今年楼市“稳”字当头

李焱

在连续近两年的严厉调控下，我国房地产市场热度有所下降，房价涨幅明显趋于平稳。

1月16日，国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，去年我国70大中城市中，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计平均涨幅同比均回落。以一线城市为例，2018年1-12月平均同比上涨0.5%，涨幅较上年同期回落9.6个百分点;二手住宅方面，同比上涨0.7%，涨幅比上年同期回落11.3个百分点。业内人士表示，热点城市房价的拐点已经出现，预计未来一段时间房地产调控政策仍以微调为主，房地产市场将维持降温态势。

主体调控政策以稳为主

2018年，我国房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。2018年3月，全国两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”，这两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。与此同时，各地方延续2016、2017年因城施策的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。

中国指数研究院提供的数据显示，2018年，一线城市楼市总体成交量相比2017年微降3%，二线城市楼市总体成交量同比上升7%，三线城市楼市总体成交量同比下降12%。整体来看，2018年房地产市场因城施策，供求平衡精准调控下，价格趋稳。截至2018年12月，百城新建住宅价格环比涨幅连续26个月在1%以内。

中指院进一步分析指出，“可以说，近期房地产市场出现的变化和调整，正是这一轮始于2016年的调控政策取得的积极效果。但我们也要清醒认识到，支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固，稳定市场预期的效应正在不断强化。由此，当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大，很难出现轻易转向。基于短期调控政策取得的时间窗口，各地政府正在加快改善供求结构，扩大有效供给，提升各层次需求的保障水平，为中长期市场供求走向平衡积累基础。”

近期从中央层面释放的政策信息来看，预计2019年在房地产市场保持稳定运行的前提下，主体调控政策仍将以稳为主，维持房地产市场平稳发展的长效机制也将加快建立。2018年末召开的中央经济工作会议再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，全国住房和城乡建设工作会议强调“2019年将以稳地价稳房价稳预期”为目标。年终两大会议奠定了2019年楼市调控的主基调仍然是“房住不炒”。住房回归居住属性的进程不会停止，这将是一个长期、持久坚持的政策导向。

日前，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，当前中国经济运行保持在合理区间，总体平稳、稳中有进的态势在持续发展。2019年房地产投资取决于很多因素，比如调控政策、房价的走势、企业拿地的积极性等很多因素。

“综合起来看，企业整体预期也还是比较稳定的。从最近几个月看，土地的成交略有放缓，2019年房地产投资大体来讲还能够比较平稳，但是稳中略降的概率可能更高一点。”毛盛勇预计并进一步强调，“我们要清醒地看到，前期楼市存在的投机炒作现象已经使其积累了不少金融风险。各级政府出台调控措施、促进房屋回归居住属性，就是为了促进楼市稳定健康发展，从而为稳增长创造环境。因此，目前的楼市调控不可能是一阵风，‘房住不炒是需要长期持续的政策基调。”預计未来楼市总体平稳、波动降低将会是大概率事件。

更加强调因城施策

从近期地方密集召开的“两会”以及住建部门年度工作会议透露的房地产调控政策看，因城施策、确保当地房地产市场稳定发展仍是各地主要方式和政策目标。

具体看，各地政策调控力度不一，因地制宜、一城一策、培育发展租赁市场等成为多地房地产调控政策的关键词。

河南省“两会”提出，2019年将继续落实房地产市场调控城市主体责任，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。

福建省“两会”指出，2019年要健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期;坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁住房建设，培育租赁市场，完善住房保障体系。

江苏省“两会”指出，2019年要加大住房保障力度，落实好城市主体责任，因城施策健全市场体系和保障体系，着力解决好城镇中低收入居民和新市民住房问题。

江西省近期召开住房城乡建设工作会议，强调继续保持调控政策的连续性稳定性，加强住房公积金运营监管，强化房地产交易监管，治理房地产市场乱象。

北京“两会”提出，2019年将出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定;多渠道建设筹集租赁住房5万套（间）、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。

上海市住房城乡建设管理工作会议强调，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性和稳定性，坚决遏制投资投机性购房，着力稳市场、稳房价、稳预期，并提出2019年确保新增供应6万套保障性住房，完成50万平方米中心城区房屋改造。

