论房地产成本管理中成本造价全过程控制应用

曹伟

【摘要】近年来，房地产在中国的发展比较迅猛，国家为了房地产发展朝着制度化的方向发展，对房地产产业进行了一系列的宏观调控。其中对于新形势下房地产工程成本造价就做了一个全面的预测和控制，从而取得更高的社会效益和经济效益。本文通过对房地产项目成本造价全过程控制做了一个分析，得出管理成本造价全过程控制应用。

【关键词】房地产事业；成本管理；成本控制

为了能够使经济更好更快的发展，国家对于房地产事业做了一个系统的理论规划，房地产超一定的轨迹发展，这样做的目的不仅能够控制房地产的发展，不是也能够缓解土地压力。但是这样的规划无疑会使房地产的利润变低，房地产商为了使利润最大化，就提出了成本管理中成本造价全过程的控制。

一、房地产成本管理过程内容

对于房地产成本管理要分为好几个阶段，每一个阶段都会涉及到不同的单位和利益，因此成本控制必须要把握全局。其中各个过程包括项目决策阶段的工程造价控制，项目规划阶段的工程造价控制，招标和合同制定阶段的工程造价，施工阶段的工程造价以及结算阶段的工程造价等5个内容。

二、房地产各阶段成本控制方法措施

因为房地产项目的工程量比较大，而且回收资金的周期比较长，稽核建设的每个环节都要加入巨大的投资，因此房地产的成本控制必须在施工的每个阶段做一个合理的规划，这样才能够有效的控制造价成本。

2.1项目决策阶段的工程造价控制

项目化决策阶段要对项目的总体类型做一个具体的把握，首先要确定合理的项目建设规模，这样的规模要考虑到自身的资金运转状况和现有的工程技术水平。其次要确定适当的建设标准，标准的制定既不违反国家的相关规定，同时也能够与当前经济发展所配套，要考虑到项目之后的重建扩张。再次要选择科学合理的方法，科学合理计算方法，能够使工程造价的估价，得到最为准确的评估，对于前期的经费投入（基础设施费，拆迁补偿费，土地征用费，开发间接费，销售管理费，安装工程费等）要做合理的预算。最后做合理的财务评价，就是将前期所需要的所有费用编制成财务报表，对于项目能否盈利？以及项目的风险做一个评估，依据多方面的数据，做出最合理的决策。

2.2项目规划阶段的工程造价控制

一旦项目规模项目标准确定之后，房地产商就可以寻找一些权威的房建机关，和知名的设计单位对自己所定下的项目，进行合理的规划，项目规划过程当中的成本造价包括以下几大方面：

2.2.1设计方案的合理性

合理的设计方案会使经济成本尽可能最低，所以设计方案一定要体现现阶段的环保，节能，抗震等应用性比较长的设计方案。

2.2.2设计方案量化评估

对权威机关或者知名单位设计的设计方案要做一个量化的评估，综合考虑时间，价格，实用性等方面，看看设计方案能否达到最大的经济效益和社会效益？通过对几个设计方案的量化评估，确定最优的项目方案。

2.3招标与合同阶段的工程造价成本控制

在招标和合同阶段，主要涉及到开发商，与业主之间的利益纠纷，为了能够使房地产商和业主之间不能够得到最大的经济效益，就必须在招标与合同阶段对工程造价有一个合理的控制。具体来说，在这个阶段也要做好以下几大工作：

2.3.1确保招标的公平公正性

在招标工作开展之时，要确保招标的公平公正性，本着这样的原则，房地产商要对项目的实地进行考察，避免一些房建企业走后门走关系虚张夸大，这样对于项目成本造价控制有很好的帮助。

2.3.2收集招标单位信息

房地产商对于建设单位的信息也要有一些收集，这样才能够做到知己知彼，对于日后的投标工作，以及工程造价控制有一定的帮助。

2.3.3遵循合理低价者中标的原则

对于各个建设商所推行的介绍方案，尽量选择合理低价的中标原则，那不仅能够控制工程的质量，同时也能够控制工程的造价成本。

2.3.4強化合同的法律效应

在合同制定阶段，一定要遵循一定的法律程序，对于合同所拟定的各项条款，要谨慎的审查，对于一些复杂的合同条款，要请一些法律专家进行鉴定和评价，以确定合同对业主和房地产商都有一定的利益，然后再签署相关的合同。

2.4施工阶段的造价控制

项目在施工阶段，由于工程量比较大，而且涉及到的企业和利益是非常多的，能够在施工阶段做合理的造价控制，就必须对施工的各个环节进行严格的把控和监管，具体可以分以下几个环节进行工作：

2.4.1工程费用面签

在具体的施工环节，很多的费用是必要的工程费用，而这些工程费用一定要经过业主或者是房地产商面签，面签的时候一定要对现场进行精确的把握，确定工程材料的质量，确定工程变更的每一个环节，不在做大量的数据收集，确保面签是最合理的科学方案。

2.4.2保存原始资料

施工过程当中要时时与原始的资料进行比对，积极发挥监理在工程施工过程当中的作用，还要对施工之后的材料进行收集和整理，以便对下个环节的工程造价进行合理的评估。

2.5结算阶段的工程造价控制

对于项目工程来说，结算阶段是至关重要的，而结算工作也要突出工作量大，时间短，工作质量要求高等特点，为了控制结算阶段的工程造价，就必须要注意以下几点：

2.5.1重复审核工程造价

很多的房地产商对于工程造价有专业的评估知识，所以大多委托一些中介公司进行审核，而这些中介公司，在审核过程当中，有可能与施工单位进行一些利益上的交易，这样可能会使工程造价有一定的提高。为了能够完善这样的审核制度，必须在工程结束之后，由公司派出专业的审核人员进行2次重复审核，审核过程当中还要派专人监督，将审核之后得到的数据，与之前的中介公司数据进行比对，如果发现审核数据有非常大的出入，还要对此工程造价进行重复审核，这样多次的审核，确保工程造价的最低。

2.5.2遵循合同规定

等待结算完毕之后，地产商应该整理之前的项目规划方案，给项目的质量进行很好的评估和现场的管理，遵循合同规定，与业主进行协商和交接。对于工程项目当中出现的一些违约状况，要做合理的处罚，这样也能够降低工程造价成本。

结语：

项目工程的建设，从房地产开发商来说是为了达到预期的盈利目标，为此必须要在各个环节上做好严格的管理，培育良好的管理团队，让管理团队在工程的开发和造价控制上起到应有的作用，这样才能够确保项目工程的以最大化。

参考文献：

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