北京五环彰显发展活力

文/本刊记者 田文娟

改革开放四十年来，北京城市空间规模不断扩大，经历了从传统到现代的蜕变，一改过去“摊大饼”式一圈圈往外扩建，城市规划逐渐趋于科学、完善。

今年3月，北京市规划和国土资源管理委员会发布了关于《建设项目规划使用性质正面和负面清单》的通知，该通知作为《北京城市总体规划（2016-2035）》的落实，将对北京未来的区域格局及功能、建筑风貌产生深远影响。

从清单内容来看，东城区和西城区为首都功能核心区，即中央政务区，功能定位为全国政治中心、文化中心和国际交往中心，保障中央党政军领导机关高效开展工作，是历史文化名城保护的重点地区，展示国家首都形象的重要窗口；而首都功能核心区以外的中心城区限制物流、仓储、批发市场、教育机构、住宅商品房等项目的建设，限制各类用地调整为大型商业、商务办公项目，这意味着未来北京东城、西城、朝阳等中心城区的大型商场和办公楼几乎不再新增，同样也意味着未来五、六环将集聚大批大型商场和办公楼，逐渐成为北京商业氛围浓厚，人口密集，具有发展活力的闪光地带。

靓丽五环人旺业兴

北京市区内有5条环形公路，各条环路就是北京一圈一圈的主干路。基本是以天安门为中心，一环套一环，从内到外依此递增，环数越大，离市中心越远。北京五环路是北京市第一条环城高速公路，其全长98.58公里，人们口中的五环就是五环路以内的区域。有人说的“看懂了五环，你就看懂了20年后的北京”。

五环之所以逐渐成为北京的一个符号，一个重要因素是人口。根据2015年国家统计局发布的北京环路人口分布数据显示，五环以外有1098万常住人口，占全市的51.1%。这表明北京有超过一半的常住人口住在五环以外，这种分布也可看出，越来越多的人向郊区聚集。

在常住北京的人口中，有相当一部分是租房居住，据链家2017年底发布的数据，北京现在有35%的人租房居住。按照北京常住人口2100万计算，当前北京大约有735万人在租房，而排在前十位的北京热点租房区域，全部位于五环和六环之间。这是由于五环外的房租相对便宜，租房族更容易承受，另一方面，租房族上班的区域大部分位于三环至四环，这区间的房子大都老旧而且租金较高。在五六环之间租住，虽然通勤距离远点，但会保证居住质量有所提升，对于在北京奋斗的年轻人来说，此乃明智之举。

五环之外不仅吸引了越来越多的租房者，也逐渐为新兴企业所青睐。就目前行情来看，四环内办公租金每天每平米在8块—30块之间，而五环以外（含五环）的租金每天每平米在5块—8块之间，对于刚起步的公司来讲，较低的租金是不小的诱惑，企业可用于设施升级、员工培训、科技引进等其他方面的改善。此外，五环之外也聚集着为梦想不懈奋斗的创客们，形成及其浓厚的创业氛围，这对创业公司也是一个极大的吸引。

其实，地价低只是人口聚集的因素之一，还有一个因素不可忽视——产业因素。在《北京城市总体规划（2016年—2035年）》中，到2035年，北京建设国际一流和谐宜居之都的产业要素部署在五环区域，五环区域的发展速度将决定北京经济及城市发展的高度，这是五环应有的意义。比如，位于西北五环的西二旗如今已发展成为互联网新城，被称为“中国硅谷”，坐拥百度、腾讯等知名互联网企业，周边配套住宅区有超过10万的人口聚集。东南五环的亦庄是北京科技创新中心建设“三城一区”中的“一区”，已经聚集来自40多个国家和地区的14000多家企业，涵盖移动通讯、集成电路、汽车制造、生物制药等产业集群，被称为“中国制造2025”国家级示范区。而西南五环的发展壮大也是必然趋势，比如房山作为京津冀协同发展铁三角的西南门户，东临北京新机场，南接雄安新区，未来将成为首都高端资源外溢，产业向南部转移的重要区域。如今的五环如同当年的四环，显现出强劲的发展势头。