深圳市提出2019年要做好稳房价、稳租金、稳预期工作，2019年计划建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。

梳理各地“两会”政府工作报告记者发现，2019年各地将继续坚持“房住不炒”的定位，确保房地产市场平稳健康发展。同时，防范房地产领域风险成为重点表述，并将加强住房租赁市场的培育力度，出台具体措施继续鼓励住房租赁市场发展。

总体而言，针对市场不同情况，因城施策、分类指导、精准调控成为地方调控住房市场的“药方”。

业内人士表示，从地方“两会”的政策基调看，坚持“房住不炒”的定位清晰，防范风险屡被提及。因城施策方面，个别库存充足、房价稳定、调控压力较小的城市或出现政策微调。此外，加快培育住房租赁市场，成为部分地方楼市转型发展的关键。

北京房价逐步趋稳

1月23日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队召开发布会介绍2018年北京经济运行情况。数据显示，2018年，北京市商品房新开工面积2321.1万平方米，比上年下降6.2%。其中，住宅新开工面积1233.6万平方米，增长0.6%。商品房销售面积696.2万平方米，下降20.4%。其中，住宅销售面积526.8万平方米，下降14%。

与此同时，保障性住房建设稳步推进。全市保障性住房新开工面积1049.2万平方米，占全市商品房新开工面积的45.2%，比上年提高3.9个百分点。保障性住房销售面积221.7万平方米，占全市新建商品房销售面积的31.8%，比上年提高1.3个百分点。

投资方面，房地产开发投资增长3.4%，其中，保障性住房投资增长44.1%，占房地产开发投资的31.7%，同比提高9个百分点。

二手住宅方面，在成交均价连续上涨9年后，2018年北京二手住宅成交市场出现了大转折。据我爱我家集团研究院统计显示，2018年全年，北京二手住宅成交均价首次出现同比下跌的现象。2018年北京全市二手住宅平均成交价格为56118元/平方米，环比2017年下跌4284元/平方米，跌幅达7.1%。自2009年北京二手房成为市场主导时，其年成交均价为13763元/平方米，此后逐年上涨，2017年涨至60401元/平方米，2018年则出现了十年的首次下跌。

我爱我家集团研究院认为，2018年北京二手房市场少投机，多自住，房价的下跌很大程度上是在2010年至2017年价格过快上涨的背景下，价格向价值回归的一种表现。所以2018年市场的整体健康度较高，这有利于北京二手房市场的长期发展。

对于后市的成交情况，我爱我家集团研究院认为，2019年，若目前的政策调控局面得以继续，北京的二手房市场将延续2018年的态势——交易量稳步上升，价格回归理性。逐步趋稳将是2019年北京二手房价的走势。

土地市场方面，中指院提供的数据显示，北京2018年宅地供求较上年回落，出让金总额降近四成。1-12月，北京共推出住宅用地57宗，合计377万平方米，同比下滑38%;成交52宗，合计348万平方米，同比下滑37%。1-12月，北京宅地推出楼面均价为19733元/平方米，同比下滑2%;成交楼面均价为23499元/平方米，同比下滑5%。

值得注意的是，北京2018全年共7宗宅地流拍，而2013年至2017年五年之间，北京宅地总流拍数量也仅为6宗。为此，去年9月份，北京启用了用地预申请制度，规避流拍风险。另外，为了结合市场新形势，防止项目扎堆入市，造成市场波动，北京创新建立了“上市项目库”，把已基本具备供应条件的项目纳入库中，择机入市。同时，通过向社会公布入库项目信息（包括名称、区位、四至、规模及相关控规、规划条件等），引导市场预期。

为确保房地产市场平稳健康发展，今年北京市将在土地环节继续加快供应，确保库存保持在合理区间。北京市政府工作报告提出，2019年将完成1200公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。从2019年1月北京土地出让市场情况看，截至1月28日已完成14宗住宅用地出让。

业内专家表示，2019年北京将有较大体量的限競房和共有产权房入市，北京总体市场库存较为充足，将有利于房价稳定在合理区间。