商业银行房地产信贷风险管理研究

张逸繁

摘 要：房地产投资回报率高，属于高风险高回报的行业。房地产行业作为一种资金密集型的企业，从产品的生产到销售都需要大量的资金作为支持，商业银行作为房地产行业发展资金的主要来源，因为受到房地产经济周期性及外部环境的影响，导致商业银行面临着相对较大的信贷风险。故此，本文将立足于国内房地产行业发展现状，以商业银行面对的房地产信贷风险，探讨了商业银行预防、解决房地产业信贷风险的策略，以期为将来商业银行、房地产行业的稳定快速发展提供参考。

关键词：商业银行;房地产行业;信贷风险;管理

在我国，房地产业信贷己变成当今银行信贷的关键构成部分。因为房地产产业链归属于资产密集式产业链，促使银行信贷围绕于土储、买卖、房产开发和房地产销售的整个过程。在我国的房地产市场上，商业服务银行的信贷几乎干预了房地产行业运作的整个过程，是在我国房地产市场各种各样有关行为主体的关键资产服务提供者。因此，一旦房地产行业衰老，房子价格不断下挫，地产开发商库存商品沉积造成资金周转艰难，必定导致银行收贷艰难，借款拖欠率上升，坏账损失获取信用额度增加。与此同时，以土地资源和房屋等小动产抵押做质押的借款资信度也将随着降低，因为信誉等级降低，质押物会再次估价，高品质财产将不会再高品质。这一系列的蝴蝶效应将减少银行的营运能力，银行在运营过程中将会遭遇非常大的经营风险和信贷风险。因而，为了避免信贷风险性的生成和积累，商业服务银行就一定对住房贷款风险性开展高效地预防、操纵和解决。

一、房地产业行业现状与商业银行信贷之间的关系

在我国房地产行业自打实施住房商品化之后，便进入了一个稳步、快速地发展阶段，且房地产的价格也呈现出持续增长的态势，俨然成为国民经济发展中的支柱产业，对于国内投资和GDP总量的增加发挥了很好地推动作用。虽然国内的房地产市场在各个地区经济发展差异化的影响下出现了等级差异，但总体的商品房价格仍旧呈现出一种稳步上涨的态势。

银行作为我国金融体系的关键组成部分，银行对风险性的把控能力将会立即影响到整个金融体系的稳定性。在我国房地产市场热度相对较高的影响下，作为直接金融中介的银行，在房地产中的业务量也呈现出一种持续增加的态势，房地产行业贷款占据银行总体贷款的比例在持续上升，导致房地产行业的价格波动将会直接影响到银行系统。与发达国家相比，我国金融体系的稳定性有所不足，且金融市场发展不够健全。从银行信贷的角度看来，信贷对房地产价格呈现出一种非线性不对称效应，换言之，区域内放贷规模越大，则信贷对房价的影响越显著。

二、我国商业银行房地产信贷的现状

近些年在定居层面，中国城镇人均住房面积以每一年4%以上的速度增长，推动装饰建材、装饰设计销售市场以一年20%的速度增长。中国统计局结果显示，2008年1-5月份，全国各地进行房地产开发项目投资9519亿人民币，同期相比增长31.9%，高过上年的同期增长4个点。在从严财政政策下，房地产开发及房地产业资产的注入仍维持迅速增长，房地产行业的兴盛为在我国房地产业贷款业务给予宽阔的进步空间。

（一）房地产业信贷业务爆发性增长

房地产行业对关系产业链具备较强的推动效用，对短期内经济发展指标值也是有显著的促动功效，因而，我国近几年来一直将房地产行业培养为支柱产业。在这样的国家产业政策核心下，房地产投资增长幅度迅速，很多资产涌向房地产行业。房产开发成本的快速增长立即致使了银行业房地产业借款的飞速提高。

（二）房地产业信贷业务危机四伏

伴随着楼价不停的增涨，泡沫塑料困境也日益包裹，商业服务银行在这个环境下掩藏着很大的住房贷款风险。自2002年至今，我国房地产业贷款业务获得了迅速发展趋势，各界人士看中其未来发展，促使它变成各大商业服务银行竞相刮分的“生日蛋糕”。中国的许多银行，乃至甘愿提升标准限定，让一些没有资格的借款者进到销售市场，以夺得银行信贷销售市场的一席之地。也因为我国银行对住房按揭贷款欠缺风险安全意识，不但促使中国个人住房按揭贷款潜在性风险极大，也促使按揭贷款资产证券化商品在中国处在停滞不前环节。正是因为中国银行把住房按揭贷款做为银行借款的“高品质财产”，最近几年因为中国股票市场价钱疯涨，证券市场挣钱效用，引诱中国许多人根据假的住房按揭贷款让很多的银行资产进到证券市场，这给中国证券市场的快速发展和中国房地产业、金融体制造成了多种风险和安全隐患。