新商圈快速崛起

人口的聚集势必催生旺盛的需求和购买力，而城市经济的发展和轨道交通的日趋成熟，也使北京的商业版图越绘越大，布局向多商圈、多中心的方向发展，呈现出遍地开花的趋势。消费升级的递进，更是改变了京城商圈的固有格局，老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，新兴业态蓬勃发展，新的行业洗牌已经展开。

城无市不立，城市的活力与繁荣的商业密不可分。说起北京的商圈，人们脱口而出——西单、王府井、国贸以及三里屯，它们同为商圈又各有千秋。西单地理位置优越，是北京最核心的商圈，王府井将传统老字号与时尚购物完美结合，三里屯是北京夜生活最丰富多彩的地方。但如果你仅知道这些，不得不说，你还是不够了解北京。

随着人口聚集，北京五环周边的新兴商圈不断崛起，传统商圈和新兴商圈吸引力差距逐渐缩小，新兴商圈的客流量正在急剧攀升，2016年5月1日，位于旧宫的北京住总万科广场开业，实现了100%的出租率、98%的开业率。开业当日客流突破13.6万人次，销售额突破600万元。项目所在区位是人们印象中商业氛围较冷的旧宫区域，但住总万科广场的客流量已经证明了大型购物中心在这个区域的人气和吸引力。

再往前几年看，荟聚•西红门购物中心、龙湖长楹天街、通州万达广场……这些当年开在新兴区域的大型购物中心，现在均已成为区域的商业地标，并推进了其所在新商圈的发展。有数据显示，2017年北京市常住人群偏爱的TOP5购物中心仅1家世纪金源在四环内，其余均在五环周边。其中，西红门荟聚跃升为2017年上半年最受欢迎的购物中心。从客源来看，2015年荟聚客源主要集中在大兴区西红门、枣园和黄村，市中心很少；2017年荟聚在北京市区内的渗透大幅提高，市中心内的客源有大量增加，主要来自大红门、崇文门、西便门等区域。再往西南看，位于房山长阳的首创奥特莱斯，即使是在非周末非节假日时间，顾客也是络绎不绝。这里的顾客不仅来自北京，也辐射到河北地区，如今二期也在如火如荼地建设中，预计今年年底将建成。

新兴区域大型购物中心的火爆，源于它们具备与生俱来的后发优势。新兴商圈成为周边住宅区家庭客群到访的首选购物休闲场所，这些消费者群体中有大量是在市中心商圈工作，而在外围城区居住的中高端白领客群。再则，五环外能提供充足的土地供应，商场在建设、设计上有更大的发挥空间，正是充裕的仓储空间和摆货空间才成就了西红门宜家如今人满为患的繁荣景象。

现代城市是资源和要素集聚发展的结果，而城市建设、城市规划，说到底是公共服务的优化和延伸。北京城市规模的不断扩大，产生了人口分流、商业分流的态势，商圈发展也逐步趋于功能复合化、商旅文产业融合化、生态化以及智能化。无论如何扩充和发展，都要遵循城市发展规律，既要有集中的核心商圈，也要有遍布社区、街道的便民商业和便民设施；既需要国际化的品牌、时尚，也需要接地气的服务大众的体系；既要杜绝商圈盲目做大带来的招商难、同质化等弊端，也要重视效益与规划。

从世界城市发展史看，一定时期和一定范围内城市规模的扩张是必然现象。恩格斯曾经讲过，“城市愈大，搬到里面来愈有利，因为这里有铁路，有运河，有公路。这里有顾客云集的市场和交易所，这里跟原料市场和成品销售市场有直接的联系，这就决定了城市惊人速度的成长。” 这样看来，今日人们所说的郊区，是一个相对概念，他日，亦是光芒闪耀的新城。