物业专项维修资金使用的探索

伍倍民

摘要：随着城镇化的不断推进，房子越建越多，房屋维修也也来越多，而物业专项维修资金作为房屋的“养老钱”、“救命钱”也越来也为市民知晓，随着《民法典》的颁布，更是将广大业主和维修资金紧密联系在一起，而现在管理和使用维修资金面临诸多问题。本文围绕南宁市维修资金使用模式的形势，针对性的提出相应的具体思路，希望为今后科学地、便捷地、合理地使用维修资金提供参考。

关键词：维修资金;使用模式;思路

一、南宁市物业专项维修资金概况

南宁市于2009年9月颁布《南宁市物业专项维修资金办法》（市政府令第27号，以下简称办法），2009年11月起实施，正式开展物业专项维修资金管理工作，物业专项维修资金在推进小区公共部位、公共设施设备的维修、更新和改造，促进物业小区和谐建设方面发挥了重要作用。目前，全市维修资金管理制度已经形成。主管部门和管理机构均能按照政策法规的规定对维修资金进行安全、有效的管理，依法依规开展物业专项维修资金管理工作。尤其是《民法典》、《广西物业管理条例》颁发以后，维修资金主管部门对物业专项维修资金的使用进行了调整，根据《关于公布物业专项维修资金使用流程及业务指南（修订）的通知》（南住建〔2021〕1号）进行调整实施，既在原有的基础上加入了《广西物业管理条例》第八十七条所规定的七种情形，确定紧急情况可以便捷使用维修资金，减少业主表决的困难。

截止2021年8月，维修资金使用金额10708.67万元，累计使用的业主44.43万户，涉及物業小区417个，楼栋3454栋，建筑面积4175.88万㎡，房屋已申请使用维修资金的业主占交存业主人数约22.83%，按物业小区统计，使用率为35.76%;按房屋栋数统计，使用率为22.43%。

而全广西物业专项维修资金归集总额在200亿左右，而南宁市就超过了一半，足以体现出南宁市在物业专项维修资金方面的领先地位。

二、南宁市物业专项维修资金使用时面临的问题

（一）表决难、可用表决方式单一

要使用维修资金用于维修、更新或者改造，需进行“双三分之二”表决，征得“双三分之二”以上业主同意后才可以使用。但是，业主的流动性大，小区业主数量过于庞大，或者意见不统一等原因造成表决困难，该使用的时候使用困难，不该使用的时候又随意动用，都是制约维修资金便捷使用的情形。同时，住建部所推荐具有参考意义的四种表决方式，如默许表决、异议表决等几乎成一纸空谈，无实际意义。

南宁市针对此类情况，根据本市的本身特点，通过摸索研究，结合其他城市的优秀经验，于2018年12月实施电梯维修紧急使用流程，大幅度降低了表决的难度，但从根本上也尚未解决表决困难的问题。

（二）监管难度大

维修资金使用监管难度大主要体现在以下几个方面：一是核实所有业主表决签字难。现有的核实方式一般为电话拨打业主联系方式进行确认，但是很难去鉴定签字笔迹和手机号码的真假，这需要与不动产登记信息或者身份信息进行有效识别后，才能判断，这就造成了核实表决真实性的困难;二是维修事实成立与否无法有效判断。南宁市缴纳维修资金的小区有1100多个，每天申请使用维修资金的小区就有五六十个，无法去核实每一个申请使用的小区确实存在维修事实，只能通过业主监督来确保维修的真实性。三是针对使用维修资金金额真实性的监管。维修资金的使用涉及到小区的共用部位，如电梯、管道、墙面、天面等等，维修部位五花八门，所需要维修、更新或改造的配件也是琳琅满目，这就造成使用维修资金金额大小是否真实，有没有虚报价格、虚增工程等问题。

（三）代管风险大

按照南宁市现行规定，维修资金代管需要业委会设立专户，但是设立专户的前提是需要法人资质，而业委会不具备法人资质，这就意味着南宁市现存业委会无法代管维修资金，这就有《民法典》所要求的有所冲突。

（四）续筹难度大

物业专项维修资金的续筹问题是一个全国性的共识，哪怕最先开展物业维修资金业务的上海市，依旧存在这个问题。即便《民法典》中有针对维修资金续筹作为相关规定，但依然存在表决难的问题。

南宁市物业维修资金业务开展已经12年了，有些缴纳维修资金的小区的余额已经降低到5%以上，甚至有些余额已经不足完成一次使用了，极大的影响了房屋的居住。目前南宁市没有针对性出台维修资金续筹的有关规定。

三、创新思维下探讨南宁市物业专项维修资金使用的思路

（一）利用已登记确认的不动产信息进行身份认证表决

针对表决难的情况，应该预先在不动产登记时确定的业主身份、联系方式等信息接入维修资金使用的环节，通过信息技术手段，在表决的时候，可以通过公众号、爱南宁APP等方式，人脸识别验证业主身份后进行电子投票表决，极大的方便了业主，既能保证业主身份的真实性，也能保证表决结果的真实性，降低了监管的风险。

通过电子表决的方式进行表决，一方面解决了“双三分之二”表决的时间效率问题，一方面缓解了业主流动性大的问题，对维修资金的使用具有跨越式的意义。

（二）依托大数据分析进行维修行为分析，管控维修资金使用的风险系数

在大数据时代的今天，每一项维修资金的使用都是有迹可循的，依托信息平台的大数据分析，可以掌握每一个小区的维修资金使用的动态数据，比如哪些墙面、电梯反复维修，哪些配件价格在不同小区会有差异等等，这些信息都是需要维修资金监管机构所要掌握的，一方面可以根据大数据分析结论去核实一些异常的使用事项，确保资金安全;一方面也可以根据大数据分析结论去评估使用的便捷性。

（三）强化维修资金使用的审计监督和部门管理

要解决好物业专项维修资金管理中的问题，还需进一步强化对维修资金的审计监督和部门管理。要构建以业主委员会为主体，物业公司协调，物业专项维修资金管理机构监督的综合管理体系。业主委员会作为专门的业主机构，能够最大限度的维护和保障所有业主的合法权益，因此业主委员会要发挥发挥自身的主体作用，强化责任意识，积极与业主、物业公司沟通合作。而物业专项维修资金管理机构则要起到审计监督的重要作用，对于业主委员会、物业公司所申请的维修项目和款项要进行合理性与合规性审查，要求业主委员会、物业公司联实行严格的预算管理和成本控制，减少物业专项维修资金管理中存在风险问题，提升管理质量和管理水平。

参考文献：

[1]黄蕊芬 .对城镇住宅专项维修资金使用模式的探讨一一以西安市为例.西部财会.2015年第10期

[2]潘学庆.如何围绕资金属性做好专项维修资金使用的思考.财经界.2016年29期.

[3]张红.完善住宅专项维修资金使用与管理的研究.房地产导刊.2020年第12期

[4]黄茹.我国住宅维修资金的问题与对策.财会学习.2020年20期