三、在我国商业银行信贷面临的关键风险

（一）房地产市场遭受金融政策的影响

在我国的房地产业信贷受到国家政策以及宏观调控的影响相对较大，呈现处于年增长率波动较大的趋势。随着我国有关房地产信贷业务方面文件、政策的出台，对于房地产开发企业取得银行贷款的资质以及贷款用途等方面给出了明确规定，央行货币政策委员会也十分重视防范货币信贷增长过快，对于房地产行业建设所带来的潜在金融风险性。这种宏观政策的出台立即带来了房地产企业借款新增总数降低的原因。从目前的情况来看，我国政府对于房地产的紧缩宏观调控政策仍旧是一个关键的发展趋势，进一步加大了商业银行房地产业信贷风险的发生概率。

（二）商业银行自身地风险控制意识不足

银行内部的大部分工作人员认為，只需要完成自己分内的工作便可，风险管理工作需要完全由银行内部的风险管理部门负责，这也就导致职员在这种错误认知影响下，将全部的工作精力投入到了房地产方面的信贷产品业绩中，并未全面研究信贷对象所存在的各种风险，尤其部分大型开发商为了满足国家政治红线的监管要求，往往会精细设计美化财务数据，导致对其财务数据的监控工作难度持续上升，这也就使得商业银行信贷过程中所存在的隐患风险得以不断积累。除此之外，目前部分商业银行的信用风险管理体系相对不够完善，自身的银行信贷系统对风险信号的判断过度依赖于人为数据收集、判断，信用风险判断出现滞后现象;同时部分信贷人员出于完成考核指标的考虑，盲目追求高收益，忽略、轻视对项目的风险把控，也很容易加大商业银行所存在的各种道德以及决策风险。

（三）房地产行业的融资条件较差

就我国房地产行业的发展状况来看，面临着信贷规模管控力度加强、穿透监管严格化、融资渠道进一步减少的环境。监管部门出于有效防范风险以及控制宏观杠杆率的考虑，进一步强化了对于贷款新增以及房地产限额等方面的规模管控，对于那些重点的商业银行管控目标由之前的按季度管控进一步按月度进行管控，导致商业银行对房地产行业的贷款投放变得更加慎重，促使房地产行业的融资条件相对较差。由于债权融资、非正式融资等渠道受到一定的限制，房地产行业的持续融资需求使得这类企业开始集中争夺表内的银行贷款，导致表内贷款的获取价格进一步提升。由于房地产企业在发展的过程中很容易受到发展周期的影响，并且形成泡沫经济的概率相对较大，具备较高的融资风险，在我国房地产行业持续发展的影响下，一些中小型规模扩大的房地产企业纷纷成立，而却并未重视规模化和集团化的发展，进一步加大了房地产开发企业的融资风险，对于中小型规模的房地产开发企业而言，因为规模较小，很容易为商业银行带来信贷信用风险。

（四）房地产企业融资渠道单一

房地产业做为资金密集式领域，对银行贷款业务资金拥有不可估量的依赖。在中国房产投资资金来源中，公司的自筹资金资金一直保持在25%-33%上下，房产开发借款约占18%-23%，绝大多数房地产开发商全是尽量地利用金融机构资金完成发展战略扩大。在商品房预售中约有70%的顾客也许会选用按揭贷款的形式选购商住楼，按揭贷款以首付款20%-30%测算，别的资金来源于中约有49%-56%的资金来自银行业的个人消费信贷。房地产开发商融资方式的单一，造成房地产业信贷风险过多集中化在房地产市场资金链中，银行事实上立即或间接的参与了运转的整个过程，是房地产市场各参加核心的关键资金服务提供者，要承担随着各个阶段的经营风险。

（五）存在较大的流动风险

流动性风险主要指的是银行内部的资产流动性风险，对于商业银行而言，房地产的信贷产品中的中长期贷款比重相对较高，而现金国库券却无法完全满足提款方面的需求，导致商业银行的资产结构存在着期限错配的现象，再加之缺乏有效的长期资金筹集渠道。通常而言，商业银行对于房地产业务贷款的期限都比较长，尤其是对于住房贷款业务而言，可以维持30年的时间，与之相对应的负债品种结构中，占据绝大部分比例的存款业务期限最长也就是维持在5年左右，也正是因为存款期限结构不一致，很容易引发商业银行资产负债流动性的不对称风险。

四、加强商业银行房地产信贷风险的措施

（一）掌握国家的宏观调控方向，精准把握金融走向

我国商业银行想要更好地防范房地产企业信贷产品中的各种风险，需要在全面贯彻落实国家各项宏观调控政策的基础上，全面分析房地产行业发展的历史和现状，对于经济未来的发展情况进行合理预测。由于我国目前处于一种经济转型发展的复杂背景下，商业银行需要实时关注房地产行业的发展变动情况，对于相关政策、环境变化可能会为金融市场以及房地产行业带来的影响进行正确预测，并在有效掌握国家宏观调控方向的前提下，采取相应的措施控制房地产行业波动对信贷业务带来的各种不利影响。此外，商业银行也可以通过房地产价格指数、投资总额等数据指标的变化，针对房地产行业的近期指数进行预测，通过在房地产的信贷风险管理中有效于各种分析工具，并有效掌握国家的宏观调控政策方向，能够帮助商业银行以其自身的状况，有效调节内部制定的房地产信贷政策，提前做好房地产信贷风险防范的准备工作。

