浅谈景观工程的成本控制途径

郑 虹

(福州泰禾房地产开发有限公司 福建福州 350001)

浅谈景观工程的成本控制途径

郑 虹

(福州泰禾房地产开发有限公司 福建福州 350001)

景观工程的成本控制是一个贯穿了设计、招标采购、施工等项目建设全过程的系统性工程。通过对建设标准的制定、方案的优化和主要材料的选择控制等等，方可达到以最优成本实现最佳效果的目的。

景观工程;成本控制;控制途径;方法

1 概述

住宅景观通常包括硬景(园路、水景、景观平台、室外儿童游乐区域、中心广场和造型小品等)和软景(乔木、灌木、地被和草皮植物)，不仅仅能塑造良好的小区生活环境，也是开发商宣传营销的重要资本[1]。

如何节约成本，合理控制开发过程中的景观工程造价，首先要了解景观工程造价的组成。本文以一个中档住宅小区造价指标分析进行说明,如表1所示。

表1 景观工程造价的组成及比例表

从以上数据看，硬景和软景各占半壁江山，从成本控制的角度应以硬景的土建部分和软景的乔木部分作为首要控制的重点：硬景的土建部分主要由水景和大面积铺装面构成，控制的核心在于适当的水景布置和大面积铺装面材料的档次等；软景的主要控制方向则是大型乔木的树种选择、数量布置、规格选用等。

本文拟从项目开发流程的角度，将景观成本控制的重心融合在方案设计、施工图设计、招标采购、现场施工、结算等不同阶段来进行说明。

2 方案及施工图设计阶段的成本控制

景观工程成本控制的重点阶段为方案及施工图设计阶段。设计方案的不同思路对工程成本的影响达70%以上，设计质量的优劣直接影响后期建设的工期和成本[2]。方案设计主要控制方向应为软硬景比例、造型小品的数量和平面布置、绿化工程中灌木、地被、草皮和大乔木的比例。景观成本控制重心在于设计方案的前期策划，必须做好充足的调研和讨论，确定正确的定位，才能做到事半功倍。

2.1 方案规划阶段

规划阶段的产品定位决定了景观风格。在已限定好计划的目标成本下，设计首先应解决好空间及功能布局，其中基本的功能需求及场地现有矛盾是需要解决的重点。 “园林巧于因借，精在体宜”，如果不妥善考虑场地现有资源条件，任凭设计师或天马行空的想法,或照抄其他楼盘设计，必将面临大量对现有场地的调整，产生大量无效成本，不可能达到成本控制的目的[3]。

基此，特别需要注意以下5点：

(1)示范区和居住区采用不同建造标准

达到重点突出的同时兼顾成本，示范区和居住区建设标准的不同势在必行。以业内公认的龙湖地产景观工程为例：示范区以创造观赏性和情景性的主题为主，不考虑小区居民的生活使用功能。在园林构成上以软景为主，绿化可占到全区面积的70%以上。示范区的景观特点是密植的多层绿化，以大乔木、高密度的灌木、小乔和部品小景与时令花卉相结合，打造完美的观赏风景，其造价为非示范区2～3倍。目前各大地产普遍采用此模式，示范区景观工程造价指标常常达到1 000元/m2以上。

(2)合理控制软硬景、水景比例

从以往景观工程造价单方经济指标的分析来看，硬景造价指标往往高于软景造价指标，通常比例为55∶45左右。因此，根据常规经验结合项目情况合理分配软硬景比例十分重要。当软景、硬景和水景比例为6∶3∶1时，景观成本比较合理。水景仅可作为画龙点睛，烘托景观的效果和品位运用，如考虑建造成本、后期物业的维护和使用成本角度出发则不可大量使用。

(3)控制大乔木使用，加强草坪与灌木的搭配层次

大规格乔木普遍单价在万元甚至十万元以上，为有效控制成本应从合理地使用大规格乔木做起，大乔在示范区和主入口等重点区域作为点睛之笔使用。其它地区应加草皮、地被和中小型乔木、灌木的层次搭配，尽量利用场地的高差加上不同种类的灌木，营造出赏心悦目的层次空间，同时因草皮、地被和灌木单方成本造价较低，又可以有效降低成本。

(4)合理分配成本

景观工程通常分为“中心区域和大面区域”两级结构，主入口、中心景观、轴线景观节点作为中心区域，其它景观节点根据空间大小和服务半径，分散布置为大面区域。重要的景观节点、主入口、示范区一般占整个景观项目面积在30%以内而能体现出整个景观工程70%的效果，为保证楼盘的品质在这些核心位置需要加大成本投入，甚至可以使用一些高档材料来提升品质。而占项目70%的其他一般大面区域则应适当控制成本[4]。

