地铁站点与现有商业中心联通模式研究——以厦门地铁2号线蔡塘站东侧地块为例

林 海

(厦门市城市规划设计研究院 福建厦门 361012)

1 项目背景

厦门地铁2号线全长41.64km，于2014年12月25日正式开工建设，计划2019年12月31日开通试运营。

地铁2号线蔡塘站，位于厦门岛中东部湖边水库片区，站点定位为轨道与BRT换乘站、社区公共服务中心站、公交换乘站。该站点目前正在施工。

蔡塘社区发展中心，位于蔡塘站东侧约300m，项目用地面积3.1hm2，西侧沿路尚余0.3hm2用地未出让。

湖里区拟抓住地铁建设契机，推动蔡塘社区发展中心西侧未出让地块建设站点连接商业体，并通过地下通道连接地铁2号线蔡塘站。

2 规划主要内容

2.1 规划必要性分析

(1)站点发挥辐射能力

蔡塘社区发展中心是政府支持下首个由社区居民集资兴建的社区发展用地项目，也是为解决失地农民发展问题的民生项目。开业以来人气低迷，商家经营困难，社区股民投资回报信心不足。但轨道蔡塘站西北侧原规划轨道综合开发项目由于实施问题已取消，目前站点周边未规划综合开发用地，难以发挥轨道站点周边土地的商业开发潜力。

该项目的设置，将充分发挥轨道蔡塘站的辐射能力，提升蔡塘社区发展中心等周边项目的商业价值。

(2)站点周边慢行交通系统

从区域功能分布上看，站点周边有瑞景商圈、宝龙商圈、市行政服务中心等公共服务设施，以及忠仑公园、湖边水库等大型公共绿地，人流量大。

轨道与BRT换乘点位于项目北侧，直线距离仅200m，现状两个地块的衔接主要通过人行天桥实现。规划地下通道的设置将地面、地下、空中步行一体化，串联公共交通系统、商业区等节点，减少与城市车行交通交叉，形成立体贯通慢行系统，满足行人不同的出行需求，以达到交通便捷、流线清晰目的。

(3)地下空间互联互通状况

轨道蔡塘站定位为站点与BRT换乘站、社区公共服务中心站，停车需求较大。现状蔡塘发展中心地下停车场设有通道和东侧蔡塘学校地下公共停车场相连，合计车位1300余个。该项目建设可将片区地下空间互联互通，为蔡塘站提供充足的备用停车位。

2.2 规划构思

蔡塘社区发展中心距离蔡塘站地下出口直线距离约200m，采用“通道式”结合“开放式”的连接模式(图1)。

项目以蔡塘一路为界，西侧地块对接轨道站点建设地下通道，采用“通道式”连接模式，具有明确的交通空间，内部人流容易组织，方向性强，人流通行不受干扰。

东侧地块对接蔡塘社区发展中心建设商业连接体，采用“开放式”连接模式，将地下室、下沉广场、街头绿地结合起来处理建筑底部区域。“开放式”连接的实质，在于实现内外空间的相互渗透，既丰富空间层次，又改善地下封闭内向的空间环境[1]。

图1 整体连接方案示意图

2.3 规划面临问题及解决措施

作为厦门市地铁站点与现有商业体联通项目第一例，将涉及多个利益相关方，如何处理好相互之间关系成为规划的重点、难点。

(1)对轨道站点用地的影响

拟建地下通道基于土地集约利用的原则，规划与在建轨道站点地下建筑贴墙建设，将占用部分轨道站点用地。

解决措施：

在与轨道集团沟通后，同意贴墙建设，该部分地下通道产权属于轨道集团，由竞标中标人使用及维护(图2)。

图2 地下通道与轨道站点范围示意图

(2)对相邻未开发地块的影响

地下通道所处地面部分用地开发意向尚未明确，或对其将来的规划建设产生影响，地下与地上开发建设需要多方面协调。

解决措施：

与规划管理部门沟通后，同意将地下通道地面部分用地由原来规划的商住用地调整为公共绿地，结合北侧防护绿带打造街头带状公园。同时，地下通道考虑未来与南侧未开发地块地下的联通，设计上预留连接开口。

项目采用分层出让方式，地下空间的出入口、通风井等需要占用地表一定空间，在整体工程结构、相关配套等方面需要相互合作[2]。

(3)对蔡塘发展用地的影响

为了将连接体项目与现有蔡塘商业中心进行更好衔接，规划在两个项目之间建设架空连廊，需利用蔡塘发展中心用地。同时，新建建筑与现有蔡塘商业中心建筑之间的最小间距，需满足《厦门市城乡规划管理技术规定(2016年版)》相关要求，建设难度大。

