价的，如合同价格和计价方式、合同价格调整原则、主要材料价格的确定和调整方法、措施费等内容都要明确约定。总之要充分发挥合同管理的约束与监督职能，作为工程造价的控制保障。

3.4分阶段结算管理

工程造价结算跨度贯穿整个项目始末，全过程造价管理与最终的工程结算有着不可分割的联系。在房地产开发建设项目的不同阶段，过程中造价处理的方式也可能会与工程竣工结算有所差别。2013版清单计价规范规定，竣工图纸已不是竣工结算的唯一依据，过程中确认的计价内容（如设计变更、签证等）可直接计入工程结算。通过结算方式的转变，推行分阶段结算，简化竣工结算已成为发展趋势。但目前实施情况并不理想，这既有对方式改变地不适应，也缺乏对工程价款分阶段结算的认知。

分阶段结算方式的实质是把竣工结算的编制与审核工作提前，避免不必要的重复工作，提高竣工结算的效率。传统竣工结算模式的不足成为工程结算拖延的一个重要原因，根据房地产项目的特点，一般可分为桩基工程、基坑围护工程、地下结构、地上结构、精装修等阶段进行分项结算。

对承包人而言，如果整个工程至竣工后再进行结算，工程款回笼的速度就会相对滞后，垫资周期过长，资金利息成本会有所增加。对房地产开发企业而言，在结算完成后会有较大的资金压力，后期的成本控制较为困难。通过分阶段结算，承包人能及时回笼资金，使工程款的支付形成良性循环，同时为项目按进度计划顺利完成提供有力的经济后盾。使房地产开发企业也能及时完成成本核算。

结语：

房地产开发周期长，若只重视施工阶段的成本控制，对于其他可控制关键节点不引起重视，是无法有效地取得房地产开发成本控制的成功。只有从项目各阶段的关键节点进行把控，从设计源头上控制成本的原则，熟练运用评标办法、重视合同管理、推进分阶段结算等方式实现房地产成本的真正可控。

参考文献：

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