(5)注意不同产品类型的景观规划方案区别

景观设计方案需要高度重视建筑物的空间布置和用地条件。高层住宅楼间距大，可作为重点布置一些核心景观节点并配合布置大量绿地，重点突出，层次分明。低层的住宅和别墅类项目往往建筑密度大，楼间距小，则配上行道树和小绿篱等普通树种即可。对于有天然水域或者山坡地等比较复杂的地形，景观方案设计一定要取长补短、善加利用。一个优秀的设计方案应做到尽量利用并融合原生态的地质情况辅助加以适当的人造景观，在低成本的基础上表现出不俗的效果。

2.2 施工图设计阶段

在扩初图纸出来后，应尽快按照图纸进行工程量测算，将测算成果与限额目标成本进行比对。如有突破，应在进行成本分析后提出具体合理化意见，并根据该意见进行调整。调整的方向可偏重于景观工程的硬景部分的工程量占比的多少及相应使用的主材档次是否合理；软景部分的主要大乔木是否过多过大，树种档次是否过高等等。景观材料不分贵贱，好的设计不过分追求材料的档次而在于能够合理巧妙地组合应用。尽量多采用具有本地特色的景观材料，少用进口或昂贵的材料，注意做好层次与颜色搭配，廉价的材料也能达到优秀的设计效果。

2.2.1 材料的选择

(1)石材

石材厚度的选择花岗岩在人行道铺地、墙面、楼梯梯面时一般选用20mm厚；在用于花池、泳池、景墙压顶、楼梯踏面一般选用30mm厚；在用于车行道一般选用35mm～40mm厚。

石材供应地选择尽量选择当地的景观石材，可以在成本控制和景观特色上达到双赢的效果。

(2)木材

铺地一般选用30mm～50mm厚，常用的木材种类有以下几种：

①菠萝格,价格在12 000元/m3左右；

②加拿大红雪松, 价格在7 000元/m3左右；

③芬兰木,价格在5 000元/m3左右；

④俄罗斯樟子松, 价格在3 000元/m3左右。

前两种属于天然防腐木，后两种需进行人工防腐处理，在进行设计时应根据使用环境的情况综合进行比较后再选定使用何种木材。

(3)新型材料的选用

科学的进步日新月异，景观材料也不断推陈出新。新型材料相对传统材料拥有更好的性价比，为了更好地利用新型材料，应该对材料市场长期保持关注。

2.2.2 构造做法

在一些大面积的铺装上常用的构造做法上应注意结合场地实际情况确定做法，尽量按照原有地形资源来进行设计，利用场地历史痕迹来营造原生态的场地效果，可大量节约成本，同时达到良好的景观效果。

按标准模数设计不随心所欲的设计材料规格，尽量采用工厂加工标准模数来降低施工材料损耗。以石材为例：30cm、60cm、90cm模数为最经济的出材模数，损耗最低。同时现场施工应根据实际情况考虑合理的利用边角材料。

园区道路设计应从使用便利和降低成本的角度出发，不宜为了效果弯曲绕路，否则将在施工时造成材料损耗和人工费用过高同时也可能导致后期业主不按路线直接踩踏绿化，物业养护困难。

2.2.3 软景植物的选择

(1)通常大乔木占总苗木造价超过60%，因此首先应重视大乔木的选择方案；

(2)苗木成本分配重点顺序一般按下列顺序：主景树—普通树—小乔—大灌—中、小球灌—地被—草皮；

(3)主景植物可以从大中型乔、灌、地被、攀沿、草皮中选择，主要选择的标准为“低成本、绿量大、易栽易活”等因素，应注意：没有廉价的植物，只有难看的搭配；

(4)部分小区可以取消“行道树”概念，改以植物群落布置，树种可以采用大量普通或者“偏冠”乔灌木组合栽植，从而达到降低成本而又不影响大局效果。

3 招投标及采购阶段的成本控制

在此阶段应对施工单位的报价加大审核力度，合理定价，采用工程量清单招投标方式确定施工单位。

硬景平面和立面的铺装材料具有品种、规格不一、效果不同、产地繁多等特点，相同或类似的材料市场价格有相当大的偏差。另外各投标施工单位进货途径、运费、利润等均有不同，可能导致投标报价五花八门，从而影响评标结果，对目标成本的有效控制造成困难[5]。因此景观工程中大量采用部分主要材料甲方供贷的方式，从而达到有效降低成本、控制材料质量及保证外观效果的目的。