解决措施：

与蔡塘社区进行沟通后，社区同意将架空连廊涉及的蔡塘发展中心部分用地由厦门市土总进行收储后纳入该项目出让用地(图3)。同时，在出让条件中规定，若本地块与东侧地块为同一竞标中标人所有，则地块东侧允许贴线建设。

图3 天桥用地范围示意图

(4)对片区城市环境的影响

项目位于厦门“五缘湾-湖边水库-忠仑公园-万石山”城市山水廊道的重要节点和景观中心，在规划设计上需重点考虑景观渗透、慢道衔接。

解决措施：

对项目及周边片区进行整体城市设计，从高度控制、空间退让、建筑布局、公共空间等多个方面进行研究，制定相关控制要求(图4)。详细内容参见文末地块规划设计条件。

图4 城市设计图则

3 地块出让模式及规划设计条件

3.1 分层出让模式

分层出让模式广泛应用于轨道建设中，因为地下与地上可能涉及不同开发主体，分层出让、分层设立产权的思路给轨道工程相关用地开发增加了灵活性[3]。相关法律也确立了分层出让的依据，《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

该项目地下通道部分仅出让地下用地，商业连接体部分同时出让地上、地下用地，但地上及地下用地红线范围又不尽相同，因此该项目也采用了分层出让的模式。

3.2 分层出让图则

规划将地下通道部分定为B1-1地块(图5)，商业连接体地上及地下部分整合为B1-2地块(图6)，分别制定出让图则。相关规划设计条件如下：

图5 B1-1地块界址图

图6 B1-2地块界址图

(1)B1-1地块重点规划设计条件

除了规定地块用地性质及地下开发强度外，重点提出地下空间控制要求。

①地下空间的开发须保证地上设施及功能的完整性。地面为规划绿地及市政道路，其地下空间开发按规定确需配置的配套设施应全部布置在地下；在满足绿地率不低于85%前提下，确需占用地面空间设置的通风口、出入口、冷却塔、采光井、设备用房、消防水箱等设施面积，不得超过地块用地面积10%(根据方案调整)，并不得压占道路红线，其体量和形式不得影响地面整体景观。

②地下空间开发，需满足市政管线埋设要求。

③地下空间开发，需满足与轨道站点地下空间连通条件，并符合轨道交通管理的相关规定。

④地下空间开发，需满足与轨道站点地下空间连通条件，并预留与南侧远期开发地块的接口条件，接口宽度应≥6m,地下通道宽度应≥6m。

(2)B1-2地块重点规划设计条件

除了规定地块用地性质及地下开发强度外，重点提出城市设计控制要求。

①建筑高度控制：与蔡塘商业中心裙房相协调，不应高于24m。

②建筑退线：拟建建筑北侧退用地红线15m以上，西侧退用地红线4m以上。开放退线空间，统筹步行通行区、设施带与建筑前区(图7)。若本地块与东侧地块为同一竞得人所有，地块东侧允许贴线建设。

③建筑底层：要求部分架空作为公共开放活动区域，架空区域面积不少于底层建筑面积的60%，架空层高度不小于6m。

④转角退让：吕岭路与蔡塘一路交叉口宜设置街头广场，用地面积不小于400m2。

⑤步行绿道：地块内应保证沿吕岭路与蔡塘一路的人行通道畅通，宽度不小于4m。

⑥连廊：在征得相邻业主书面同意的前提下，可利用地面和地下空间设置通道进行连通；若设置地面架空连廊，须保证机动车通行净空不小于5m。

图7 B1-2建筑退线空间城市设计控制示意图

4 结语

本案作为位于城市成熟区的地铁连接体项目，在规划设计中重点做了以下几点工作：

(1)对项目所处环境进行深入考察分析，采用最合适的连接模式。

(2)对轨道集团、蔡塘社区、城市居民等多个利益相关方的诉求进行梳理和协调，以期真正实现城市多方参与者共赢。

(3)充分考虑项目对城市环境的影响，通过片区城市设计提出开发控制要求。

(4)制定合理的地块出让方式及地块规划设计条件，保证项目的顺利开发及合理建设。

在城市轨道建设与旧城改造快速推动的今天，以上研究成果供大家借鉴。