（二）加强抵押物品的价值管理

商业银行强化抵押物品价值管理的过程中，需要制定科学合理的抵押评价制评估、认定工作机制。商业银行不应该单纯采用市场价值基础进行抵押品的价值评估，而是需要对抵押品的程序期限和变现能力给予全面考虑之后，结合其所担保的债权价值，衡量抵押品对于债权的保障程度。除此之外，商业银行也需要组建结合外部中介评估机构、内部评估机构的抵押物品价值评估认定工作机制，并通过加强评估机构的准入、推出管理力度，强化商业银行内部的抵押物价值评估认定工作的独立性以及权威性。同时，商业银行也需要实施抵押品的动态监控管理工作，将各类抵押平台价值的波动特征作为出发点，将价值重估的方式和频率给出明確的规定，能够做到严格遵循既定的价值认定程序，持续跟踪各种类型抵押产品的价值变化。商业银行也需要建立抵押品从抵押到处置整个过程的风险预警机制，做到在实时监测抵押价值变动情况的前提下，及时进行干预或采取相应的措施，降低可能会出现的信用风险。

（三）建立健全完善的内部风险制度

对于我国商业银行的风险管理组织看，在其中的架构仍旧沿用计划经济体制下所形成的总分行制度，按照我国的行政区划设置相应的分支机构，并在其下设置相应的风险管理部门。这种组织管理体系因为层次相对较多，无法及时反映市场变化信号，从而导致其风险管理的工作独立性相对较差。如此一来，商业银行需要优先适应其股权结构的变化，建立起隶属于董事会的风险管理组织架构，这一风险管理委员会可以作为银行风险管理战略决策的最高审议机构，以此来保障银行内部风险管理战略和管理工作的独立性，商业银行内部的行政管理模式也需要逐步实现风险管理的横向延伸和纵向管理，以便在建立矩阵式管理体系的基础上，实现管理过程的扁平化发展，并配合科学的风险管理决策体系，有效预防、解决房地产企业信贷产品的各种风险。

（四）防止银行与房地产信息不对应

对于银行和房地产企业信息不对称而言，主要存在于贷前调查、贷时审查以及贷后管理三个环节。在贷前调查工作阶段，商业银行内部的信贷管理人员需要始终坚持贷款的合理、合法、安全性原则，审慎受理那些安全性相对较差或者存在较大不合理的贷款项目。商业银行需要全面利用有关的中介机构，针对房地产企业抵押物的合法性以及价值给出合理评估结果。而在贷时审查工作阶段，商业银行内部的研究部门需要对房地产行业的现下发展状况进行深入分析、预测研究，从而制定出准确的行业授信政策，同时商业银行也可以通过部门责任认定机制落实，保障风险管理部门和信贷业务部门能够完全履行自己的工作职责，信贷业务部门需要对自己审核通过的房地产企业的各项调查资料的真实性合法性负责。在贷后的管理工作阶段，商业银行需要对员工的工作流程进行规范，帮助其有效判断贷款企业的财务状况，实时关注企业贷款资金的具体用途，同时需要根据企业在贷款过程中出现的各种问题，制定、推行相应的风险管理策略。

（五）拓宽房地产企业融资渠道，创新房地产金融产品

一直以来，中国房产企业融资的具体来源严重取决于商业银行信贷资金，这不但使房地产开发商的融资模式和融资方式愈来愈狭小，与此同时也日益增加了商业银行信贷资金小牛在线推广的风险性。因而，在中国金融机构体系加微信好友改革创新幅度的今日，必须为扩展房地产业企业融资方式发挥特长，发展房地产业与金融业双赢的局势。通过大力推广住房产业投资基金、住房债卷、房地产融资等股权融资专用工具，将注入房地产业投资性交易的财力和保险基金、养老保险基金正确引导在住房股权融资销售市场，吸引社会发展资产进到住房开发设计和住房确保行业，以避免因为投资渠道紧缺、住房投资性要求的提升给销售市场产生的压力。

五、结论

商业银行作为我国房地产企业发展主要的融资渠道，商业银行通常也会受到房地产市场的周期时间波动转变而发生对应的信贷商品风险性。我国银行业房地产业的信贷风险性主要包括了房地产业宏观政策层面的影响以及房地产行业较差的融资条件等。为此，商业银行需要在防止银行与房地产企业信息不对应的同时，及时掌握国家政策的宏观调控方向，并通过抵押价值管理工作的强化以及风险管理体制的完善，做到全方位、立体化预防化解信贷产品风险。

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