即使采用甲供，仍有许多地方需要注意。如同规格的大乔木可能市场价格差异巨大，这主要原因为大乔木十分注重树型，大乔木经常作为主景树，要求树形优美，冠幅大，能马上出效果，故不能单单以乔木的胸径、高度简单定价。因此对甲方采购人员提出了更高的要求，一般采购队伍应由设计、成本、工程专业人员共同参加，才能避免单纯从片面指标考虑买回断头树等影响效果情况，提高甲供材料的性价比。如采用乙供，则招标清单必须约定清楚具体的规格参数以及规格变更综合单价的调整方式，同时应在招标合同文件中对违约处罚条款进行明确规定。

目前相当多的地产商如中庚、泰禾等自身已有建设苗圃基地，对景观工程中常用的批量同规格乔灌木进行种植。市场上差一两个规格乔木的单价相差较大，而这些规格差往往只需要一到两年的生长期，以2016年第一期福州建设工程造价管理信息[6]上发布的价格为例说明，如表2所示：

表2 部分常用乔木价格表

表2可以看出，同样树种不同的规格价格相差极大，以小叶榄仁为例，只需要两三年的生长期就能让苗木价格提升几倍，所以从长远开发的角度，建设一个适当规模的苗圃基地可以大幅有效降低成本，达到成本控制的目的。

4 项目施工阶段的成本控制

施工阶段是设计实现的过程，重点在于合理有效控制现场签证和变更的发生，避免产生无效成本。对于设计变更应有严格的批审程序。设计变更的意向需经过造价成本部门的评估后报批并经过内部审批后实施。应注意审批时效，在保证施工进度的前提下有效控制成本。应特别警惕变更引起施工单位借机进行恶意索赔，造价成本人员应对施工现场情况了如指掌，不能被施工单位牵着鼻子走。

鼓励施工单位发挥出主观能动性，利用他们丰富的施工经验对设计成果提出优化和改进[7]。如果确实有产生效益可以予以分成奖励，这样才能充分调动施工单位的积极性参与到成本控制中来。但同时要注意是否存在偷工减料的行为，如果造成工程质量事故则得不偿失。

除了设计变更以外，对现场变化原因引起的签证要严格控制，尤其要把对土方工程等现场签证的审核要作为重点。

5 项目结算阶段的成本控制

项目完成后，施工单位开始呈报结算。在结算审核中由于景观绿化工程的特殊性，应特别注意竣工现场实景与设计图纸的对照复核，现场实景可能与图纸有部分出入，应判断是否满足合同要求，未达到合同标准的严格按合同违约条款处罚。在实际工作中，绿化项目的数量和规格是容易产生纠纷的重灾区，应予以高度重视。

完成结算后需尽快整理分析出各种成本技术经济指标，与目标成本进行比对，总结得失，为后期其它新项目的成本测算提供重要参考指标。

6 总结

景观工程的成本控制是一个全面系统的管理过程，它贯穿于整个项目的建设周期中，以设计阶段为重点，招采及施工阶段为辅助。成本部门必须抓住成本控制的重心介入，在建设标准的定位、设计方案的制定，在施工图设计中做好优化建议反馈，在招采、施工阶段中严格控制目标成本的实现，才能完善成本控制。

[1] 孙学刚.SW房地产公司项目成本控制研究[D].西安：西北大学， 2006.

[2] 李恒.浅谈景观工程成本管理与控制[J].河南建材，2009(5).

[3] 高亚杰.住宅景观工程成本管控[J].城市建设理论研究,2012(22).

[4] 时昌安. 明源地产：房地产景观成本管理浅析——合理投入实现产品高溢价[Z].明源地产研究院专栏,2012(2).

[5] 孙震 ,孙湖燕.房地产小区园林景观营建成本的控制[J].南方农业(园林花卉版),2009,3(3):54-57.

[6] 福州建设工程造价管理信息[Z].2016(1).

[7] 郝建华.浅谈园林景观工程如何降低施工成本[J]. 农业科技与信息(现代园林), 2012(3).

Introduction to landscape engineering cost control way

ZHENGHong

(Fuzhou tahoe real estate development Co., Ltd,Fuzhou 350001)

Landscape engineering cost control is a through the design, bidding and purchasing, construction projects such as construction of the whole process of systematic engineering. Through the optimization of construction standards, scheme and the selection of main material control and so on at the optimum cost to achieve the best effect.

Landscape engineering;The cost control;Control approach;Methods

郑虹(1983.10- )，女，工程师。

E-mail:13223790@qq.com

2016-10-19

TU-9

A

1004-6135(2017)03-0103-04